1395/11/19 - 09:18 84 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

مسکن مهر تعادل بازار را به هم زد


آسیب‌های وارد شده به بخش مسکن که یادگار دولت گذشته است هنوز به قوت خود باقی مانده و در حال حاضر با وجود ارزش ۱۰۰ میلیارد دلاری خانه‌های خالی، افرادی در جامعه وجود دارند که درگیر حاشیه‌نشینی و بدمسکنی هستند و پروژه‌هایی مانند مسکن مهر هم نتوانسته دردی از این افراد دوا کند.بر اساس آمار اعلام شده از سوی وزیر راه و شهرسازی همچنان ۱۹ میلیون نفر در وضعیت بدمسکن در ایران هستند 

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، بیت‌ا... ستاریان، اقتصاددان و تحلیلگر مسائل مسکن  می‌گوید: «از ایراداتی که می‌توان به مسکن مهر گرفت، مکان یابی غلط آن است که در اثر تحمیل یک انتظار بد و طولانی به عرضه در بازار مسکن تعادل را بر هم زد و در حال حاضر وضعیت آشفته‌ای را ایجاد کرده است. فناوری‌های جدید در جریان طرح مسکن مهر به بدترین شکل ممکن به کار گرفته شدند.»

با توجه به صحبت‌های دیروز وزیر راه و شهرسازی که جلوگیری از رشد سوداگری در بخش مسکن را از اقدامات دوره خود عنوان کرد، متوقف کردن جولان سوداگران در حوزه مسکن تا چه میزان باعث بهبود وضعیت مسکن می‌شود؟

سوداگری در بخش مسکن معنا و مفهومی ندارد. این یک فرافکنی است که در اقتصاد کشور وارد شده است. کلمه سوداگری واژه اشتباهی برای استفاده در بخش مسکن است. سوداگری در کالاهایی صورت می‌گیرد که کسری تولید و نیاز وجود نداشته باشد که با ترفندهایی مانند احتکار و سوداگری کالا پس از افزایش قیمت فروخته می‌شود. زمانی که اجاره مسکن به میزان حقوق دو کارمند یا کارگر است، چگونه امکان دارد مسکنی خالی بماند و بعد منتظر افزایش قیمت برای فروش یا اجاره باشد؟ این کلمات و اصطلاحات توجیهی برای نواقص و مشکلات در عملکرد است.

آیا افزایش میزان تسهیلات و وام‌های مسکن می‌تواند زمینه‌ساز خروج این حوزه از رکود شود؟

بانک مرکزی متصور بوده با افزودن مقدار تسهیلات در بخش ساختمان می‌تواند سبب حرکت بخشی مسکن و شروع رونق آن شود، اما شاهد آنیم که این اتفاق صورت نگرفته و شرایط خروج از رکود تنها به این وسیله میسر نشده است. بنابراین از آنجا که افزایش تسهیلات یکی از ده‌ها ابزار مالی است که بخش مسکن به آن نیازمند است، پس این ابزار به تنهایی نمی‌تواند عاملی برای خروج از رکود به شمار آید، بلکه تنها می‌تواند به عنوان یک آغازگر عمل کند. هم‌اکنون شرایط به صورتی است که به رغم انتشار اخبار بسیار مثبت از تاثیر وام مسکن، بخش مسکن و ساختمان همچنان با رکود دست و پنجه نرم می‌کند. البته رکودی که با آن مواجه هستیم، به لحاظ ماهیت و کیفیت نسبت به سایر رکودها در سال‌های گذشته متفاوت است. در حال حاضر ماهیت این رکود ناشی از موضوع عرضه و تقاضا در بازار و کاهش تقاضای موثر نیست، بلکه جنس آن از جنسی است که کل اقتصاد را درگیر کرده است و به این ترتیب لایه‌های زیرین بخش مسکن یعنی صنایع مسکن نیز دچار رکود عمیق شده‌اند.

با برنامه‌هایی که اکنون در حوزه مسکن وجود دارد، به نظر شما چه زمانی وارد دوره رونق می‌شویم؟ به نظر شما اصلا برنامه‌ای جدی در این بخش وجود دارد؟

به نظر می‌رسد راه‌اندازی و رونق این بخش نیازمند برنامه‌ریزی وسیع‌تری است. حتی شوکی که می‌خواستند از طریق بازار مسکن به اقتصاد کشور وارد کنند، نباید در حد افزایش تسهیلات و پایین آوردن نرخ سود تسهیلات صورت می‌گرفت، بلکه باید از برنامه‌های وسیع‌تر و سایر ابزارهای مالی بخصوص ابزارهای مالی فاینانس و سرمایه‌گذاری خارجی که به شدت بخش خصوصی در این زمینه محدود است، کمک گرفته می‌شد. به هرحال در حالی که به نظر می‌رسد افراد بسیاری معتقدند تحرک‌های اولیه برای رونق در بخش مسکن به وجود آمده، اما به نظرم با شرایط حاضر، امید چندانی به رونق در بخش مسکن تا اوایل سال آینده وجود ندارد، اما در اینکه مسکن در بلندمدت افزایش قیمت خواهد داشت و شاخص تورم آن نسبت به سایر کالاها فزاینده و بیشتر خواهد بود، شکی نیست. با وجود این، در کوتاه‌مدت ممکن است این گونه نباشد، زیرا مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای در جامعه، از خصوصیاتی برخوردار است، به این صورت که یک خریدار هیچ‌گاه انتظار کاهش یا تثبیت قیمت آن را ندارد.

در چند سال اخیر علاوه بر بخش مسکن، صنایع زیرین آن دچار رکود شده‌اند. رکود در این بخش‌ها تا چه حد به مشکل بیکاری می‌افزاید؟

در بخش زیرساخت‌ها باید گفت تولید مصالح در کشور نسبت به دنیا بسیار عقب است. زمانی مصالح کشور به روز بود و به کشورهای دیگر صادر می‌شد، اما در حال حاضر بیشتر شرکت‌هایی که تولید مصالح می‌کنند تعطیل، نیمه ورشکسته یا ورشکسته شده اند. بحث دیگر قوانین و مقرراتی است که دست و پا گیر است و مشکلات عمده‌ای در بخش تولید مسکن ایجاد کرده ‌است؛ از جمله اینکه مسکن توسط دولت تحریم شده و دولت مسکن و ساختمان‌سازی را محدود به بازار ایران کرده است و اجازه جذب سرمایه‌گذار نمی‌دهد. بخش‌هایی هم که در مورد فاینانس و سرمایه‌گذاری خارجی صحبت می‌شود، بخش‌هایی است که متعلق به دولت است و ۹۳ درصدی که در اختیار بخش خصوصی است، قدرت جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی را در بخش ساختمان ندارند. این رویه برخلاف رویه‌ای است که در کل دنیا در حوزه مسکن حاکم است، چرا که اجازه سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مسکن در ایران داده نمی‌شود. این محدودیت‌هایی که سال‌های سال خود دولت در حوزه مسکن ایجاد کرده، ‌‌‌هنوز برداشته نشده است، در حالی که کشورهای دیگر از هر منبعی برای سرمایه‌گذاری در کشورشان استقبال می‌کنند و همه نوع امکانات در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهند و امتیازات خاصی برای سرمایه‌گذار قائل می‌شوند، ولی در ایران اگر کسی قصد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن یا مشارکت در بخش خصوصی داشته باشد از کانال‌های بسیار سختی باید عبور کند و موانع زیادی بر سر راهش قرار دارد که باعث می‌شود امکان ‌سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و ملک از بین می‌رود. نباید فراموش کرد که حدود هزاران نفر از جمعیت کشور در این بخش‌ها شاغل هستند و بی ‌توجهی به این صنایع به مشکل بیکاری اقتصاد ایران به شدت می‌افزاید.

به نظر شما پروژه مسکن مهر از نظر ساختاری چه اشکالاتی دارد؟

از ایراداتی که می‌توان به مسکن مهر گرفت، مکان یابی غلط آن است که در اثر تحمیل یک انتظار بد و طولانی به عرضه در بازار مسکن تعادل را بر هم زد و در حال حاضر وضعیت آشفته‌ای را ایجاد کرده است. فناوری‌های جدید در جریان طرح مسکن مهر به بدترین شکل ممکن به کار گرفته شدند. ضمن اینکه پیمانکاری میانی کشور در جریان مسکن مهر از بین رفت، و شهرک‌هایی که در این جریان ایجاد شدند برای کشور عارضه دارند و به آینده کشور خسارات زیادی را تحمیل می‌کنند. افزایش تولید، افزایش سرمایه، افزایش درآمد مالیاتی و افزایش رونق در بازار و حجم معاملات در بازار به عنوان عوامل رونق در بازارها محسوب می‌شوند که بازار مسکن هم از این نحوه سنجش مستثنی نیست. در حال حاضر بازار مسکن فاقد چهار عامل تاثیر گذار نامبرده است و در این میان ایجاد تنش روانی در بازار مسکن تاثیراتی گذاشته است. بنابراین مسکن نیز متاثر از بخش کلان اقتصاد حرکت می‌کند و اگر رونق در اقتصاد به وجود آید، مسکن نیز رکود را پشت سر می‌گذارد.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید.