1395/12/18 - 10:02 72 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

بهار ۹۶ ؛ بهار بازار مسکن


طبق گقته های کارشناسان مسکن ، بازار مسکن به دوره ی رونق ورود پیدا میکند. لازم به ذکراست که منظور از این رونق ، افزایش قیمت مسکن نیست زیرا در وضعیت کنونی بازار قادر به کشش افزایش قیمت ها نیست. طبق گزارشات منتشر شده در ماه دی سال جاری، 19 هزار و 271 قرارداد خریدوفروش و 19 هزار و 216 قرارداد اجاره بسته شده است که در سطح کشور 59 هزار و 58 قرارداد خریدوفروش و 53 هزار و 855 قرارداد اجاره داشتیم. همچنین در آذر 95 حجم خریدوفروش 14 هزار و 86 و در اجاره 15 هزار و 67 قرارداد منعقد شد.

در 24 روز اول بهمن در شهر تهران، 14 هزار و 281 قرارداد خریدوفروش و 13 هزار و 428 قرارداد اجاره داشته‌ایم. در سطح کشور 45 هزار و 253 قرارداد خریدوفروش و 43 هزار و 302 قرارداد اجاره داشتیم که در هر دو بخش نسبت به سال گذشته کاهش داشته‌ایم.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید ! 

البته در شرایطی که انتظار می‌رود تحت تاثیر فضای فعلی بازار مسکن (فاز پیش‌رونق) بازار معاملات مسکن در سال آینده وارد فاز رونق شود، برخی افراد این تصور را دارند که احتمالا سال آینده قیمت مسکن دچار نوسانات محسوس شود؛ با این حال، علائمی که هم‌اکنون در نتیجه بررسی کارنامه 11 ماهه و پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در دوازدهمین ماه امسال رصد می‌شود، حاکی از این است که بازار مسکن سال 96 دستکم در ماه‌های ابتدایی با التهاب قیمت مواجه نخواهد شد چون تحرکات احتمالی قیمت مسکن در سال آینده، ابتدا به مهار شیب منفی نرخ رشد قیمت واقعی منجر خواهد شد که از این منظر التهابی متوجه قیمت‌ها نمی‌شود، ضمن اینکه کارشناسان با استناد به سایر نشانه‌ها در بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی، شروع التهاب قیمتی در بازار معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال 96 را بعید می‌دانند.

نگاه1

سال ۹۵ پایان رکود بازار مسکن خواهد بود

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

از ابتدای فصل زمستان معاملات مسکن در شهر تهران سیر صعودی داشته است و سال ۹۵ پایان رکود بازار مسکن خواهد بود.

با ادامه یافتن روند رو به رشد معاملات بازار مسکن به‌زودی کسانی که منتظر تحرک در بازار مسکن بودند هم وارد معامله‌های مدنظر خواهند شد. وقوع این حالت در سال ۹۶ بازار را از خواب بیدار خواهد کرد و به‌نظر می‌رسد اوج افزایش معاملات مسکن بعد از برگزاری انتخابات مسکن سال آینده باشد.

از ابتدای سال ۹۵ در شهر تهران شاهد رشد معاملات مسکن بوده‌ایم اما این رشد در سایر استان‌های کشور زیاد نبوده بلکه در دیگر استان‌ها تا حدود ۴۰ درصد کاهش حجم معاملات بازار مسکن را داشته‌ایم و امید است که رشد حجم معاملات را در کل کشور در سال ۹۶ شاهد باشیم. با توجه به فرا رسیدن زمان سررسید تسهیلات بانکی بسیاری از سپرده‌ها نزد بانک‌ها جهت دریافت تسهیلات مسکن، سال آینده معاملات خرید خانه با وام هم افزایش خواهد یافت و می‌توان این نوید را بدهیم که سال ۹۵ سال پایان رکود در حوزه مسکن خواهد بود و از تابستان ۹۶ دوران پیش‌رونق بر بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.

به‌طور کلی بازار مسکن یکی از بازارهای کشور و از مطالبات مردم است. براساس قانون اساسی ، یکی از تکالیف دولت تامین مسکن متناسب برای مردم است.

قاعدتا دولت با توجه به وظیفه‌ای که دارد، برای تامین مسکن متناسب، با توجه به اینکه مسکن موضوعی است که تمامی نهادها و دستگاه ها ما باید در این مورد کمک دولت باشند و اصلی‌ترین وظیفه دولت نیز همین تامین مسکن مناسب است، باید برنامه ای اساسی برای آن داشته باشد. امروز حال مسکن در کشور خوب نیست، یعنی بازار مسکن در چند بُعد وضعیت خوبی ندارد؛ بُعد اول تولید مسکن است که متاسفانه وضعیت تولید مسکن متناسب با نیاز کشور نیست. سالانه باید یک‌میلیون و 100 هزار واحد مسکونی ساخته شود و نیاز هم داریم زیرا سالانه حدود یک میلیون ازدواج در کشور رخ خواهد داد اما تولید مسکن کمتر از 300 هزار واحد است و شاید تولید مسکن به این عدد هم نرسد و از نیاز کشور خیلی عقب هستیم.

نگاه2

ممکن است بازار مسکن تحت‌تاثیر انتخابات قرار بگیرد

مصطفی‌ قلی خسروی، کارشناس بازار مسکن

از اواخر اسفند امسال تا ۱۵ فروردین‌ماه سال آینده میزان معاملات مسکن قابل توجه نخواهد بود و به کمترین میزان خود می‌رسد.

بنابراین به‌طور قطع تا پایان فروردین‌ماه سال ۹۶ قیمت مسکن تغییری نخواهد کرد اما ممکن است پس از آن بازار مسکن تحت‌تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری قرار بگیرد. به این ترتیب بهترین زمان خرید مسکن از اسفندماه امسال تا پایان فروردین‌ماه سال آینده است و پیش‌بینی می‌شود سال آینده بازار مسکن با افزایش قیمت‌ها همراه باشد و نرخ تورم مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی حرکت کند.

اگر منابع مالی حاصل از افزایش قیمت نفت با یک برنامه کارشناسی صرف ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به انبوه‎سازان می‎شد و دولت به‌جای درگیر شدن در ساخت مسکن به آماده‎سازی زمین و امکانات زیربنایی مبادرت می‎کرد، می‎توانست سرمایه انبوه‎سازان را هم در این پروژه به‌کار بگیرد و نتایج بهتری از محل این پروژه در بازار مسکن کشورمان شاهد می‎بودیم.

پروژه مسکن مهر اشکالات زیادی داشت و توقف ساخت مسکن جدید در قالب این پروژه با توجه به شرایط اقتصادی کشور تصمیمی منطقی است. دولت براساس قانون اساسی موظف به تهیه مسکن برای اقشار ضعیف است و کلید خوردن پروژه مسکن اجتماعی می‎تواند این خلا را در بازار مسکن پر کند.

نگاه3

بخش مسکن باید در زمینه اقتصاد کلان دیده شود

فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن

در نیمه اول سال آینده شاهد رونق بازار خواهیم بود. سال ۹۵، پایان رکود بخش مسکن است و در سال ۹۶ و پس از برگزاری انتخابات، شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود.

 از سوی دیگراز اواخر اسفند امسال تا ۱۵ فروردین‌ماه سال آینده معاملات مسکن قابل توجه نیست و به کمترین میزان خود می‌رسد بنابراین به‌طور قطع تا پایان فروردین‌ماه سال ۹۶ قیمت مسکن تغییری نخواهد کرد اما ممکن است پس از آن بازار مسکن تحت‌تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری قرار بگیرد.

بنابراین بهترین زمان خرید مسکن از اسفندماه امسال تا پایان فروردین‌ماه سال آینده است و پیش‌بینی می‌شود سال آینده بازار مسکن با افزایش قیمت‌ها همراه باشد و نرخ تورم مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی حرکت کند.

البته بخش مسکن باید در زمینه اقتصاد کلان دیده شود. به‌نظر می‌رسد تا رشد اقتصادی وجود نداشته باشد، بخش مسکن نمی‌تواند به‌صورت پایدار رونق داشته باشد. ممکن است تحت شرایط خاصی توسعه فعالیت‌های سوداگری بتواند رونقی موقت به‌صورت یک شوک ایجاد کند اما نمی‌تواند موجب رشد پایدار شود. می‌توان بخش اقتصادی را به دو بخش مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای تقسیم کرد.

 در سال ۹۰ تحریم‌ها تشدید شد، درنتیجه مراودات سرمایه‌های داخلی با اقتصادهای جهان قطع و بخش مبادله‌ای به‌شدت منقبض شد.

 نتیجه هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن و افزایش رشد در سال ۹۱ در حدود ۱۶۰ هزار میلیارد تومان بود، یعنی چیزی در حد یک فاجعه و سوداگری کاملا مشهود بود. نخستین نکته‌ای که باید به آن توجه شود، این است که رشد مسکن به‌ معنای رشد اقتصادی است.

 اقتصاد ملی و به‌خصوص بخش مبادله‌ای اقتصادی باید رشد کند، از راه این رشد درآمدهایی به نیروی کار برسد، ‌نیروی کار انباشت کافی برای ورود به بازار مسکن پیدا کند و بتواند خرید انجام دهد. حتی اگر آن بخش مبادله‌ای رشد هم نکند، دولت نیز تامین مالی کافی برای اینکه به‌صورت مستقل در نظام بازار و اقتصاد رشد برون‌زا ایجاد کند، نخواهد داشت.

کما اینکه در چند سال اخیر عملا دولت بودجه کافی برای این کار نداشته است. حتی طرح مهم مسکن اجتماعی کاملا به حاشیه رانده شده است.این اصل را باید بپذیریم که با اقتصاد کلان بخش مسکن رشد می‌کند و تا رکود در کل اقتصاد است، بر این اساس مسکن هم راکد است. واقعیت این است که رونق اقتصادی وابسته به تقاضای موثر داخلی است.

 یعنی اگر خانوارها توان کافی برای ورود به بازار کالا و خدمات را داشته باشند، آن وقت مازاد تولید دست صنایع نمی‌ماند. در این صورت صنایع نیروی کار جدید استخدام کرده و درآمد حاصل از فروش را به‌صورت دستمزد پرداخت می‌کنند و این نیروی کار همین‌گونه آثار تکاثری ایجاد می‌کنند.

 تا زمانی که رشد اقتصادی اوج نگیرد، تقاضای موثر هم اوج نمی‌گیرد بنابراین یک سیاست هوشمند و عاقلانه این است که تحولات را رصد کنیم؛ چه‌بسا اگر رشد اقتصادی سال آینده ۱۰ درصد بود و درآمد خانوارها بسیار مثبت باشد، شاید لازم باشد وام‌ها محدود شود. سیاست خوب سیاستی است که منعطف باشد، دلیلی ندارد تا آخر یک سیاست به‌کار برده شود.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید !