1395/10/25 - 09:18 80 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

مسکن در مسیر رونق


معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: با تزریق ۷۵۰۰ میلیارد تومان به بخش مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت زمینه رونق مسکن در کشور فراهم شده است.به گزارش مهر، حامد مظاهریان در حاشیه سفر به استان قزوین برای معرفی مدیرکل جدید راه و شهرسازی استان در گفتگویی مشروح با خبرنگار مهر مهمترین سیاست های وزارتخانه برای خروج از شرایط رکود در بخش مسکن را اعلام کرد.
در این گفتگو سوالاتی در خصوص وضعیت ساخت و ساز مسکن در کشور، تعداد خانه های خالی، میزان نیاز سالانه، افزایش سقف تسهیلات و کاهش سود وام بانکی، سیاستهای وزارتخانه برای رونق مسکن وخروج ازدلال بازی مطرح شدکه حامدمظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی کشور با حوصله به آنها پاسخ داد.

* در خصوص راههای خروج مسکن از بازار دلالی و سرمایه ای چه کاری صورت گرفته است؟

در سالهای گذشته با اتخاذ سیاست های غلط در حوزه مسکن شاهد حضور دلالان در این بخش بودیم و افزایش بی رویه قیمتها موجب شد تا مصرف کنندگان واقعی نتوانند صاحب خانه شوند و فاصله درآمدها و هزینه خرید بسیار زیاد شد.

مسکن در کشور ما به جای این که یک کالای مصرفی باشد بیشتر یک کالای سرمایه ای شد و کسانی که هیچ نیازی به مسکن نداشتند با خرید واحد منتظر افزایش بی رویه قیمتها بودند تا به سود قابل توجه برسند که در این میان دلال بازی هم رایج شد و خانه های لوکسی احداث شد که خیلی از مرم توان خرید آن را نداشتند لذا شاهد افزایش بی رویه قیمتها بودیم.

* آیا سیاست گذاری های جدید موجب خروج دلالان از این بازار خواهد شد؟

با توجه به رکودی که در سالهای اخیر در کشور ایجاد شد بخش دلالی بتدریج از آن خارج شده و امروز مصرف کننده واقعی شناسایی می شود و ما قادریم با سیاست گذاری درست این افراد را صاحب خانه کنیم.

ما متعقدیم مسکن باید به یک کالای مصرفی تبدیل شود و خوشبختانه سیاست های دولت در همین مسیر بوده و در حال حاضر سفته بازها از این بخش خارج شده و یا در حال خروج از بازار مسکن هستند و این عرصه برای تولیدکننده واقعی هموار شده است.

معتقدیم مسکن یک کالای مصرفی و البته از اساسی ترین نیازهای انسان است و در صورت حاکم شدن این دیدگاه در جامعه تنها سازندگان حرفه ای وارد حوزه ساخت و ساز شده و نیازمندان واقعی وارد بازار خرید خواهند شد و ساخت مسکن با برداشتی منطقی و خرید خانه مطابق با نیاز و سلیقه شکل خواهد گرفت.

در این راستا نباید با دخالت در بازار مسکن شرایطی بوجود آید تا این نیاز اساسی جامعه از دسترس مردم دور شده و به یک کالای دست نیافتنی تبدیل شود، بر این مبنا ایجاد رونق پایدار در صنعت ساختمان بستر فعالیت مستمر و رضایت بخش کلیه فعالان حرفه ای این حوزه را فراهم کرده و خریداران را به خانه های دلخواه و متناسب با سرمایه خود می رساند.

 البته بازار مسکن نیز باید مانند سایر بخشهای مصرفی دیگر به یک موازنه و تعادل متناسب میان عرضه و تقاضا برسد تا شاهد نوسان و شوک در آن نباشیم.

بی گمان صنعت ساختمان یک عرصه مهم و اثرگذار در اقتصاد کشور است ولی نباید این نگاه وجود داشته باشد که ورود به بازار مسکن یعنی بدست آوردن سود کاذب، کلان و البته کوتاه مدت بلکه باید با برنامه ریزی و تدوین سیاستهای کوتاه و بلند مدت از ایجاد هر گونه اقدام شتاب زده در آن جلوگیری کرد.

* آیا شاهد رشد و رونقی در بخش مسکن در سال جاری بوده ایم؟

آمارها نشان می دهد در شش ماهه امسال در کشور تعداد پروانه ساختمانی ۵ درصد رشد داشته و در ۹ ماهه امسال شاهد بهبود شرایط ساخت و ساز هستیم و ۹.۹ درصد افزایش تعداد مبایعه نامه ها و هشت درصد قیمت مسکن بیانگر خروج از رکود مسکن است.

در این میان افزایش ۲۴ درصدی ارزش مبایعه نامه ها، ۵ درصدی صدور پروانه ساخت، نشان می دهد بخش مسکن به آرامی در حال حرکت به سمت رونق است.

البته آخرین آمار در این زمینه هم بیانگر آن است که قیمت فروش مسکن در شهر تهران طی تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶ درصد افزایش یافته و معاملات مسکن نیز در تابستان امسال با رشد ۲۲ درصدی مواجه شده و قیمت فروش هرمترمربع زمین یا ساختمان کلنگی معامله شده ۳.۳ درصد افزایش داشته است.

در این میان باید گفت متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل ۶.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹.۹ درصد، افزایش داشته است، همچنین تعداد معاملات اجاره زیربنای مسکونی انجام شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل ۳۴.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴.۴ درصد، افزایش داشته است که رونق این بخش را نوید می دهد.

* آیا بر اساس این آمارها باید شاهد افزایش قیمت ها باشیم؟

ما به هیچ وجه راضی نیستیم که قیمت مسکن افزایش پیدا کند و مانند گذشته دوباره کالایی سرمایه ای باشد بلکه تلاش می کنیم مسکن یک کالای مصرفی بماند تا متقاضی واقعی آن را خریداری کند و منظور از رونق فقط افزایش قیمت نیست بلکه میزان ساخت و ساز و خرید و فروش است.

در این میان هدف اصلی وزارتخانه تامین مسکن برای خانه اولی ها، زوج های جوان و مصرف کنندگان واقعی است ودراین راستا با افزایش سقف تسهیلات بستر خوبی برای خانه دار شدن مردم کم درآمد فراهم شده است.

* افزایش سقف تسهیلات می تواند توان مالی افرادبرای خرید یاساخت خانه رابالا ببرد آیا میزان فعلی جوابگوی بخش زیادی از هزینه خرید خواهد بود؟

سیاست وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر تقویت توان خریداران است و تسهیلات مسکن با پیش فرض این که متقاضیان دارای شغل هستند برنامه ریزی و ارایه شده و بی گمان تقویت قدرت خریدار موجب تحریک بازار شده و سبب می شود سازندگان با شناسایی سلایق و نیازهای موجود در بازار تقاضا، ساختمانهای متناسب با آن را بنا کنند.

در سالهای گذشته میزان تسهیلات حدود ۲۵ میلیون تومان بود که بخش بسیار ناچیزی از قیمت مسکن را تامین می کرد لذا جوابگو نبود اما این میزان امسال به سقف ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان رسیده که برای بسیاری از افراد راضی کننده است و می تواند حدود یک سوم تا دو سوم هزینه را بویژه در شهرستانها تامین کند.

در این میان کاهش نرخ سود تسهیلات هم بسیار موثر بوده و در سه مرحله نرخ تسهیلات کاهش یافته که ابتدا از ۱۸ درصد به ۱۴ درصد و سایر بخشها به ۹.۵ درصد و در بافت فرسوده به ۸ درصد رسیده است.

* امسال پیش بینی می کنید چه میزان تسهیلات در بخش مسکن تزریق شده و اختصاص یابد؟

با شکل گیری «صندوق یکم» شاهد استقبال خوب خانواده ها از این صندوق هستیم و تاکنون متقاضیان بیش از۲۵۰۰ میلیارد تومان سپرده گذاری کرده اند که بانک مسکن هم دو برابر آن را از منابع خود تزریق و تجهیز می کند.

مجموعا با اندوخته صاحبان حساب بیش از  ۷۵۰۰ میلیارد تومان در یک سال آینده در حوزه مسکن تزریق می شود که محرکی برای تولید و ساخت بیشتر مسکن است و با توجه به این که این اعتبار به بودجه دولت متکی نیست می تواند به رشد پایدار اقتصاد مسکن کمک کند.

* نگاه شما به نوسازی بافت های فرسوده شهری چیست و در این بخش چه حمایتی می کنید؟

رویکرد ما این است که در بافت های فرسوده که همه زیرساختهای شهری مانند خدمات آب، برق، گاز، مخابرات فراهم است ساخت و ساز انجام شود تا کیفیت زندگی شهری ارتقا یابد.

ساخت و ساز در بافت های فرسوده و مرکز شهرها به طور حتم بسیار کم هزینه تر از حاشیه شهرهاست زیرا این مناطق هویت دارد و می تواند کیفیت زندگی مردم را بهبود بخشد به همین دلیل سود تسهیلات به هشت درصد کاهش یافته است.

چه تعداد خانه خالی در کشور داریم و آیا نمی توان برای تنظیم بازار از آن استفاده کرد؟

یکی از معضلات کشور خانه های خالی است در عین این که نیاز برای خانه هست تعدادی خانه خالی داریم که البته آمار مربوط به سال ۹۰ است که حدود یک میلیون واحد خالی شناسایی شده است که در تهران ۳۲۰ هزار و استان های البرز و تهران ۴۵۰ هزار واحد خالی و در قزوین ۵ هزار خانه خالی داریم.

مشکل دیگر این است که خانه های خالی و افراد متقاضی همدیگر را پیدا نمی کنند چون متقاضیان خانه اولی هستند و حداقل زیربناو خانه ارزان می خواهند اما آنچه در کشور به عنوان خانه خالی داریم در واقع مسکن لوکس و گران است که متقاضی محدودی دارد که این پدیده در نتیجه سیاست غلط اقتصادی سالهای ۸۹ تا ۹۱ ایجاد شده است که بازار مسکن را به سمت مسکن لوکس سوق داده هر چند باید این واحدها نیز بتدریج وارد بازار شوند و مشتری خود را پیدا کند.

بر اساس آخرین آمار هر سال ۷۸۰ هزار خانوار جدید تشکیل می شود که برخی فوت کرده و بخشی منحل می شوند اما نیاز ما در کشور به مسکن در هر سال ۵۰۰ تا ۵۸۰ هزار واحد است که در سال قبل حدود ۴۰۰ هزار واحد ساخته شد و می توان گفت ساخت و ساز با تقاضا در یک مسیر متعادلی و قابل تامین است.

* آیا در ماههای آینده شاهد رونق بخش مسکن در کشور خواهیم بود؟

افزایش سقف تسهیلات تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر نفر و تا ۲۲۰ میلیون تومان برای زوجهای جوان می تواند بخش زیادی از قیمت خرید و ساخت مسکن را تامین کند و اهرم مناسبی برای رونق در ماههای آینده است.

به نظر می رسد در صورت نبود تلاطم سیاسی و بین المللی می توان پیش بینی کرد که مسکن در یک دوره ۱۰ ساله به رشد پایدار رسیده و به عنوان کالای مصرفی محسوب شود.

شاخص های مثبت بازار و کارهایی که برای گسترس بازار صورت گرفته روزهای خوبی را نوید می هد و سیاست اصلی ما در حوزه مسکن گسترش بازار رهن است تا تسهیلات بیشتری به خانوارهای فاقد مسکن پرداخت شود و بازپرداخت آن هم طولانی باشد تا متقاضیان قادر به تامین هزینه ها باشند.