1395/11/07 - 09:12 69 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

بررسی رکود و رونق مسکن در سطح کشور


افت‌وخیز حجمی در پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان شهرهای مختلف، به‌عنوان دماسنج کشوری معاملات ملک، از استعداد برخی استان‌ها - همچون تهران - برای ورود به فاز رونق حکایت دارد. آمار پرداخت تسهیلات در ۹ ماه اول امسال نشان می‌دهد در کل کشور، بخشی از معاملات – فروش آپارتمان به خریداران مجهز به وام بانکی - ۱۴ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته؛ اما در ۸ استان، بالای ۲۵ درصد رشد کرده است. بازار مسکن ۷ استان به‌خاطر عدم‌استقبال متقاضیان از وام، کماکان در رکود است. تقویت معاملات کشوری نیازمند دو تصمیم است.

به گزارش اقتصادنیوز ، بررسی تحولات بازار وام مسکن بدون سپرده، به‌عنوان بازار بالادست بازار معاملات مسکن که مستقیما بر میزان حجم معاملات مسکن اثرگذار است، نشان می‌دهد تعداد تسهیلات خرید پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن در کل کشور طی 9 ماه نخست امسال 14درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است.

اما با این وجود حجم معاملات مسکن در همین بازه زمانی دچار افت 39 درصدی شده که نشان می‌دهد اگرچه تسهیلات خرید مسکن با سقف‌های جدید توانسته روی وضعیت عمومی بازار اثرگذار باشد و به رشد محسوس تعداد خریداران مسکن از ناحیه استفاده از وام بینجامد، اما تاثیر آن کامل نبوده است. آمار تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن به منزله دماسنجی که وضعیت عمومی بازار مسکن را منعکس می‌کند، حاکی است با وجود اینکه فضای کلی بازار مسکن کشور در حال حرکت از رکود به رونق است و رشد مثبت حجم معاملات در 22 استان این موضوع را تایید می‌کند، اما افت معاملات در هفت استان نیز حاکی است رونق‌بخشی به بازار مسکن نیازمند استفاده از ابزارهای دیگری برای تحریک تقاضای مصرفی است.

وضعیت کنونی بازار نشان می‌دهد اگر قرار است سال آینده رشد ارزش افزوده بخش مسکن مثبت و یکی از بازیگران اصلی افزایش رشد اقتصادی کشور باشد، باید سرمایه‌گذاری ساختمانی افزایش یابد و تقاضای موثر بخش مسکن نیز رشد کند. برای تحقق این هدف می‌توان از دو ابزار «پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن» و «کاهش اقساط وام بدون سپرده مسکن» به منظور تبدیل بخشی از تقاضای بالقوه بازار به تقاضای بالفعل استفاده کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» تحولات بازار تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بازار بالادست بخش مسکن می‌تواند منعکس‌کننده وضعیت کنونی بازار به خصوص در شهرهای غیر از پایتخت در اقصی نقاط کشور باشد؛ چراکه اگرچه در طول یک‌سال اخیر سقف تسهیلات خرید مسکن برای تهران و همه شهرهای بزرگ و کوچک افزایش یافت اما میزان این افزایش به نحوی بود که اگر در تهران، وام مسکن می‌تواند قدرت خرید متقاضیان را معادل 30 تا 40 درصد از قیمت تمام‌شده یک واحد آپارتمان کوچک‌متراژ تامین کند، اما در سایر شهرها دست‌کم 60 درصد از قیمت آپارتمان را تامین می‌کند و در نتیجه نیمی از قدرت خرید خانه در سایر شهرها از محل تسهیلات بانکی مسکن تامین می‌شود.

با دسترسی به آماری از میزان پرداخت تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن که به دلیل سقف بالای تسهیلات ارزان‌قیمت با بازپرداخت بلندمدت، اکنون بیشترین نقش را در بازار ایفا می‌کند، می توان به تحلیل کاملی از وضعیت کنونی بازار مسکن در کشور دست یافت. البته بانک‌های دیگر نیز تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌کنند اما با توجه به شرایط متفاوت و بهره بالاتر، این وام‌ها تقاضای مصرفی بازار مسکن را پوشش نمی‌دهد.

آمار تسهیلات پرداخت شده بانک عامل مسکن که نقش دماسنج بازار مسکن در 31 استان کشور را ایفا می‌کند نشان می‌دهد، رشد حجم پرداخت وام خرید مسکن در طول 9 ماه نخست امسال از میزان رشد معاملات مسکن بسیار بیشتر است. حجم وام خرید پرداخت شده در این بازه 9 ماهه نسبت به مدت مشابه سال گذشته حاکی از این است که در بازار اگرچه بخشی از استان‌ها از رکود سال گذشته در حوزه معاملات مسکن فاصله گرفته‌اند اما بازار مسکن در شهرهای مختلف دچار نوعی دو‌دستگی است به نحوی که برخی از استان‌ها همچون تهران در دوره گذار از رکود و ورود به رونق به سر می‌برند، اما غالب استان‌های دیگر هنوز درگیر فضای رخوت معاملاتی هستند.

بررسی نتایج این دماسنج نشان می‌دهد در طول 9 ماه نخست امسال میزان رشد وام‌گیرنده‌ها هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از رشد حجم معاملات مسکن بوده است به نحوی که در تهران رشد پرداخت تسهیلات مسکن 34 درصد اما رشد معاملات در بازار مسکن 10 درصد بوده است. از طرفی کل معاملات مسکن در کشور طی 9 ماه نخست امسال 39 درصد افت داشته و این در حالی است که میزان پرداخت تسهیلات خرید ازسوی بانک عامل بخش مسکن در همین بازه زمانی در کل کشور 14 درصد افزایش یافته است. این رشد مثبت دو رقمی در پرداخت وام مسکن عملا می‌تواند راه دستیابی به رونق معاملات کشور را به سیاست‌گذار پولی و مالی بخش مسکن نشان دهد.

پس از اینکه نرخ رشد اقتصادی نیمه اول امسال مشخص شد و نشان داد رشد ارزش افزوده بخش مسکن منفی بوده در حالی که این نرخ در دیگر بخش‌های اقتصادی مثبت بوده است، ماه گذشته متولی دولتی بخش مسکن پیش‌بینی کرد که سال 96 بخش مسکن نقش مهمی در رشد اقتصادی ایفا کرده و نرخ رشد ارزش افزوده این بخش مثبت خواهد شد. وضعیت کنونی نشان می‌دهد اگر قرار است سال آینده رشد ارزش افزوده بخش مسکن مثبت و یکی از بازیگران اصلی افزایش رشد اقتصادی کشور باشد، باید سرمایه‌گذاری ساختمانی افزایش یابد و تقاضای موثر بخش مسکن نیز رشد کند.

این دماسنج نشان می‌دهد تسهیلات خرید مسکن توانسته بخشی از تقاضای مصرفی را وارد بازار کند چراکه میزان رشد استفاده از وام خرید در تهران 34 و در کشور 14 درصد بوده است. به عبارت دیگر، امسال تعداد افرادی که در کل کشور با استفاده از تسهیلات بانک عامل بخش مسکن خانه‌دار شده‌اند، 14 درصد بیشتر شده است. بنابراین تسهیلات جدید بانکی که سقف آن از ابتدای امسال افزایش یافته است، در بازار 9 ماهه فروردین تا آذرماه اثرگذار بوده اما این اثر کامل نبوده است چراکه حجم معاملات مسکن در طول این مدت مسیر افزایشی را همپای میزان تسهیلات پرداختی طی نکرده است. برابر آمار میزان معاملات مسکن در کل کشور طی 9 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 39 درصد افت کرده است. در تهران هم اگرچه معاملات طی این بازه زمانی نسبت به 9 ماهه سال 94 حدود 10 درصد افزایش یافته است، اما این میزان افزایش در مقایسه با رشد استفاده از وام خرید بسیار کمتر است.