1395/10/06 - 10:05 63 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

خلا کارگردانی در بازار مسکن


10 ماموریت جدید برای بانک عامل بخش مسکن، با هدف «پایان دادن به خلأ کارگردانی بازار ملک» پیشنهاد شد.نتایج پژوهش درباره آنچه متولی تامین مالی مسکن باید در جریان تغییر ریل از «بانک تجاری» به «بانک توسعه‌ای» انجام دهد، حاکی است بانک، با ابزار منعطف «تسهیلات مسکن» می‌تواند ضمن مدیریت روانی بازار و مداخله در 

فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین «خریدار و فروشنده»، مسیر معاملات را از نوسانات شدید دور کند. نقش بانک، فراتر از وام‌دهی و تنظیم روابط معاملاتی، تا حد «تغییر الگوی ساخت» قابل گسترش است.

متولی تامین مالی مسکن برای آنکه موقعیت تازه استقرار یافته خود در چارچوب جدید «بانک توسعه‌ای» را تثبیت و تعمیق کند و به‌طور کامل از قالب قدیمی «بانک تجاری» فاصله بگیرد، باید ضمن تجدیدنظر اساسی در روند‌های گذشته بانک در دو حوزه «هدف» و «عمل»، در اولین گام، تحقق کامل یک نقشه راه 6 منظوره را در دستور کار قرار دهد. برای پیاده‌سازی محتوای این نقشه، باید 10 فرمان از جانب بانک مسکن در بازار ملک به اجرا دربیاید. نتایج یک پژوهش صورت گرفته از سوی حسین عبده‌تبریزی و محمد سعید حیدری درباره نقش بالقوه بانک عامل بخش مسکن در تنظیم متغیرهای بازار ملک، نشان می‌دهد: اگر چه طی دو سال اخیر، نظام تامین مالی مسکن از ریل نامناسب و ناقص دوره‌های قبل خارج شد و با ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، نوعی تعادل نسبی در تخصیص منابع به دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به‌وجود آورد اما در مقطع فعلی با لحاظ ظرفیت اعتباری قابل توجه در اختیار بانک عامل، امکان اجرای یکسری ماموریت‌های اصلی -که در بازار مسکن کشورهای مختلف برعهده بانک‌های توسعه‌ای مسکن قرار دارد- فراهم است که عمل به آنها،‌ به ترتیب «منابع مالی پایدار و ارزان قیمت» وارد بازار مسکن می‌کند، «باعث مهار نوسانات شدید قیمت مسکن و سفته‌بازی» می‌شود و در نهایت «نجات بازار ملک از طرح‌های مقطعی و زودگذر در حوزه عرضه مسکن ارزان قیمت» را سبب خواهد شد. الگوی پیشنهادی در این پژوهش برای تکمیل ریل فعالیت بانک عامل بخش مسکن، حاوی اهداف 6 گانه است که بر اساس آن، بانک عامل ماموریت دارد برای «تجهیز منابع بلندمدت و کم‌هزینه مورد نیاز بخش مسکن، تقویت بازار تسهیلات رهنی،‌ محور شدن بین بانک‌های مختلف برای پرداخت وام مسکن،‌ مهار سیکل‌های شدید تجاری در بازار ملک، سلب پتانسیل سفته‌بازی از معاملات مسکن و همچنین عرضه مستمر واحد مسکونی به بازار تقاضا»، مجموعه اقدامات جدید را در نقش کارگردان بازار مسکن، برای هدایت بازیگران مختلف بازار،‌ به انجام برساند.

در حال حاضر بانک مسکن به‌واسطه مطالبات دست‌کم 40 هزار میلیارد تومانی از پیمانکاران و مالکان مسکن‌مهر، از پشتوانه اعتباری کم‌سابقه نسبت به همه سال‌های گذشته، برخوردار است که به تناسب وصول اقساط وام‌ها -که حجم قابل توجهی طی یک‌سال، محسوب می‌شود- می‌تواند از آن، در جهت تحقق ماموریت‌های جدید بهره ببرد. هم‌اکنون با احتساب تحویل حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی مهر به خانوارها و قسط ماهانه حداقل 100 هزار تومانی تسهیلات مسکن‌ مهر، امکان وصول سالی حداقل 1800 میلیارد تومان از منابع اولیه این طرح، از سوی بانک عامل وجود دارد. به گزارش دنیای اقتصاد، این منابع می‌تواند برای تقویت بازار تسهیلات رهنی (پرداخت وام خرید مسکن) و همچنین تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت با توجه به کشش تقاضا در سال‌های آتی، به‌کار گرفته شود. حجم ازدواج‌ها، ابعاد بافت فرسوده و خانوارهای ساکن در این محدوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نرخ طلاق و رشد تعداد خانوارها و همچنین نیاز مسکن کم‌درآمدها، بیانگر ظرفیت موجود بازار تقاضای مسکن است که با نقشه راه پیش‌بینی شده برای بانک عامل بخش، قابل پاسخ دادن است.

از آنچه بانک عامل بخش مسکن در نقش کارگردان بازار ملک باید برای تحقق 6 ماموریت بانک توسعه‌ای انجام دهد، حاکی است: این بانک به‌عنوان «ضلع سوم» در مثلث بازار معاملات ملک، باید از «موقعیت انفعالی» تغییر جایگاه بدهد و بر رفتار دو ضلع دیگر بازار، «اثرگذار» شود. در شکل سنتی و فعلی معاملات مسکن، دو‌ضلع تقاضا و عرضه شامل «خریدار و مستاجر» و «فروشنده و سازنده و موجر»، از طریق واسطه‌گران بازار، با یکدیگر برسر تعیین قیمت و بهای اجاره مذاکره می‌کنند و متولی تامین مالی مسکن، در نقش دنباله‌رو اضلاع پیشرو، از قیمت‌های فروش تاثیر می‌پذیرد، طوری که بانک عامل در دوره‌های زمانی مختلف، تحت تاثیر تورم مسکن، مجبور به افزایش سقف وام برای جبران قیمت‌های متورم‌شده می‌شود. بانک مسکن در قالب کارگردان بازار ملک، می‌تواند جایگاه خود را در مثلث بازار ارتقا دهد و به جای اثرپذیری از دو ضلع دیگر، بر رفتار آنها اثرگذار شود. بانک با استفاده از ظرفیت تسهیلات مسکن به‌عنوان قوی‌ترین ابزار در اختیار خود، می‌تواند به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین دو ضلع دیگر معاملات وارد شود و روند معاملات خرید و اجاره را به نفع مصرف‌کننده و در عین رعایت سود منطقی برای عرضه‌کننده ملک، دستخوش تغییر کند.

برای این نوع کارگردانی در بازار معاملات مسکن، 5 دسته فرمان از پیش تعیین شده باید به اجرا دربیاید. در قالب فرمان اول، بانک عامل بخش مسکن، مدیریت روانی بازار را برعهده می‌گیرد تا معاملات مصرفی مسکن از قیمت‌گذاری مبهم، موج تقاضای سفته‌بازانه و همچنین موج تقاضای پیشگیرانه در امان بماند. کارگردان بازار برای این منظور باید مرکز تعیین «قیمت پیشنهادی» و اعلام قیمت به متقاضیان خرید را تحت تاثیر قرار دهد تا اثر «لنگر» مربوط به «اولین قیمت اعلامی» را که باعث خطای حتی نخبگان بازار مسکن در تشخیص میزان ارزش واقعی آن می‌شود، خنثی کند. الگوی پیشنهادی برای این منظور، ایجاد دگرگونی در نحوه کسب درآمد دلالان ملک از طریق قطع وابستگی حق کمیسیون به درصدی از قیمت مسکن است. این مدل باعث می‌شود منافع دلالان در «انجام معامله بیشتر» به جای «یک معامله با ارزش بالا»، معنا پیدا کند. برای این دگرگونی، بانک عامل بخش مسکن باید کارگزاری پرداخت تسهیلات را به بنگاه‌های املاک واگذار کند تا از این طریق، وارد فرآیند معاملات و قیمت‌گذاری شود. کارگردان بازار همچنین برای تعدیل نوسانات شدید قیمت مسکن و کنترل تقاضای سفته‌بازی و تقاضای پیشگیرانه لازم است به «قدرت پیش‌بینی» درباره تورم عمومی و همچنین متغیرهای موثر بر تحریک قیمت مسکن مجهز شود و در مواقع هجوم تقاضای سفته‌بازی (خریداران سرمایه‌ای ملک) و تقاضای پیشگیرانه (افرادی که برای استفاده در آینده و در عین حال نگرانی از رشد قیمت، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و باعث افزایش حجم تقاضا در کنار تقاضای مصرفی می‌شوند)، بتواند از طریق ابزار وام ساخت و خرید مسکن، حجم عرضه و تقاضا را متعادل کند. در زمان رشد قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و پیشگیرانه، از طریق «تسهیلات تشویقی برای تاخیر در خرید ملک» کاهش پیدا می‌کند که در این حالت، افزایش سقف وام برای متقاضیان خرید در آینده، یکی از این مشوق‌ها می‌تواند باشد. همچنین پرداخت وام به پروژه‌های پیش‌فروشی نیز برای افزایش عرضه موثر است. کارگردان بازار مسکن در قالب دومین فرمان اجرایی که جزو اقدامات اجرایی یک بانک توسعه‌ای به حساب می‌آید، باید الگوی معیوب ساخت و سازهای مسکونی را با جنس تقاضای مسکن، همراه کند. برای هماهنگ کردن ساخت و سازهای بزرگ متراژ با تقاضای مربوط به جمعیت کهنسال، خانوارهای تک‌نفره و خانه‌اولی‌های نیازمند آپارتمان متراژکوچک، لازم است مشوق‌هایی در نحوه پرداخت وام ساخت برای این نوع ساخت و سازها، ترتیب داده شود.

بانک مسکن همچنین برای پایان دادن به شکل سنتی سقف بیشتر وام خرید در تهران که منجر به رسمیت بخشیدن به گرانی ملک در شهرهای بزرگ شده است، می‌تواند «تقویت تسهیلات مسکن در شهرهای کوچک» به‌عنوان سومین فرمان را اجرایی کند. این اقدام، هدف دولت برای هدایت جمعیت سرریز از شهرهای بزرگ به شهرهای کم جمعیت را نیز محقق خواهد کرد.

فرمان چهارم مربوط به بازار معاملات ملک، در قالب «نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت تسهیلات مسکن بین شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک» قابل اجرا شدن است. این دو فاکتور مربوط به تسهیلات، می‌تواند به نفع شهرهای کوچک، بازتنظیم شود. پنجمین اقدام اجرایی کارگردان بازار مسکن، فراهم کردن ابزارهای انعطاف بخش به روند تسهیلات‌دهی به خریداران و سازنده‌های مسکن است تا متناسب با تغییر و تحولات بازار ملک، از طریق تغییر در نحوه تسهیلات‌دهی، جلوی نوسانات شدید بازار گرفته شود. بانک مسکن در بازار ساخت و ساز نیز برای تقویت حجم عرضه، باید به اجرای 5 فرمان دیگر دست بزند. ایجاد نظام مستمر ساخت و ساز ارزان قیمت برای جلوگیری از مازاد عرضه در یک دوره و سپس انباشت تقاضا در دوره دیگر، کمک به سازنده‌ها برای کاهش قیمت تمام شده از طریق خرید عمده مصالح و عرضه به سازنده‌ها در طول زمان، نصب تور شناسایی و رصد واحدهای مسکونی فروشی در بازار و خرید امانی آنها برای فروش به جامعه هدف،‌ ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری اجاره به شرط تملیک برای عرضه واحد مسکونی به مستاجرها و همچنین ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری آربیتراژی برای عرضه ملک به مناطق دارای حباب مثبت و خرید ملک در مناطق دارای حباب منفی، از جمله اقدامات اجرایی برای کارگردانی بازار ساخت و ساز است.

بخشی از متن پژوهش انجام شده از سوی حسین عبده تبریزی و محمد سعید ایزدی درباره 10 فرمان اجرایی برای بانک عامل بخش مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای، به شرح زیر است:

از شروع دولت یازدهم، وزیر راه و شهرسازی خواهان آن است که بانک مسکن به بانک توسعه‌ای بخش مسکن و شهرسازی بدل شود. این مقاله میکوشد نشان دهد که اهداف و حوزه‌ عمل بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای بخش (و نه به مثابه‌ بانکی تجاری) کدام است. روشن است که بعد از استفاده‌ گسترده از وجوه دولتی (خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر)، اکنون منابع این بانک برخلاف بانک‌های تجاری کشور، بیش از آنکه بر سپرده‌های مردمی استوار باشد، بر وجوه دولت استوار است. به علاوه، برای اولین‌بار در تاریخ پس از انقلاب، این بانک از ذخایر مطالباتی قابل‌ملاحظه‌ای برخوردار است تا بتواند بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) را توسعه دهد. انبوه تسهیلات اعطایی مسکن مهر، اگر به‌تدریج وصول شود، منبعی برای اعطای تسهیلات رهنی بیشتر است.

به علاوه، بخش مسکن از دوره‌ حبابی دشواری بیرون آمده که با دوره‌ مازاد ساخت واحدهای گران‌قیمت همراه شده است. در عین حال، به دلیل رشد تعداد خانوار و ازدواج؛ وجود حدود سه میلیون واحد مسکونی با کیفیت نازل در حاشیه‌ شهرها، بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیرمعمول و نرخ بالای طلاق، نیاز گسترده‌ای به واحدهای مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد وجود دارد. وزارت راه و شهرسازی امیدوار است با تبدیل بانک مسکن به بانکی توسعه‌ای از ساخته‌شدن کافی واحدهای مسکونی موردنیاز اطمینان یابد تا راه بر حباب و سفته‌بازی جدید در بخش مسکن کشور بسته بماند. به این ‌منظور، بانک مسکن نیز ‌باید دغدغه‌های عمومی داشته باشد و به جای تکیه بر روش‌‌های صرفا تجاری، نگران موجودی مسکن کشور و سیاست‌‌گذاری درست درون بخش باشد. بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای به دنبال تجهیز منابع مالی بلندمدت و کم‌هزینه برای بسط رفاه و تولید بیشتر کالاهای عمومی است. این بانک است که در حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری ‌باید برای موارد شکست بازار چاره‌جویی کند و مهم‌تر اینکه اقدامات ضدنوسانات جاری و چرخه‌های تجاری را به اجرا درآورد. به همین دلیل است که از بانک مسکن در شرایط جاری توقع می‌رود برای خروج بخش از رکود و فعال‌سازی اقتصادی آن اقدام کند.

 

بازآرایی روابط حوزه‌ مسکن

در مثلث روابط مصرف‌کننده (خریدار و مستاجر)، عرضه‌کننده (بنگاه‌های مسکن، سرمایه‌گذاران و سازندگان) و بانک ‌مسکن (به‌عنوان نهاد تامین‌مالی) این بانک‌ مسکن و فراتر از آن دولت بوده که در انتهای صف (در ضلع پایینی) قرار داشته و به دنبال آن بازیگران حرکت کرده و می‌کنند، درحالی‌که این مثلث باید به‌گونه‌ای بازسازی شود که ضلع دولت (و نماینده‌ آن یعنی بانک ‌مسکن توسعه‌ای) در راس هرم و در موقعیت سیاست‌گذار و راهبر قرار گیرد.

راه‌حل توسعه‌ای این است که مستقیم و غیرمستقیم نقش بانک‌ مسکن در فرآیندهای تعیین قیمت و شرایط خرید و فروش افزایش یابد؛ باید ساختار و شرایط اعطای تسهیلات به‌گونه‌ای باشد که مذاکرات خریدار و فروشنده و نظام قیمت‌گذاری املاک مسکونی را تحت‌تاثیر قرار دهد. اینکه قیمت‌ها در بازار به وسیله بنگاه‌ها یا فعالان بزرگ دستکاری ‌شده یا تغییر کند و سپس بانک‌ مسکن دنباله‌‌روانه به فکر افزایش میزان تسهیلات (با هدف کمک به قشر ضعیف) باشد، رویکردی منفعلانه است.

 

علامت‌دهی به بازار

- چرا باید میزان وام مسکن در تهران بیشتر از شهرهای دیگر باشد و به همین ترتیب در شهرهای بزرگ بیشتر از سایر شهرها؟ آیا این علامت‌‌دهی به بازار و به رسمیت شناختن گران‌تربودن قیمت ملک در تهران و سایر شهرهای بزرگ نیست؟ آیا این امر با هدف دولت برای مهاجرت معکوس در تضاد نیست؟ بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای ‌باید علامت‌دهی سیاستی درستی انجام دهد.

- چرا نباید علاوه بر مبلغ، سایر مشخصات تسهیلات نظیر شرایط بازپرداخت و نرخ سود در مناطق مختلف کشور متفاوت باشد (در شهرهای بزرگ که مسکن نقدشونده‌تر و بازده آن‌ ازلحاظ رشد قیمت یا درآمدزایی از طریق اجاره و... مساعد‌تر است، میتوان نرخ سود بالاتری را اعمال کرد)؟

- آیا نباید مبلغی از تسهیلات مشروط باشد که مثلا در صورت ساخت یا خرید واحدهای مسکونی سبز (مبحث توسعه‌ پایدار)، این بخش از وام قابل‌پرداخت شود؟ (ساختمان‌های دارای عایق حرارتی، مجهز به تسهیلات سرمایشی و گرمایشی خورشیدی، دارای فضای سبز کافی و...).

- بانک مسکن برای ایجاد تغییر تدریجی در گرایش‌ سازندگان ساختمانی متناسب با روندهای جدید مرتبط با بخش (افزایش سن و افزایش جمعیت سالمند، افزایش قیمت حامل‌های انرژی، توسعه‌ فناوریهای جدید ساخت) باید سیاست‌گذاری کند.

- هم‌راستایی حجم، نرخ و سازوکار اعطای مشوق‌های چندمرحله‌ای در اعطای تسهیلات، با سیاست‌ها و دغدغه‌های فرهنگی و اجتماعی نظام (افزایش جمعیت، کاهش میزان طلاق، کاهش آسیب‌های ‌اجتماعی ناشی از بافت‌های ‌فرسوده، حاشیه‌نشینی، تعریف کارآمدی از زندگی شب در شهرها و...) اقدام دیگر است.

- حجم و نرخ تسهیلات حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری با سیاست‌های وزارت در حوزه‌ توسعه‌ شهرهای میانی، هدایت جمعیت به سمت سواحل خلیج‌فارس و دریای عمان؛ همراه با کمپین‌های اطلاع‌رسانی و آگاه‌سازی عمومی هماهنگ شود.

-ایجاد سازوکار رصد بازار و انعطاف‌پذیری در جابه‌جایی منابع و ردیف اعتباری اعطای تسهیلات به سازندگان و خریداران واحدهای نوساز (یا فاقد سابقه‌ معاملاتی)، در شرایط مختلف بازار با هدف کنترل دقیق عرضه و تقاضا (همراه با اطلاع‌رسانی مناسب به‌منظور اثرگذاری کافی بر بازار) نیز لازم است.

 

مدیریت روانی بازار

یکی از عواملی که باعث ایجاد حباب در بازار میشود و در مقابل به‌صورت بالقوه میتواند به منظور کاهش قیمت مورد استفاده قرار گیرد، مفهوم «اثر لنگر» (anchoring effect) است. اثر لنگر به این مفهوم است که قیمت‌های مختلف پیشنهادی برای خرید یا فروش به‌صورت خوشه‌ای حول قیمت اولیه پیشنهادی شکل میگیرند و فضای آلوده و ابهام‌انگیزی از قیمت ذاتی میسازند. تحقیقات نشان میدهد حتی آژانس‌های معاملات ملکی و خبرگان حوزه‌ ساختمان در ارزش‌گذاری اشتباه قیمت ملک به‌واسطه‌ این اثر همان‌قدر آسیب‌پذیر هستند که یک دانش‌آموز ابتدایی. در واقع، خطای تصمیم‌گیری خبرگان حوزه‌ مسکن 42 درصد و خطای دانش‌آموزان 46 درصد است که تفاوت ناچیز و نگران‌کننده است (2001، Kahneman). بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای باید سازوکارهایی طراحی کند که در حد امکان مرجع قیمت‌دهی از سمت فروشنده به سمت خریدار یا نهادهای تخصصی مستقل (یا وابسته به جامعه‌ خریداران) تغییر یابد؛ چنین روندی باعث جلوگیری از ایجاد حباب در قیمت‌ها میشود.

راهکار عام در این رابطه تغییر مدل درآمدزایی بنگاه‌های املاک است؛ بنگاه‌ها باید از طریق ارائه‌ خدمات مرتبط با معرفی ملک (برگزاری جلسات بازدید واقعی و مجازی)، کارگزاری بانک مسکن و سایر بانک‌ها را در ارائه‌ خدمات بانکی و بیمه‌ای مرتبط و... برعهده گرفته و کسب درآمد کنند. چنین مدلی وقتی از سوی عامه‌ مردم قابل‌پذیرش خواهد بود که پرداخت درصدی از ارزش معامله (خرید/ فروش یا رهن/ اجاره) به بنگاه‌ها حذف شود. به این ‌ترتیب، منافع بنگاه در فعالیت و انجام معاملات بیشتر نهفته است و بزرگ و کوچک‌بودن اندازه‌ معامله اثری در درآمدزایی وی نداشته و افزایش قیمت‌ها نفعی به حال آنها نخواهد داشت.

 

بازآرایی نظام تولید مسکن

در بسیاری مواقع، انجام پروژه‌های بزرگ و خاص و دستیابی به صرفه‌جویی مقیاس سیاستی مطلوب و سودآور بوده، اما در حوزه‌ صنعت ساختمان در ایران این تولید در مرحله تولید دستی قرار دارد و عملا وارد مرحله‌ تولید انبوه نشده است. در این صنعت، انجام پروژه‌های بزرگ مثل مسکن مهر راه‌حل برای «نیاز همیشگی و مستمر» در حوزه‌ مسکن نیست. نمیشود آن مدل تولید را دائما ادامه داد؛ کشور نیازمند نظام «تولید مستمر» برای «نیاز مستمر» بخش مسکن است. مسکن مهر از یک طرف فشار عظیمی به بودجه و بانک مرکزی وارد کرد، و از طرف دیگر در یک برهه‌ محدود نیز حجم عظیمی از تقاضا برای مصالح و... ایجاد کرد. سپس همه‌چیز به حالت سکون بازگشت. وقتی جامعه با یک نیاز مستمر (در حوزه‌ مسکن، املاک تجاری و اداری و همچنین زیرساخت‌ها) مواجه است، نظام تولید نیز باید در قالب تولید مستمر طراحی شود. مستمر نبودن نظام تولید باعث میشود همواره شاهد دوره‌های انباشت تقاضا و به دنبال آن دوره‌های انباشت عرضه باشیم. شاید به خاطر ماهیت صنعت ساختمان و براساس فناوریهای موجود، نتوان راه‌حلی قطعی برای این امر و دستیابی به آرایش نظام مستمر و حتی تولید ناب یافت، اما قطعا میتوان گام‌هایی آغازین در این مسیر برداشت. تولید قبل از دولت نهم که مرکب از پیمانکاران کوچک اما زبده و چابک بود که به‌صورت مستمر تولید میکردند، آرایش قابل‌قبولی بود، که البته مشکل اصلی آن ضعف نظام تامین مالی بود.

 

نهادسازی مجزا و تجهیز دوسطحی منابع

دو رویکرد در مواجهه با بازار مسکن قابل‌تعریف است: رویکرد بازار آزاد و رویکرد حمایتی. در حوزه‌ املاک مسکونی ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد، رویکرد تامین‌مالی بر مبنای دیدگاه‌های حمایتی شکل می‌گیرد؛ بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای ‌باید این رویکرد را نمایندگی کرده و پیش برد. برخی اقداماتی که در این مورد (علاوه بر کارها و سیاست‌هایی که هم‌اکنون پیاده می‌شوند) باید انجام گیرد، عبارت است از:

• تعیین اولویت در اعطای تسهیلات به خانوارهایی که به‌صورت بلندمدت مستاجر بوده و هیچ‌یک از اعضای خانواده صاحب‌ ملک مسکونی نباشند (این کار با راه‌اندازی سامانه‌ جامع بازار اجاره و اعتبارسنجی در این بازار قابل ‌پیاده‌سازی است).

• کمک به سازندگان واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت از طریق خرید مصالح به‌صورت عمده از سوی بانک (به‌ منظور افزایش قدرت چانه‌زنی در برابر تولیدکنندگان مصالح).

• ایجاد تیم خرید حرفه‌ای، به‌منظور رصد فرصت‌ها و خرید مستمر واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت نوساز و دست‌دوم (به‌صورت مستقل یا بر اساس اعلام نیاز متقاضیان تسهیلات) با قیمت مناسب در سطح کشور و واگذاری آنها به قیمت مناسب به متقاضیان (خانه‌اولی‌ها) تسهیلات مسکن.

 

ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری اجاره به‌شرط تملیک

بانک مسکن در مقام بانکی توسعه‌ای میتواند صندوق‌هایی تخصصی در حوزه‌ املاک ارزان‌قیمت و ویژه‌ اقشار کم‌درآمد ایجاد کند که در آن براساس مدل‌های تامین ‌مالی ترکیبی (blended finance)، با تجمیع منابع (و افزایش قدرت چانه‌زنی در کنار صرفه‌ مقیاس) شامل کمک‌های دولتی، کمک افراد خیر (کمک‌های بلاعوض یا قرض‌الحسنه و توسعه‌ عقد قرض‌الحسنه طبق ظرفیت قانون مدنی با قرض‌دادن واحد مسکونی)، منابع بیمه‌ بیکاری و منابع خود اقشار ضعیف، واحدهای مسکونی را در قالب قرارداد اجاره به‌شرط تملیک از عرضه‌کنندگان تحویل گرفته و در اختیار آن اقشار قرار دهند (انتقال هزینه‌های حوزه‌ مسکن از صورت سود و زیان به ترازنامه‌ capitalization of cost اقشار ضعیف). در اینجا اجاره‌بهای پرداختی از سوی فرد عملا هزینه نبوده و نوعی سرمایه‌گذاری برای او محسوب خواهد شد. این صندوق‌ها بر اساس سازوکارهای سازمان بورس و به‌صورت خصوصی تاسیس و اداره خواهند شد؛ کارمزدهای تعریف‌شده خواهند داشت تا باعث ایجاد رقابت بین بخش خصوصی شوند و تجمیع و مرتبط‌سازی عرضه و تقاضا به بهترین شکل ممکن صورت گیرد. به‌منظور حل قسمتی از مشکل سودآوری طرح، املاک واگذارشده به اقشار ضعیف در این مدل (در مواردی که این اقشار رشد کرده و وارد طبقه‌ متوسط می‌شوند) قابل‌فروش نبوده و صرفا قابلیت واگذاری مجدد با همان مدل قبلی را دارد (جبران حمایت‌های دولتی).

 

صندوق‌های سرمایه‌گذاری آربیتراژی (حرکت منابع از بازار دارای حباب مثبت به سمت بازار دارای حباب منفی)

این صندوق‌ها برای تجهیز منابع خرد و کلان تشکیل می‌شود. در 10 سال اخیر شاهد ایجاد حباب در قیمت مسکن بوده‌ایم؛ به‌گونه‌ای که میانگین قیمت ملک در شمال تهران از میانگین قیمت ملک در شهرهایی مثل دبی نیز گاه بالاتر بوده است. بانک مسکن میتواند به کمک این صندوق‌ها وضعیت را کنترل کند. توسعه‌ این سازوکار به‌ویژه باعث تغییر رفتار افرادی میشود که به‌دنبال فروش ملک دوم خود و یافتن جای پای مناسب در خارج از کشور هستند. این صندوق‌ها به‌دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهایی است که قیمت ملک در آنها دچار حباب منفی است و امکان کسب سود از طریق اخذ وام‌های ارزان و خرید واحدهای ساختمانی و اجاره‌دهی املاک وجود دارد. این اقدام باعث افزایش عرضه‌ ملک در بازار در شرایط رشد قیمت‌ها و ایجاد حباب میشود. در مواقعی که شرایط برعکس است، یعنی در منطقه‌ای ثبات منطقی قیمت وجود دارد و حباب قیمتی در خارج این منطقه شکل گرفته، عملکرد صندوق میتواند شرایط را تغییر دهد و با خروج منابع از منطقه‌ای و سرمایه‌گذاری در منطقه‌ دیگر، قیمت‌ها را در سراسر کشور متعادل کند.

 

تعدیل نوسانات قیمتی در حوزه‌ مسکن

یکی از وظایف فرعی بانک مسکن در مقام بانک توسعه‌ای کمک به تعدیل دوره‌های رشد تورمی قیمت مسکن است. برای این کار پیش‌بینی صحیح و البته به موقع تورم به منظور اثرگذاری بر سیاست‌های ضدتورمی ضروری است. به علاوه، پیشبرد راهبردها و سیاست‌هایی ضروری است که به‌صورت عمومی و در بلندمدت جلوی رشد ناهنجار قیمت مسکن را بگیرد. در ارتباط با این سیاست‌ها، بانک توسعه‌ای مسکن میتواند عوامل اصلی در حوزه‌ عرضه و تقاضا را که باعث ایجاد رشد و حباب قیمتی در بازار املاک میشود، شناسایی کند و متناسب با آن، سیاست‌ اعتباری خود را تنظیم کند. در گام اول، رشد تقاضای عادی که میتواند دلایل اقتصادی، جمعیت‌شناختی، سیاسی و.. داشته باشد، محتمل است به سطوحی بالاتر از حد عادی یا نرمال ارتقا یابد. در گام‌های بعدی و پس از اولین موج رشد قیمتی، تقاضای سفته‌بازانه و پیش‌گیرانه وارد عرصه شده و باعث رشد تصاعدی قیمت‌ها می‌شود.

بانک مسکن ‌باید این روندها را تشخیص دهد و با آنها مقابله کند. یکی از دلایل عمده‌ خرید ملک توسط افراد البته به بعد امنیت روانی برای آنان و اطمینان از داشتن سرپناه برمی‌گردد. آنان علاقه‌مندند قدرت خرید ملک را برای خود حفظ کرده و ارتقا دهند؛ افرادی که در هنگام بروز حباب و رشد قیمتی دارای ملک‌ هستند و به اصطلاح معضل سرپناه ندارند، با پیش‌بینی نیازهای آتی خود به مسکن بزرگ‌تر یا تامین نیاز مسکن فرزندان، به ورود زودهنگام به بازار اقدام میکنند. این تقاضا پیشگیرانه است. بانک مسکن توسعه‌ای چه برنامه‌ای برای این تقاضای پیشگیرانه دارد تا تعادل بازار برهم نخورد؟ غیر از مدیریت تقاضای پیشگیرانه، بانک مسکن میتواند با سیاست‌های اعتباری خود اقداماتی برای تسریع یا به تاخیرافتادن تقاضاهای عادی در بازار ملک کند؛ مهم‌تر از آن میتواند تقاضای سفته‌بازانه را با سیاست‌هایی که افزایش عرضه را ممکن میکند، آرام کند. بعضی از این سیاست‌ها به شرح زیر است:

تعیین یک نرخ رشد فصلی آستانه‌ای در حوزه‌ مسکن و اعمال راهکارهای اصلاحی بلافاصله پس از دو فصل متوالی افزایش شاخص قیمت مسکن بالاتر از این نرخ. بانک مسکن باید نرخ‌ها را در سطح محلی، منطقه‌ای و ملی رصد کند. گاهی قیمت‌ها در سطح ملی نرمال است، اما در بعضی مناطق شهری متورم است و حتی حباب قیمتی مشاهده میشود. در این موارد، بانک مسکن با کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، کاهش محسوس میزان تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن (افزایش نرخ سود تسهیلات عموما منجر به کاهش تقاضا نمیشود) به استثنای خانه اولیها و ارائه‌ امتیازات اضافی به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق میاندازند.(به ازای هر فصل تعویق، سقف تسهیلات اعطایی تا درصد مشخصی افزایش خواهد یافت و در این مدت به موجودی حساب فرد، نرخ سود بالاتری تعلق میگیرد)، وضعیت را کنترل میکند و به افزایش عرضه‌ املاک در شرف ساخت با ارائه‌ تسهیلات ویژه‌ پیش‌فروش کمک میکند.