1395/11/11 - 09:18 124 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

آپارتمان‌های قدیمی‌‌ و رشد معاملات مسکن


آنالیز معاملات خرید مسکن در تهران طی اولین ماه زمستان 95 نشان می‌دهد متقاضیان بازار شب عید، بر خرید واحدهای «قدیمی ‌ساز» اما «متراژ متوسط»، به جای نوسازهای «ریز متراژ» متمرکز شده‌اند. فروش املاک 16 تا 20 سال ساخت، 32 درصد نسبت به زمستان پارسال افزایش پیدا کرده؛ درحالی‌که خرید نوسازها به‌رغم سهم بالای این املاک از کل معاملات، 2 درصد کاهش یافته است 

سه علت برای تغییر در ترکیب «سن» و «مساحت» آپارتمان‌های در حال فروش‌ عنوان می‌شود.

محدوده رشد زمستانی حجم معاملات مسکن با آنالیز جزئیات آپارتمان‌های فروخته شده به لحاظ «گروه سنی» و «گروه متری» مشخص شد. به گزارش دنیای اقتصاد، اولین کارنامه زمستانی از عملکرد معاملات شب عید آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران از ناحیه افزایش محسوس حجم فروش «آپارتمان‌های میان متراژ قدیمی‌ساز (16 تا 20 ساله) »، در مقایسه با سایر گروه‌های متری و سنی واحدهای مسکونی، پرحرارت‌تر از سایر نواحی فروش ملک در پایتخت است. دی ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به 4 میلیون و360 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل 11 درصد افزایش یافت؛ حجم معاملات خرید مسکن نیز در همین بازه زمانی با رشد 8 درصدی به 17 هزار و 75 معامله خرید مسکن رسید. حجم معاملات مسکن در حالی دی ماه امسال در مقایسه با آذرماه 95، رشد 40 درصدی را تجربه کرد که تازه ترین آمارهای رسمی از روند معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد بازار شب عید خرید مسکن هم اکنون بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید آپارتمان را در بازار فروش آپارتمان‌های میان‌متراژ با متوسط سن 16 تا 20 سال تجربه می‌کند. به این معنا که اگر چه هنوز هم مطابق با روال ماه‌های قبل بازار مسکن، آپارتمان‌های نوساز-واحدهای مسکونی در محدوده سنی صفر تا 5 سال‌–بیش از نیمی از سهم معاملات خرید مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند اما هم‌اکنون بیشترین میزان رشد مثبت در حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی، مربوط به آپارتمان‌های قدیمی‌ساز است. اولین گزارش زمستانی از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن اگرچه سهم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز از کل معاملات خرید مسکن را در حال حاضر زیر 10 درصد اعلام می‌کند اما در عین حال، مشخص می‌کند رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با ماه قبل-آذر95-عمدتا از ناحیه افزایش حجم معاملات فروش آپارتمان‌های 16 تا 20 سال است. زمستان امسال(دی ماه 95)، حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز، 6/ 8 درصد رشد کرد که این میزان رشد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته-زمستان 94-معادل 2 درصد بوده است. زمستان پارسال، میزان رشد حجم معاملات فروش آپارتمان‌های 16 تا 20 سال (قدیمی‌سازها) 7/ 6 بود که این رقم در پاییز امسال به 8/ 7 درصد رسیده بود.

بررسی‌های از محتوای آمارهای رسمی منتشر شده درباره وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن نشان می‌دهد هم اکنون منبع رشد مثبت حجم معاملات خرید در بازار مسکن «پیشتازی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در عرصه رشد حجم معاملات خرید ملک، در مقایسه با سایر انواع گروه‌های سنی واحدهای مسکونی» است.

مطابق استاندارد‌های سنی واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های صفر تا 5 سال آپارتمان‌های نوساز، 5 تا 10 سال میانسال، 10 تا 15 سال سالخورده، 16 تا 20 سال قدیمی‌ساز و 20 سال به بالا کلنگی محسوب می‌شوند. هر چند سهم فروش واحدهای نوساز از کل معاملات بازار مسکن همواره بیش از 50 درصد بوده است، معاملات این واحدها، از ابتدای سال تاکنون (به‌خصوص در پاییز) نیز تقریبا به‌صورت محسوس افزایش یافته است؛ سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز در اولین ماه از فصل زمستان هم با رشد جزیی(2 واحد درصدی) همراه شد. هر چند حجم فروش این واحدها، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته، 2 درصد کاهش یافت. بهار امسال سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران معادل 8/ 51 درصد بود که این میزان با رشد جزیی در پاییز به 5/ 52 درصد و در زمستان (دی ماه) به 9/ 52 درصد رسید. این در حالی است که سهم قدیمی‌سازها از کل معاملات فروش آپارتمان از ابتدای امسال حدود یک واحد درصد افزایش یافته است.

آمارهای رسمی از عملکرد بازار معاملات خرید‌وفروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، حجم فروش آپارتمان‌های نوساز، زمستان امسال در مقایسه با پاییز-دی ماه در مقایسه با آذر95-حدود 42 درصد رشد کرد. میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در همین بازه زمانی، 49 درصد بوده که این میزان بیشترین نرخ رشد حجم معاملات مسکن در زمستان، به لحاظ «گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی» محسوب می‌شود. این درحالی است که حجم معاملات آپارتمان‌های قدیمی‌ساز، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته(دی ماه 95 به دی ماه 94)، 32 درصد زیاد شده است درحالی که حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در همین بازه زمانی، نه تنها افزایش نداشته بلکه معادل 2 درصد هم کاهش یافته است.

آنالیز آمارهای موجود درباره وضعیت فعلی معاملات خرید و فروش در بازار آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن در زمستان امسال، مدیون آپارتمان‌های قدیمی‌ساز یا به‌عبارت دیگر «حجم اضافه شده خریداران این آپارتمان‌ها نسبت به سال گذشته» است. در واقع هر چند هنوز هم به لحاظ «سهم»، بیشترین حجم تقاضای خرید ملک در گروه سنی آپارتمان‌های نوساز (صفر تا 5 سال) تمرکز دارد اما به لحاظ «سبقت در رشد حجم معاملات»، قدیمی‌سازها نسبت به سایر گروه‌های سنی، پیشتاز هستند. این در حالی است که در میان انواع گروه‌های «متری» آپارتمان‌های فروخته شده در اولین ماه زمستان (دی ماه) 95، بیشترین میزان رشد مثبت در حجم معاملات مسکن از ناحیه فروش «آپارتمان‌های میان متراژ-70 تا 90 مترمربع-» بوده است. این در حالی است که مطابق با عرف بازار معاملات مسکن، آپارتمان‌های زیر 50 مترمربع، آپارتمان‌‌های ریزمتراژ، 50 تا 70 مترمربع کوچک متراژ، 70 تا 90 مترمربع میان متراژ و 90 مترمربع به بالا بزرگ متراژ محسوب می‌شوند.

 

منشأ سبقت قدیمی‌سازها

سبقت آپارتمان‌های میان‌متراژ و قدیمی‌ساز از سایر گروه‌های متری و سنی آپارتمان‌های فروش رفته در پایتخت در اولین ماه زمستان، درعین حال حاوی یک پیام مهم برای بازار مسکن است و از سه عامل عمده سرچشمه می‌گیرد. با توجه به اینکه میانگین قیمت فروش مسکن در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته (دی ماه 95 به دی ماه 94) حدود 11درصد افزایش یافته است، این موضوع بر انتخاب سنی آپارتمان‌ها از سوی متقاضیان و خریداران اثرگذار بوده است. از آنجا که به‌طور متوسط آپارتمان‌های نوساز با فاصله قیمتی حدود 15 تا 20 درصد گران‌تر از واحدهای قدیمی‌ساز به خریداران عرضه می‌شود، همین عامل موجب شده، زمستان امسال، بازار معاملات مسکن از ناحیه فروش واحدهای قدیمی‌ساز گرم‌تر از سایر نواحی سنی بازار مسکن شود. این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی بازار مسکن هم اکنون هزینه‌های بازسازی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز میان‌متراژ به مراتب کمتر از هزینه خرید یک آپارتمان کوچک‌متراژ نوساز است. علت دوم تمرکز حرارت در بازار فروش واحدهای 16 تا 20 ساله در اولین عملکرد زمستانی بازار معاملات مسکن، از طریق آنالیز وضعیت معاملات آپارتمان‌های فروش رفته در بازار شب عید مسکن به لحاظ «متراژ» مشخص می‌شود.

 

خریداران مسکن هم اکنون عمده تمرکز خود را معطوف به خرید واحدهای میان‌متراژ قدیمی‌ساز به جای خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک متراژ کرده‌اند. همین تمایل به خرید واحدهای بزرگ‌تر موجب شده خریداران به جای آنکه قدرت خرید خود را صرف خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک‌متراژ کنند، از بودجه خود برای خرید آپارتمانی بزرگ‌تر (واحدهای میان‌متراژ) اما قدیمی‌ساز استفاده کنند. زمستان امسال در مقایسه با فصل پاییز و همچنین در مقایسه با زمستان سال گذشته، سهم فروش آپارتمان‌های میان‌متراژ در معاملات مسکن افزایش یافت. به دنبال این موضوع، همچنین سهم فروش آپارتمان‌های کوچک و ریزمتراژ هم کاهش پیدا کرد. سهم آپارتمان‌های ریز متراژ از کل معاملات فروش آپارتمان، زمستان پارسال، 6/ 12 درصد بود که این سهم در تابستان امسال به 1/ 10 درصد و در زمستان امسال(دی ماه) به 8/ 9 درصد کاهش یافت. این در حالی است که سهم آپارتمان‌های کوچک متراژ از کل معاملات مسکن هم که زمستان سال گذشته 7/ 31 درصد بود، تابستان امسال به 4/ 20 درصد و زمستان امسال(دی ماه) به 28 درصد رسید. مجموع سهم فروش آپارتمان‌های ریز‌متراژ و کوچک‌متراژ-زیر 70 مترمربع-از 3/ 44درصد در زمستان سال گذشته به 8/ 37 درصد در زمستان امسال - دی‌ماه- رسید. در مقابل، سهم فروش آپارتمان‌های میان‌متراژ-70 تا 90 مترمربع- از 23 درصد در زمستان سال گذشته به 25 درصد در زمستان امسال رسید.

به این‌ترتیب، حجم معاملات آپارتمان ‌های میان متراژ فروخته‌شده در دی ماه امسال، معادل 7 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94- افزایش یافت و تقریبا رشدی برابر با میزان رشد حجم معاملات مسکن در همین بازده زمانی را تجربه کرد. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران، دی ماه امسال نسبت به دی ماه سال گذشته 8 درصد افزایش یافت. علت سوم، رشد محسوس حجم معاملات آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در بازارشب عید فروش مسکن، به امکان استفاده از سقف جدید تسهیلات خرید مسکن(وام بدون سپرده 110 میلیون تومانی) برای آپارتمان‌های با عمر حداکثر 20 سال است. با توجه به اختلاف 15 تا 20 درصدی قیمت آپارتمان‌های نوساز با واحدهای قدیمی‌ساز، به‌طور طبیعی قدرت پوشش دهی وام بدون سپرده مسکن برای خرید یک واحد قدیمی-ساز به همین میزان 15 تا 20 درصد-نسبت به پوشش‌دهی وام برای خرید واحدهای نوساز بیشتر می‌شود. همین موضوع منجر به تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن در بازار تقاضای واحدهای میان متراژ و قدیمی‌ساز با استفاده از پوشش وام 110 میلیونی در مقایسه با واحدهای نوساز شده است. محدوده پرحرارت بازار شب عید فروش مسکن-آپارتمان‌های قدیمی-ساز و میان‌متراژ-در عین‌حال یک هشدار مهم برای سازندگان و مالکان واحدهای نوساز در بردارد. اگر چه فروش آپارتمان‌های نوساز کماکان بیشترین سهم از کل حجم معاملات فروش مسکن را در اختیار دارد اما کاهش 2 درصدی حجم فروش نوسازها در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته و افزایش 32 درصدی حجم فروش واحدهای میان‌سال در همین بازه زمانی، نشان می‌دهد حجم فروش نوسازها امسال در مقایسه با سال گذشته سیر نزولی داشته است. به این ترتیب این احتمال وجود دارد در صورتی که سازندگان و مالکان واحدهای نوساز این آپارتمان‌ها را با فاصله قیمتی محسوس در مقایسه با سایر واحدها به خصوص قدیمی‌سازها به بازار عرضه کنند، بازهم فروش نوسازها در ماه‌های پیش‌رو با کاهش مواجه شود و نسبت به سال گذشته روند منفی در پیش بگیرد.