1395/11/11 - 09:49 80 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

فاصله معاملات مسکن از نوسازها


بازار آپارتمان‌های «قدیمی‌‌ساز» به محل رشد زمستانی بازار مسکن تبدیل شد. آنالیز معاملات خرید مسکن در تهران طی اولین ماه زمستان ۹۵ نشان می‌دهد متقاضیان بازار شب عید، بر خرید واحدهای «قدیمی ‌ساز» اما «متراژ متوسط»، به جای نوسازهای «ریز متراژ» متمرکز شده‌اند. فروش املاک ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت، ۳۲ درصد نسبت به زمستان پارسال افزایش پیدا کرده؛ درحالی‌که خرید نوسازها به‌رغم سهم بالای این املاک از کل معاملات، ۲ درصد کاهش یافته است. سه علت برای تغییر در ترکیب «سن» و «مساحت» آپارتمان‌های در حال فروش‌ عنوان می‌شود.

به گزارش اقتصادنیوز ، اولین کارنامه زمستانی از عملکرد معاملات شب عید آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران از ناحیه افزایش محسوس حجم فروش «آپارتمان‌های میان متراژ قدیمی‌ساز (16 تا 20 ساله) »، در مقایسه با سایر گروه‌های متری و سنی واحدهای مسکونی، پرحرارت‌تر از سایر نواحی فروش ملک در پایتخت است.

دی ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به 4 میلیون و360 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل 11 درصد افزایش یافت؛ حجم معاملات خرید مسکن نیز در همین بازه زمانی با رشد 8 درصدی به 17 هزار و 75 معامله خرید مسکن رسید. حجم معاملات مسکن در حالی دی ماه امسال در مقایسه با آذرماه 95، رشد 40 درصدی را تجربه کرد که تازه ترین آمارهای رسمی از روند معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد بازار شب عید خرید مسکن هم اکنون بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید آپارتمان را در بازار فروش آپارتمان‌های میان‌متراژ با متوسط سن 16 تا 20 سال تجربه می‌کند.

به این معنا که اگر چه هنوز هم مطابق با روال ماه‌های قبل بازار مسکن، آپارتمان‌های نوساز-واحدهای مسکونی در محدوده سنی صفر تا 5 سال‌–بیش از نیمی از سهم معاملات خرید مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند اما هم‌اکنون بیشترین میزان رشد مثبت در حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی، مربوط به آپارتمان‌های قدیمی‌ساز است.

اولین گزارش زمستانی از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن اگرچه سهم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز از کل معاملات خرید مسکن را در حال حاضر زیر 10 درصد اعلام می‌کند اما در عین حال، مشخص می‌کند رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با ماه قبل-آذر95-عمدتا از ناحیه افزایش حجم معاملات فروش آپارتمان‌های 16 تا 20 سال است. زمستان امسال(دی ماه 95)، حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز، 6/ 8 درصد رشد کرد که این میزان رشد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته-زمستان 94-معادل 2 درصد بوده است. زمستان پارسال، میزان رشد حجم معاملات فروش آپارتمان‌های 16 تا 20 سال (قدیمی‌سازها) 7/ 6 بود که این رقم در پاییز امسال به 8/ 7 درصد رسیده بود.

بررسی ها از محتوای آمارهای رسمی منتشر شده درباره وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن نشان می‌دهد هم اکنون منبع رشد مثبت حجم معاملات خرید در بازار مسکن «پیشتازی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در عرصه رشد حجم معاملات خرید ملک، در مقایسه با سایر انواع گروه‌های سنی واحدهای مسکونی» است.

مطابق استاندارد‌های سنی واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های صفر تا 5 سال آپارتمان‌های نوساز، 5 تا 10 سال میانسال، 10 تا 15 سال سالخورده، 16 تا 20 سال قدیمی‌ساز و 20 سال به بالا کلنگی محسوب می‌شوند. هر چند سهم فروش واحدهای نوساز از کل معاملات بازار مسکن همواره بیش از 50 درصد بوده است، معاملات این واحدها، از ابتدای سال تاکنون (به‌خصوص در پاییز) نیز تقریبا به‌صورت محسوس افزایش یافته است؛ سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز در اولین ماه از فصل زمستان هم با رشد جزیی(2 واحد درصدی) همراه شد. هر چند حجم فروش این واحدها، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته، 2 درصد کاهش یافت. بهار امسال سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران معادل 8/ 51 درصد بود که این میزان با رشد جزیی در پاییز به 5/ 52 درصد و در زمستان (دی ماه) به 9/ 52 درصد رسید. این در حالی است که سهم قدیمی‌سازها از کل معاملات فروش آپارتمان از ابتدای امسال حدود یک واحد درصد افزایش یافته است.

آمارهای رسمی از عملکرد بازار معاملات خرید‌وفروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، حجم فروش آپارتمان‌های نوساز، زمستان امسال در مقایسه با پاییز-دی ماه در مقایسه با آذر95-حدود 42 درصد رشد کرد. میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در همین بازه زمانی، 49 درصد بوده که این میزان بیشترین نرخ رشد حجم معاملات مسکن در زمستان، به لحاظ «گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی» محسوب می‌شود. این درحالی است که حجم معاملات آپارتمان‌های قدیمی‌ساز، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته(دی ماه 95 به دی ماه 94)، 32 درصد زیاد شده است درحالی که حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در همین بازه زمانی، نه تنها افزایش نداشته بلکه معادل 2 درصد هم کاهش یافته است.

سبقت آپارتمان‌های میان‌متراژ و قدیمی‌ساز از سایر گروه‌های متری و سنی آپارتمان‌های فروش رفته در پایتخت در اولین ماه زمستان، درعین حال حاوی یک پیام مهم برای بازار مسکن است و از دو عامل عمده سرچشمه می‌گیرد. با توجه به اینکه میانگین قیمت فروش مسکن در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته (دی ماه 95 به دی ماه 94) حدود 11درصد افزایش یافته است، این موضوع بر انتخاب سنی آپارتمان‌ها از سوی متقاضیان و خریداران اثرگذار بوده است.

از آنجا که به‌طور متوسط آپارتمان‌های نوساز با فاصله قیمتی حدود 15 تا 20 درصد گران‌تر از واحدهای قدیمی‌ساز به خریداران عرضه می‌شود، همین عامل موجب شده، زمستان امسال، بازار معاملات مسکن از ناحیه فروش واحدهای قدیمی‌ساز گرم‌تر از سایر نواحی سنی بازار مسکن شود. این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی بازار مسکن هم اکنون هزینه‌های بازسازی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز میان‌متراژ به مراتب کمتر از هزینه خرید یک آپارتمان کوچک‌متراژ نوساز است.

علت دوم تمرکز حرارت در بازار فروش واحدهای 16 تا 20 ساله در اولین عملکرد زمستانی بازار معاملات مسکن، از طریق آنالیز وضعیت معاملات آپارتمان‌های فروش رفته در بازار شب عید مسکن به لحاظ «متراژ» مشخص می‌شود.

1089148_9df32324-338e-4d05-aa67-a5b77c53c673