1395/12/01 - 09:59 56 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

افتتاح‌های نافرجام در طرح مسکن مهر


صورت وضعیت «حقیقی» از 10‌سال ساخت و ساز «مسکن مهر» با مداخله مستقیم و هزینه‌بر دولت در این طرح ملی، امکان محاسبه «واقعی»‌ مدت زمان باقی مانده برای تکمیل پروژه‌های 99ساله را فراهم کرد. جزئیات کارنامه جدید از طرح قدیمی مسکن مهر، که برخلاف گزارش عملکردهای پیشین، حاوی همه متغیرهای لازم برای «تست» میزان موفقیت طرح و همچنین «برآورد دقیق و بی‌پرده» از بخش‌های ناتمام و بر زمین مانده  طرح است، نشان  می‌دهد: صرف‌نظر از یک آمار گمراه‌کننده تحت عنوان «افتتاح‌ها در مسکن‌مهر»، چنانچه آخرین آمار «تحویل کلید واحدهای مسکن مهر»، ملاک اندازه‌گیری مسیر طی شده و راه باقی مانده تا اتمام طرح قرار بگیرد، در این صورت تعداد آپارتمان‌های تحویل نشده معادل 3/ 2 برابر آماری می‌شود که تا کنون برخی مسوولان اعلام کرده‌اند. گزارش «دنیای اقتصاد» از نیمه پنهان طرح مسکن مهر حاکی است: در حال حاضر دو آمار «اسمی» و «واقعی» درباره  پیشرفت این طرح وجود دارد که اولی، صرفا تعداد «پروژه‌های افتتاح شده» را مشخص می‌کند اما آمار دوم که صوری بودن برخی افتتاح‌ها طی سال‌های اخیر را اثبات می‌کند، به «واحدهای واگذار شده به پیش‌خریداران» مربوط است. طبق آنچه در تازه‌ترین گزارش رسمی دولت درباره مسکن‌مهر منعکس شده است، تاکنون از 2‌میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر، یک‌میلیون و  800 هزار واحد، افتتاح شده که در ظاهر به معنای اتمام 844 درصدی عملیات در مسکن‌مهر است، اما از مجموع کل واحدها، بانک عامل وام مسکن مهر، فعلا برای یک میلیون و 335 هزار واحد مسکونی، «کارت قسط» صادر کرده است. صدور «کارت قسط» به معنای «تایید» تکمیل عملیات ساختمانی و تحویل قطعی کلید واحد مسکونی به متقاضی است طوری که همزمان با واگذاری واحد مسکونی از سوی سازنده به پیش‌خریدار مسکن مهر، کارت قسط برای شروع بازپرداخت تسهیلات نیز به‌نام متقاضی، صادر می‌شود. به این ترتیب، تاکنون 62 درصد واحدهای مسکونی مهر، تحویل متقاضیان شده و 38درصد مابقی، به دلایلی همچون تکمیل نشدن عملیات ساخت، نبود آب و برق و گاز برای سکونت یا مشکلات حقوقی و فنی، همچنان در برزخ ساخت و واگذاری، هم دولت را درگیر کرده و هم باعث نارضایتی پیش‌خریداران از بابت خلف وعده مسوولان شده است. بیش از 4000 هزار واحد افتتاح شده، به دلایلی همچون افتتاح صوری، نبود خدمات اساسی،‌ اختلافات سه جانبه پیمانکار، وزارتخانه و متقاضی و مشکلات مبهم دیگر، هنوز به متقاضیان واگذار نشده است. محتوای کارنامه جدید مسکن مهر، 8 نقص اولیه طرح هنگام شروع این پروژه‌ها در سال 866 را آشکار می‌کند که برخی از این نواقص همچون «مکان‌یابی نادرست زمین‌های 99 ساله و اختصاص زمین‌های فاقد خدمات شهری به طرح» از یکسو و «خلأ هرگونه برنامه‌ برای نظام تامین مالی خدمات زیرساختی مسکن مهر» از سوی دیگر، باعث شده آثار منفی آنها در حال حاضر با خودنمایی در محله‌های مسکن مهر، به شکل «خانه‌های بلااستفاده» و «بی‌میلی برخی پیش‌خریداران به دریافت واحدهای آماده تحویل»، گره مسکن‌مهر را پیچیده‌تر سازد.

تحقیقات محلی مسوولان شهرهای جدید از وضعیت سکونتی آن دسته از واحدهای تحویل داده شده به پیش‌خریداران مسکن مهر، نشان می‌دهد: در محله‌هایی که نمره کیفی ساختمان‌ها و خدمات در دسترس، بالاترین سطح نسبی را دارد، حدود 60درصد واحدها، خالی از سکنه است. آمار خانه‌های خالی در سایر محله‌های مسکن مهر واقع در اطراف شهرهای بزرگ به 80 درصد نیز می‌رسد. در این میان، برخی مسوولان بخش مسکن، می‌گویند: حدود یک میلیون واحد مسکونی مهر واگذار شده به متقاضیان، خالی از سکنه است.در حال حاضر گره اصلی این طرح، متوجه شهرهای جدید است. در 17 شهر جدید کشور، 400 هزار واحد مسکونی مهر ساخته شده، اما تا کنون 171 هزار واحد از آنها تحویل افراد شده به این معنا که 57 درصد این واحدها در شهرهای جدید، هنوز تکمیل یا تحویل خانوارها نشده است. به بیان دیگر، بخش اعظم ناتمام‌های مسکن‌مهر، به شهرهای جدید مربوط است. نارضایتی اجتماعی ساکنان واحدهای افتتاح شده، نسبت به فقر خدمات سکونتی در محله‌های مسکن‌مهر، مهم‌ترین عامل رویگردانی  پیش‌خریداران در پرداخت باقی‌مانده آورده نقدی‌شان به پروژ‌ه‌ها و در نتیجه، تمدید چندین باره تاخیر در تکمیل و تحویل واحدهای ناتمام، محسوب می‌شود. جمع‌بندی محتوای ارائه‌شده در این گزارش که با تکیه بر آمارهای مربوط به عملکرد دولت‌های نهم، دهم و یازدهم در حوزه ساخت،تکمیل و افتتاح مسکن مهر قابل استنباط است از بهبود نسبی وضعیت این پروژه در کل کشور و به خصوص شهرهای جدید در نتیجه عملکرد سه‌و‌نیم سال اخیر، خبر می‌دهد. با این حال، برنامه ساخت مسکن مهر که از ابتدا با تاکید بر سه هدف عمده آغاز شد در نهایت بنا بر وجود نواقص-اولیه و ثانویه که در روند اجرای پروژه ایجاد شد،در تحقق این اهداف ناکام ماند. یکی از اهدافی که در بدو برنامه‌ریزی برای آغاز پروژه مسکن مهر بارها از سوی مسوولان وقت وزارت راه وشهرسازی مورد تاکید قرار داشت «به صفر رساندن هزینه تامین زمین» در این طرح به منظور کنترل قیمت زمین و کاهش سهم آن در هزینه تمام شده مسکن بود اما عملا این هدف محقق نشد؛ افزایش 5/ 3 برابری قیمت زمین در فاصله سال‌های 86 تا 92 موید این ناکامی است؛ از‌سوی دیگر، «کنترل قیمت مسکن» به واسطه حجم انبوهی از ساخت‌وسازهای ارزان قیمت (مسکن مهر) دومین هدفی بود که اجرای این طرح نتوانست آن را عملیاتی کند و قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به رغم حجم گسترده ساخت‌وساز مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف پایتخت در فاصله زمانی سال 86 تا 922،دو برابر شد. از سوی دیگر،«شاخص دسترسی خانوارها به مسکن»که به معنای تعداد سال‌هایی است که هر فرد با پس انداز کردن کل درآمد خود قادر به خرید مسکن خواهد شد نه تنها در همین بازه زمانی بهبود نیافت بلکه از 6/ 8 سال در سال 84 به 12 سال در سال 91 رسید. متن کامل کارنامه 100 ساله مسکن مهر که توسط حبیب‌اله طاهرخانی، عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدید تهیه شده، به شرح زیر است:

 

کارنامه 10 ساله

صرف نظر از اشکالات متعدد حاکم بر طرح مسکن مهر که هر کدام نیازمند بحث مستقلی است که از آن جمله می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:

- فقدان هر گونه مطالعات پایه، نیاز سنجی و امکان‌سنجی درخصوص این طرح

- نحوه تامین مالی آن و استفاده از خط اعتباری و تاثیرات آن در افزایش تورم عمومی

- مساله مهم مکان‌یابی سایت‌های مسکن مهر

- فقدان هرگونه برنامه درخصوص نظام تامین مالی زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی در پروژه‌های بزرگی در مقیاسی مانند شهرهای جدید

- ورود با یک تصدی‌گری غیر ضرور و مفسده برانگیز

- بی‌توجهی به موضوع عرضه و تقاضا در بخش مسکن و شروع تعداد زیادی مساکن فاقد متقاضی

- فقدان هرگونه پیوست اجتماعی برای پروژه‌هایی که مدعی اسکان 6 میلیون نفر بود.

- عدم اثرگذاری این طرح در شاخص‌هایی چون کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن و بهبود شاخص دسترسی‌پذیری مردم به مسکن در فاصله سال‌های 1392 – 1386 به استناد آمارهای بانک مرکزی که جزو اهداف اولیه این طرح بوده است.

عملکرد دولت یازدهم در تکمیل وتحویل این طرح گسترده وبه جای مانده از دولت‌های نهم ودهم بسیار برجسته است. عنوان مقاله تلنگری است به این موضوع که نقش دولت تدبیر وامید در به سرانجام رساندن این طرح مطابق آمارها ومستنداتی که ذیلا تشریح می شود برجسته تر بوده است. دراین مقاله برآنیم تا عملکرد شروع‌کننده طرح مسکن مهر دولت نهم و یازدهم به استناد مستندات  و آمار متقن مورد ارزیابی و قضاوت قرار گیرد. دولت یازدهم مواجه با طرحی بود که در خوشبینانه‌ترین محاسبات با لحاظ ساخت و سازها، خدمات روبنایی، زیربنایی، محوطه‌سازی و آماده‌سازی، دارای 40 درصد پیشرفت فیزیکی بود. تعداد افتتاحات و فروش اقساطی نیز موید همین موضوع است. از یک طرف پروژه‌های خود مالکی و پروژه‌هایی در سایت‌های نزدیک یا داخل شهرهای موجود و با تعداد محدود به افتتاح رسیده بودند درحالی که پروژه‌های انبوه و بزرگ به خصوص در شهرهای جدید و سایت‌های بزرگ به علت بالا رفتن هزینه تمام شده آماده‌سازی و محوطه‌سازی، فقدان زیرساخت‌های کافی، فقدان خدمات روبنایی و بعضا برخوردن به مساله معارضین ملکی با مشکلات جدی مواجه شده بودند. از سوی دیگر صبر ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر که با وعده تحویل 12 ماهه وارد این فرآیند شده بودند به پایان رسیده بود. از این رو جلب همکاری مالی آنها مشکل بود و به شدت مطالبات خود را پیگیری می‌کردند. موضوع از پروژه عمرانی در ابتدای دولت یازدهم به مساله اجتماعی ناشی از عدم عمل به تعهدات از سوی دولت تبدیل شده بود (اعتراضات و تجمعات مردمی در ماه‌های پایانی دولت دهم موید این مطلب است) و مساله مهم‌تر آنکه بخش عمدهتسهیلات بانکی که جزو بخش قابل اتکای مالی پروژه‌ها بود به‌صورت دستوری و با فشار به بانک‌های عامل برای تزریق منابع بیشتر در فقدان آورده متقاضیان به مصرف رسیده بود.

بنابراین دولت یازدهم زمانی شروع به کار کرد که طرح مسکن مهر به هسته سخت آن رسیده بود. در این مرحله تامین امکانات زیرساختی (آب، برق، فاضلاب، گاز)، خدمات روبنایی اولیه (مدرسه، درمانگاه، مسجد و کلانتری)، محوطه‌سازی و آماده‌سازی برای سایت‌های بزرگ مسکن مهر و شهرهای جدید به مساله‌ای لاینحل تبدیل شده بود. به‌عنوان مثال مسکن مهر پرند که در سال  1387 آغاز شده بود تنها ١٩هزار واحد از 95 هزار واحد به افتتاح رسیده و 16 هزار واحد آن فروش اقساطی شده بود. در سایر شهرها نیز وضع به همین شکل بود. در شهر جدید هشتگرد که از اولین پروژه‌های مسکن مهر شروع شده به شمار می‌رفت طی شش سال از 1386 تا 1392 از 55 هزار واحد مسکونی شروع شده صرفا 11 هزار واحد افتتاح شده بود. این در شرایطی بود که در واحدهای افتتاح شده نیز کمبود خدمات روبنایی کاملا مشهود بود. (برقراری شش ساعت آب در شبانه‌روز در پرند در تابستان سال 1392، برقراری سرویس‌های رفت و آمد در پرند، هشتگرد و بسیاری دیگر از شهرهای جدید برای انتقال دانش‌آموزان از سایت‌های مسکن مهر به شهر قدیم و سایر شهرهای مجاور و بعضا آبرسانی به واحدهای مسکن مهر از طریق تانکر، همگی موید این مساله بود.)

اما آمارها گویای عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرهای جدید در بخش افتتاحات و فروش اقساطی مسکن مهر است، همان‌گونه که ملاحظه می‌شود در مقطع تحویل دولت از 2 میلیون و 1555 هزار برنامه مسکن مهر تنها یک میلیون واحد افتتاح شده بود و تنها 552 هزار واحد به فروش اقساطی رسیده بود (فاصله زیاد بین افتتاح و فروش اقساطی در دولت قبل موید افتتاحات بدون خدمات زیربنایی و محوطه‌سازی است که قابلیت تحویل و فروش اقساطی نداشته است؛ به عبارت دیگر افتتاحات صوری انجام شده است) در حالی که در دولت یازدهم 800 هزار واحد با خدمات به افتتاح رسیده و 780 هزار واحد نیز فروش اقساطی شده است، فروش اقساطی مناسب در طول دولت یازدهم موجب شد که در دو مرحله دولت بتواند از محل اقساط برگشتی اقدام به افزایش سقف فردی تسهیلات به میزان 5 و سپس 10 میلیون تومان برای واحدهای باقی‌مانده کند.

مضافا اینکه تعداد واحدهای تحویلی قبل از شروع دولت یازدهم ٦٩٠هزار واحد بوده؛ این رقم در دولت یازدهم ٨٤٠هزار واحد است. این عملکرد قابل توجه نتیجه این اقدامات است:

1. سرعت دادن به فرآیند آماده‌سازی و محوطه‌سازی سایت‌های مسکن مهر از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی

2. حرکت سریع در مسیر ایجاد خدمات روبنایی در سایت‌های مسکن مهر از محل منابع داخلی، جدول نشان‌دهنده عملکرد شهرهای جدید در حوزه خدمات روبنایی در دولت یازدهم است. فقط در یک مورد در شهر جدید پرند ٢١١ واحد آموزشی در سال‌های٩٣، ٩٤ و ٩٥ شروع و به پایان رسید در حالی که تعداد واحدهای آموزشی شهر جدید پرند از ابتدای تشکیل تا قبل از ١٣٩٣به ١٦واحد نمی‌رسید.(جدول3)

3. سرعت در حل مشکلات زیرساختی و خدمات زیربنایی مسکن مهر از محل منابع داخلی وزارتخانه و شرکت عمران شهرهای جدید به‌عنوان نمونه:

- کمک به تامین آب پایدار شهرهای جدید پرند (اجرای 20 حلقه چاه آب در احمدآباد مستوفی و خط انتقال به پرند)، پردیس (اخذ تخصیص و شروع خط انتقال آب از سد ماملو، احداث ایستگاه پمپاژ و خط انتقال به سایت‌های مسکن مهر و اجرای تمام شبکه‌هایآب و فاضلاب سایت‌های مسکن مهر)

- تکمیل تصفیه‌خانه‌های فاضلاب در اغلب شهرهای جدید

- تامین گاز 90 درصد از سایت‌های مسکن مهر

4. افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از 25 به 30 و سپس 30 به 40 میلیون تومان از محل بازگشتی اقساط مسکن مهر در جهت کمک به متقاضیان

نتیجه اینکه به‌رغم محدودیت شدید مالی حاکم بر دولت وزارت راه و شهرسازی با فعال کردن ظرفیت استفاده از منابع داخلی توانسته به نحو موثری در جهت تحقق این طرح حرکت کند اگرچه موضوعات بنیادی دیگری درخصوص فراهم آوردن شرایط زندگی شرافتمندانه در این سایت‌ها و تکمیل خدمات باید مدنظر قرار گیرد که نیازمند مقال دیگری است.برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید ! 

نیمه پنهان مسکن مهر

 

نیمه پنهان مسکن مهر