1395/11/05 - 09:06 80 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

رکورد معاملات مسکن برای خانه اولی ها


به نظر می رسد یخ بازار مسکن در تهران در حال آب شدن است. جدیدترین گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌ و شهرسازی نشان می دهد که حجم معاملات مسکن در دی ماه نسبت به آذر ماه ۴۰ درصد رشد کرده است. دی ماه امسال، ۱۷ هزار و ۷۵ معامله خرید مسکن در پایتخت به ثبت رسید که در مقایسه با دی ماه سال قبل نیز ۸ درصد افزایش یافته است. همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی همین مدت به مترمربعی 4 میلیون و 360 هزار تومان رسید که نسبت به  آذر رشد 4/ 1 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 3/ 11درصدی داشته است. جهش 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در اولین ماه زمستان درحالی از یک زاویه، احتمال بروز نشانه اولیه تغییر فاز بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق را مطرح می‌کند که به اعتقاد کارشناسان تنها در صورت تداوم این رشد و افزایش آن می توان موضوع رونق در بازار مسکن را جدی تلقی کرد.

دی ماه امسال در شرایطی 17 هزار و 75 قرارداد خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این حجم از معاملات خرید ملک رکورد بالاترین تعداد معاملات خرید مسکن طی 32 ماه اخیر را ثبت کرده است؛ طوری که حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران طی سی روز اول زمستان امسال، بالاترین حجم خرید آپارتمان از اردیبهشت سال 93 تاکنون-معادل 32 ماه-محسوب می‌شود.

حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی دی ماه امسال از مرز 17 هزار معامله در ماه عبور کرد که کارشناسان معتقدند این حجم از معاملات می‌تواند «مرز تغییر فاز بازار مسکن از دوره پیش‌رونق به رونق» باشد. به این معنا که به شرط «حفظ حجم معاملات مسکن در سطح دی ماه» طی ماه‌های پیش‌رو و کشیده شدن دامنه آن به سال 96، می‌توان گفت بازار مسکن درحال تغییر فاز از دوره پیش رونق معاملات خرید ملک به دوره رونق است.

حجم معاملات خرید مسکن در دی‌ماه امسال درحالی رکورد تعداد معاملات مسکن طی 32 ماه از اردیبهشت 93 را زد که بررسی‌ها حاکی است این رکورد جدید دست کم از دو عامل عمده منشأ می‌گیرد. عامل اول که وزنی به مراتب بیشتر از عامل دوم در افزایش چشمگیر حجم معاملات مسکن طی دی ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران دارد، از «تاثیر تغییر فصل» در افزایش حجم معاملات خرید ملک حکایت دارد. بر اساس «عامل فصلی»، همان‌گونه که پیش از این نیز پیش‌بینی می‌شد و مطابق با روال معمول انجام معاملات در فصل زمستان، ابعاد پیش‌رونق معاملات مسکن که از اوایل امسال آغاز شده بود، در فصل خرید ‌وفروش‌های شب عید بازار مسکن گسترش و شدت یافته است.

اولین کارنامه زمستانی بازار مسکن شهر تهران از این زاویه دربردارنده حداقل یک پیام ویژه برای فعالان این بازار به ویژه متقاضیان مصرفی است. هر چند این پیام دربردارنده یک هشدار عمده نیز برای متقاضیان مسکن خصوصا خانه اولی‌ها هم هست. پیام مهم شرایط فعلی در بازار معاملات خرید ملک، حاکی است هم اکنون بازار مسکن در مسیر حرکت خود در فاز پیش‌رونق، همچنان «شکل غیرتورمی» خود را به رغم افزایش چشمگیر در حجم معاملات ملک حفظ کرده است.

این وضعیت برای ورود به دوره رونق-در صورت استمرار تحرک حجم معاملات خرید ملک در ماه‌های آتی-از نظر کارشناسان، نوعی شرایط مناسب برای متقاضیان مصرفی ارزیابی می‌شود. این در حالی است که روند رشد نقطه‌ای قیمت مسکن هم این موضوع را تایید می‌کند؛ هرچند قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94-به میزان 3/ 11 درصد رشد کرد؛ اما از آنجا که این میزان رشد حول و حوش تورم عمومی است، وضعیت قیمتی بازار مسکن همچنان برای خریداران مناسب است.

وضعیت فعلی بازار مسکن از این بابت یک پیام مهم برای متقاضیان مصرفی خرید ملک به خصوص خانه اولی‌ها دارد؛ هم‌اکنون به واسطه آنکه زوج‌های جوان خانه اولی، واجد شرایط دریافت حجیم‌ترین و ارزان‌ترین تسهیلات خرید مسکن هستند (وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن)، ممکن است این تصور برای آنان ایجاد شود که انتظار یکساله برای دریافت این تسهیلات-شرط پس‌انداز یکساله- منجر به خنثی شدن پوشش مناسب تسهیلات فعلی خرید مسکن از قیمت کل یک آپارتمان در سال آینده به واسطه رشد چشمگیر قیمت مسکن شود.

این در حالی است که وضعیت فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد ریزنوسانات ماهانه حداکثر یک درصدی قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته، اگرچه احتمالا باعث افزایش محسوس قیمت مسکن در بلندمدت خواهد شد، اما در میان‌مدت از قدرت خرید تسهیلات فعلی، به شکل چشمگیر نخواهد کاست. به دنبال این وضعیت آن دسته از افرادی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به این اطمینان دست خواهند یافت که به دنبال آرامش نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، قدرت پوشش دهی تسهیلات در انتظار دریافت، پس از یک دوره مشخص سپرد‌ه‌گذاری کم نخواهد شد.

در عین حال این پیام بازار مسکن به خانه اولی ها، یک هشدار عمده را نیز در خود جای داده است. بنا بر اعلام مسوولان بانک مسکن، میانگین رقم سپرد‌ه‌گذاری فردی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی 17 ماه اخیر در تهران-زمان شروع سپرد‌ه‌گذاری در صندوق یکم تا کنون-حدود 30 میلیون تومان بوده است در حالی که هر یک از افراد متقاضی دریافت وام خرید مسکن از محل این صندوق برای آنکه واجد شرایط دریافت وام 80 میلیون تومانی شوند باید به مدت یک‌سال 40 میلیون تومان در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کنند. بنابراین، عمده سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم از آنجا که سپرده‌ای کمتر از حد تعیین شده برای دریافت وام 80 میلیونی در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به جای دوره یک ساله انتظار برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی، به‌طور متوسط باید حدود یک سال و نیم منتظر بمانند.

کارشناسان به این دسته از متقاضیان بازار مسکن (سپرده‌گذاران جدید و قدیم صندوق پس‌انداز مسکن یکم) هشدار می‌دهند در صورتی که می‌خواهند از تحولات و نوسانات بلند مدت قیمت مسکن در امان بمانند و در اسرع وقت از شرایط مناسب فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان استفاده کنند باید مبلغ سپرده خود را به حدی برسانند که حداکثر ظرف یکسال واجد دریافت وام از صندوق پس‌انداز مسکن یکم شوند. در واقع این متقاضیان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی مالی داشته باشند تا موفق شوند پس از یک دوره یکساله انتظار به تسهیلات خرید ملک دسترسی پیدا کنند.