1395/11/09 - 08:54 58 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

نسخه «چینی» مهار بحران مسکن


حباب مسکن چین که سال گذشته میلادی، نشانه‌های اولیه و البته کاملا محسوس آن در بازار املاک این کشور مشاهده شد، به‌دلیل آنچه «گسترش ابعاد و آستانه ترکیدن حباب» عنوان می‌شود، تاکنون سه ضربه به «اقتصاد چین2017» وارد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، بازار آپارتمان و خانه‌های ویلایی در کشور چین با ثبت رکورد بیشترین افزایش قیمت در سال 2016 –تورم ملکی بی‌سابقه در 5 سال گذشته هم‌اکنون به بازار مساله‌ساز دومین اقتصاد بزرگ جهان تبدیل شده است به‌طوری‌که مقامات بخش مسکن این کشور برای جلوگیری از ضربات بیشتر، یک برنامه ویژه بابت مهار و کاهش تدریجی حباب مسکن به جای تخلیه ناگهانی، در دستور کار قرار داده‌اند. 

بررسی‌ها درباره شوک چینی حباب مسکن حاکی است: رشد نزدیک به 25 درصدی قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ چین در سال 2016، سبب شده نسبت «هزینه صاحب‌خانه شدن به درآمد خانوار» در مناطق شهری با شیب تند افزایش پیدا کند. در هنگ‌کنگ این شاخص -که میزان دسترسی به مسکن در شهرها و کشورهای مختلف را نشان می‌دهد و بیانگر وضعیت دشوار یا مناسب خرید ملک در هر منطقه شهری است- از 4. 11 در سال 2010 به 1. 18 رسیده است که به معنای حداقل 18 سال انتظار برای صاحبخانه شدن افراد می‌تواند باشد. 

کارشناسان اقتصادی با احتساب سطح نرمال این شاخص که 1. 5 سال است، در تحلیل شکاف موجود بین قیمت مسکن و درآمد خانوارهای چینی معتقدند: بازار مسکن چین به‌خصوص در شهرهای بزرگ این کشور، با سطح فعلی دسترسی خانوارها، در ردیف مناطق به «شدت گران‌قیمت» قرار دارد. در حال حاضر طول انتظار برای خرید مسکن با احتساب پس‌انداز کامل درآمد خانوارها در هنگ‌کنگ، 5. 1 برابر 6 سال گذشته شده است. 
 
حباب مسکن چین علاوه‌بر این ضربه درونی –آسیب به بازار ملک- دو ضربه بیرونی به سایر بخش‌های اقتصادی این کشور وارد کرده است. 
 
سهم حداقل 15 درصدی بخش مسکن در اقتصاد چین، سبب شده مقامات اقتصادی این کشور با واقع‌نگری به تبعات حتمی دوره تخلیه حباب مسکن برای سایر بخش‌های اقتصاد، در پیش‌بینی‌های خود برای رشد اقتصادی 2017، کمترین نرخ را مبنا قرار دهند و کشور را برای رشد 5. 6 درصد آماده کنند. 

سال گذشته اقتصاد چین برای دستیابی به رشد 5. 6 تا 7 درصد، برنامه‌ریزی شده بود. حجم قابل‌توجه تسهیلات پرداخت شده به خریداران مسکن طی سال‌های اخیر از سوی موسسات مالی این کشور از یکسو و احتمال بروز بحران بدهی وام‌گیرنده‌ها در سال‌جاری با ترکیدن حباب قیمتی، مهم‌ترین مولفه کاهنده رشد اقتصادی است که ترس دولت از آن، هم‌اکنون بر نحوه پیش‌بینی رشد اقتصادی، تاثیر گذاشته است. 

طی ماه‌های اخیر، چین شاهد خروج سرمایه‌گذاران خارجی به‌خصوص از فعالیت‌های ساختمانی و ملکی در این کشور بوده است. این اتفاق به‌عنوان سومین ضربه حباب قیمتی، به‌دلیل اقدام پیشگیرانه سرمایه‌گذاران خارجی برای در امان ماندن از زیان ناشی از افت شدید و ناگهانی قیمت‌ها، رخ داده است. دولت چین هم‌اکنون با اجرای برنامه «وام‌درمانی»، قصد دارد ضمن کنترل روند افزایشی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ این کشور، به گونه‌ای محدودیت‌های سفته‌بازی اعمال کند که فرآیند تخلیه حباب به‌صورت تدریجی و نه ناگهانی، انجام شود. 
 
در قالب این برنامه، مسیر پرداخت وام خرید مسکن در شهرهای بزرگ از جمله پایتخت چین و پایتخت اقتصادی این کشور –پکن و شانگهای_ در چند مرحله، سخت و سخت‌تر می‌شود. پیش‌تر و تا قبل از بروز نشانه‌های حباب مسکن، سپرده لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن معادل 20 درصد مبلغ وام بود اما نیمه 2016، شرط پرداخت وام به «سپرده‌گذاری 25 تا 30 درصدی» تغییر کرد و هم‌اکنون به 35 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین برای خرید خانه دوم به کمک وام، باید معادل 50 درصد تسهیلات، ‏ سپرده‌گذاری صورت بگیرد. 

اخیرا شرط سپرده اولیه با افزایش تا 70 درصد مبلغ وام، سخت‌تر نیز شده است. موسسات مالی پرداخت‌کننده وام خرید مسکن در چین، در قالب برنامه وام‌درمانی، نرخ سود تسهیلات را برای شهرهای بزرگ دارای بیشترین تب قیمتی، به 10 درصد رسانده‌اند. این میزان نرخ برای تسهیلات مشمول سپرده، اعمال می‌شود و حداکثر امکان دوبار استفاده از این نوع تسهیلات وجود دارد. 
 
وجود حباب در مسکن چین موضوعی است که حالا از حالت فرضیه خارج شده و به واقعیتی غیر‌قابل انکار تبدیل شده است. تازه‏ترین رتبه‏بندی از گران‏ترین مسکن‏های جهان حکایت از آن دارد که هنگ‏کنگ چین گران‏ترین قیمت مسکن را در مقایسه با میانگین سطح درآمد خانوارها داراست و قیمت مسکن در آن 1. 18 برابر میانگین سطح درآمدها پیش از پرداخت مالیات است. 

پیش از این روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی اجمالی با عنوان «پیش لرزه حباب چینی» که روز سوم آبان ماه چاپ شد، هشدار داده بود که خطر سقوط بازار مسکن چین اقتصاد جهانی را تهدید می‏کند. 
 
حالا جدیدترین آمار نشان می‏دهد قیمت مسکن چین در سال 2016 بیشترین رکورد افزایش را طی 5 سال اخیر شکسته است. رویترز در گزارشی با اشاره به این موضوع نوشته است که قیمت خانه‏های نوساز در چین طی سال گذشته با سریع‌ترین نرخ رشد از سال 2011 تاکنون افزایش یافته است. 

البته این رشد در ماه دسامبر متعادل شد تا ترس از ترکیدن حباب مسکن چین با همه تبعات فاجعه باری که می‏تواند بر اقتصاد جهان وارد آورد، به زمانی دیگر موکول شود. منابع آگاه به رویترز خبر داده‏اند که حکومت چین خود را برای رشد اقتصادی متعادل‏تری معادل 5. 6 درصد آماده می‏کنند چون با کوهی از بدهی‏هایی مواجهند که طی سال‌های متمادی تجمیع شده، سال‏هایی که در آن وام‏گیری‏های سنگین و برنامه‌های محرک اقتصادی در جریان بوده است. 

واقعیت این است که اقتصاد چین در سال 2016 برای توسعه به شدت بر بازار املاک و محرک‌های اقتصادی متکی بوده است. حالا رهبران چین برای بازار املاک سال 2017 به شدت بر محدودسازی اعتباراتی تاکید دارند که منجر به خریدهای جمعی می‏شد و امید دارند که با این روش از تب رشد انفجاری بدهی شرکت‌ها بکاهند. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند میانگین رشد قیمت مسکن چین در سال 2017 معادل 1. 4 درصد خواهد بود و رشد سرمایه‏گذاری در بخش املاک به 4. 5 درصد خواهد رسید. با توجه به سهم 15 تا 20 درصدی بخش مسکن در اقتصاد هرگونه نوسان در قیمت‌های مسکن یا تغییر در عوامل تعیین‌کننده، می‌تواند تبعات اقتصادی زیادی برای این دومین اقتصاد بزرگ جهان به بار آورد. 
 
سهم بخش مسکن چین از کل اقتصاد این کشور در سال 2006 تنها 9. 8 درصد بوده است. این در شرایطی است که آمارهای سال 2016 نشان می‌دهند سرمایه‌های خارجی نیز راه فرار از بخش املاک چین را در پیش گرفتند. علت این تصمیم سرمایه‌گذاران خارجی این بود که آنها انتظار داشتند سیاست‌های انقباضی دولت برای کاهش تب بازار املاک به ثمر بنشیند و به همین دلیل آنها به سرعت سرمایه‏ های خود را از این بازار خارج کردند. 

آمار نشان می‏دهد کل بودجه شرکت‌ها و بنگاه‌های توسعه بخش املاک چین در سال 2016 به رقم 14421 میلیارد یوآن تقریبا معادل 2104 میلیارد دلار رسید که افزایش 2. 15 درصدی را نسبت به سال پیش از آن نشان می‌دهد اما سرمایه‏های خارجی در این بخش با کاهشی 6. 52 درصدی به رقم 14 میلیارد یوآن معادل 2 میلیارد دلار رسیده است. این پیش‌بینی سرمایه‌گذاران خارجی چندان اشتباه هم نبود و طی فصل چهارم 2016 رشد بخش مسکن چین به 7. 7 درصد افت کرد. این رشد در فصل پیش از آن 8. 8 درصد بوده است. این نشان می‌دهد که بازار املاک چین به راهکارهای دولت واکنش مثبت نشان دادند. 
 
گر چه این راهکارهای دولت چین تا حدودی از نگرانی‌های بازارهای جهان نسبت به احتمال ترکیدن حباب مسکن چین کاسته است اما هنوز رشد بخش مسکن و گرانی املاک در این کشور که در برخی نقاط به بیش از 18 برابر میانگین درآمد خانوارها می‌رسد، بخش املاک این کشور را به یکی از ملتهب‌ترین بخش‌های املاک جهان تبدیل ساخته و چشم فعالان اقتصادی جهان به آن دوخته شده است.