1395/12/16 - 09:32 50 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

کاهش 3% قیمت مسکن در بهمن 95


در بهمن‌ماه امسال قیمت مسکن تهران سه درصد کاهش طبق شاخص نرخ تورم نقطه به نقطه داشته است. رفتار توام با شک و تردید متقاضیان مصرفی باعث شده تا نوسانات سینوسی به بازار مسکن تهران، راه پیدا کند. لازم به ذکر است که این روند زیگزاگی که بعد از توافق برجام هر ماه تکرار شد ، بیانگر آن است که بازار مسکن هنوز دچار تحت‌الشعاع قرار گرفتن برجام نشده است. ولی حدود ۱۰ درصد بر معاملات بخش مسکن اثرات روانی رفع تحریم‌ها   تاثیر گذاشته بود و همین امر سبب شد تا در ابتدای سال جاری زمان پیش رونق مسکن و اواسط آن را دوران رونق مسکن پیش‌بینی کنند؛ ولی به دلیل سیستم بانکی ناکارآمد ، این پیش بینی تحقق نگرفت.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید ! 

 با این وجود بهترین رخدادی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ در بازار مسکن شاهد آم بودیم، به تعادل رسیدن نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران با نرخ تورم بود و همچنین کاهش یافتن سرعت افت قیمت مسکن پیامد دوم آن بود . این پیامد طوری بود که در بهمن ماه متوسط قیمت مسکن شهر تهران 5/4 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 6/77 درصد رشد نشان داد؛ ولی گفتنی است که رییس اتحادیه املاک این رشد را قبول نداشت و اعلام کرد مسکن در امسال بیشتر از چهار درصد دچار افزایش قیمت نشده است.

البته اگر شاخص محاسبه نرخ تورم توسط بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم افزایش رسمی 6/7 درصدی قیمت مسکن به مفهوم آن است که این نرخ هنوز افت قیمت را تجربه می‌کند چراکه تورم نقطه به نقطه در بهمن‌ماه سال‌جاری 6/100 درصد اعلام شده است.

برای بیان نوسانات مسکن شهر تهران به آمار پنج ماه اخیر مراجعه می‌کنیم. در مهرماه سال‌جاری تعداد معاملات 3/10 هزار واحد بود که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6/10 درصد کاهش نشان داد.

در آبان‌ماه به 5/12 هزار واحد رسید که افزایش 2/21 و 1/4 درصدی را به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل تجربه کرد.

در آذرماه 8/11 هزار واحد مسکونی معامله شد که حکایت از افت 1/5 درصدی نسبت به ماه قبل و 9/5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل داشت.

ناگهان در دی‌ماه شاهد اوج گیری معاملات بودیم، در اولین ماه زمستان تعداد 7/16 هزار قرارداد امضا شد که رشد 6/41 درصد و 2/33 درصدی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل را نشان می‌داد.

اما معاملات در بهمن ماه کاهش نسبی را تجربه کرد و به 6/15 هزار واحد رسید که نشان می‌داد 7/6 درصد نسبت به ماه قبل و 5/4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش داشته است.

در شرایطی که مسکن در سال ۱۳۹۵ نتوانست وارد دوران رونق شود، رییس اتحادیه مشاوران املاک در روزهای اخیر بیان کرد: بعضی افراد فئودال و ملاکان بزرگ به من می‌گویند برو تلویزیون بگو مسکن گران می‌شود. اگر این را بگویی، بازار مسکن راه  می‌افتد. ولی من نمی‌توانم این کار را بکنم بلکه باید آنچه در کف بازار اتفاق می‌افتد را بگویم. از طرف دیگر وقتی بازار مسکن رو به رشد است نباید بگویم راکد است.

حسام عقبایی درخصوص اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه مسکن در ۱۱ ماهه منتهی به بهمن سال‌جاری 5/6 درصد نسبت به همین دوره در سال قبل افزایش قیمت داشته، اظهار کرد: درخصوص افزایش حجم معاملات در دی و بهمن نسبت به آذر سال‌جاری این اتفاق افتاده است. در اسفندماه نیز در ۱۰ روز اخیر شاهد افزایش معاملات در شهر تهران نسبت به سال گذشته بودیم ولی اینکه قیمت مسکن در سال‌های اخیر رشد داشته، نظر بانک مرکزی را رد نمی‌کنیم و مناقشات اقتصادی هم کار قشنگی نیست. اما آنقدر که نهادهای تخصصی می‌توانند در حوزه کاری خودشان اظهارنظر کنند مراجع دولتی آن اشراف را ندارند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: از طرف دیگر نقیصه‌ای در بخش‌خصوصی وجود دارد که بعضا به آمار دسترسی ندارند. لذا نهادهایی مثل مرکز آمار و بانک مرکزی آمار ارائه می‌کنند. افزایش قیمت در بهمن و اسفند را انکار نمی‌کنم ولی با توجه به سامانه معاملات املاک شهر تهران حداکثر رشد قیمت چهار درصد بوده است.

عقبایی در پاسخ به سوال ایسنا مبنی بر اینکه در پایان سال ۱۳۹۴ اعلام کرده بود انتظار می‌رود در نیمه اول سال ۱۳۹۵ شاهد پیش رونق و نیمه دوم سال ۹۵ شاهد دوران رونق مسکن باشیم، گفت: این امر محقق نشده است زیرا پیش‌بینی ما در سال ۱۳۹۴ با توجه به شکل‌گیری مجلس که همه شعارشان عبور از رکود بود انجام شد. اما رکود مسکن بخشی نیست بلکه وابسته به اقتصاد کلان کشور است. اقتصاد کلان وقتی به حرکت درآید اقتصاد مسکن هم رشد می‌کند. اما نه‌تنها در اقتصاد مسکن بلکه در اقتصاد کلان هم دچار  رونق نشدیم.

وی خاطرنشان کرد: یکی از توقعات خود من از دولت، اصلاح نظام پولی و بانکی کشور بود و انتظار داشتیم در شش ماه ابتدای سال ۱۳۹۵ سیاست‌های پولی و بانکی کشور که می‌تواند یکی از عوامل اصلی خروج از رکود در هر بخش باشد اصلاح شود. اما دولت و مجلس هنوز در آستانه یک سالگی مجلس دهم زورشان به مافیای پولی و بانکی نرسیده که بتوانند اصلاحی در سیاست‌های پولی و بانکی انجام دهند و بانک‌ها را از حالت دکانداری و بنگاهداری خارج کند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی کرد: سال ۱۳۹۵پایان دوران رکود مسکن است و سال ۱۳۹۶ مسکن رونق می‌گیرد زیرا سررسید تسهیلات فرا می‌رسد. همچنین انتظار می‌رود دولت نرخ سود بانکی را کنترل کند و نظام پولی اصلاح شود. اگر این اتفاقات رخ  دهد بازار مسکن در ابتدای تابستان به رونق می‌رسد. در غیر این صورت اوایل تابستان وارد دوران پیش‌رونق خواهیم شد.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید !