1395/11/02 - 09:03 116 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

رییس اتحادیه از خرید مسکن می ترسد!


در گردهمایی مشاوران املاک، رییس این اتحادیه با تاکید بر این‌که ریسک خرید ملک در ایران به شدت بالاست، برای کاهش خطرپذیری معاملات از دستگاه‌های درگیر در حوزه مسکن درخواست کرد دسترسی مشاوران املاک به اطلاعات مربوط به مسکن را فراهم کنند. هم‌چنین یک تحلیلگر بازار مسکن با بیان این‌که در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تهران به کارگاه ساختمان سازی تبدیل شده بود گفت: کاهش پروانه‌های ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمه‌ای برای رونق آینده بخش مسکن است.

به گزارش ایسنا، حسام عقبایی در گردهمایی مشاوران املاک  که با رویکرد «اخلاق‌گرایی در مشاوران املاک» برگزار شد، اظهار کرد: خدماتی که در حوزه مشاوران املاک مجازی ارائه می‌شود یک فرصت برای شاغلان این رشته است. بعضی افراد از تحول و رشد هراس دارند اما بعضی دیگر بی‌مهابا در مسیر توسعه و رشد گام برمی‌دارند. این خدمات و امکانات و طراحی از جوانان خوش‌فکر و فارغ التحصیلان حوزه آی‌تی که در زمینه املاک ارائه می‌دهند باید توسط مدیران کلان کشور حمایت شود.

وی افزود: ریسک خرید ملک در ایران هم‌اکنون به شدت بالاست. تا جایی که من به عنوان رئیس اتحادیه املاک از خرید مسکن ترس دارم. منظورم این است که در حوزه مسکن اطلاعات و تسلطی که باید در حوزه شغل خود داشته باشیم، نداریم.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قبل از توسعه خدمات نوین از جمله سایت‌ها، استارت‌اپ، اپلیکیشن و سایر ابزارها در حوزه مسکن باید مشاوران املاک به برخی اطلاعات دسترسی پیدا کنند، گفت: در حال حاضر وظایفی بر عهده مشاوران املاک گذاشته شده اما از سوی مقابل این افراد به هیچ یک از اطلاعات ملک دسترسی ندارد. نه اینکه مشاوران املاک نخواهند بلکه بستر این موضوع فراهم نشده است.

وی ارتباط مشاوران املاک با سازمان ثبت، بانک، سازمان‌های مالیاتی و بسیاری دیگر از ارگان‌های مرتبط با حوزه ملک را ضروری دانست و گفت: امروز وقتی خریداری برای تهیه مسکن مراجعه می‌کند، باید مشاوران املاک بگویند ایا این ملک در بازداشت است؟ ایا معارض دارد؟ آیا در محدوده طرح است؟ آیا همسر مالک برای مهریه آن مسکن را به اجرا گذاشته است؟ و موارد دیگر... اما مشاوران داخلی به هیچ یک از این موارد دسترسی ندارند. بارها از سازمان ثبت خواستیم برای ارامش و اطمینان مردم و کاهش ریسک خرید و فروش مسکن، دسترسی به این موارد را برای ما فراهم کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک  با تاکید بر بحث اخلاق حرفه‌ای در شغل مشاوران املاک گفت:  بسیاری از متعاملین وقتی به مشکل برمی‌خورند، مشاوران املاک را در دادگاه درگیر می‌کنند. در حالی که مشاوران بی‌گناه‌ هستند و تنها گناه‌ آن‌ها نداشتن اطلاعات و عدم دسترسی به اطلاعات ملک است.

عقبایی با ذکر مثالی در این خصوص گفت: قوه قضائیه زمینی را به مبلغ حدود ۲۰ میلیارد تومان جهت ساخت مسکن برای اعضای خود خریداری می‌کند. مشاوران املاک هم طبق اسناد زمین به کارشناسان خبره قوه قضائیه می‌گویند این زمین حالت مسکونی دارد اما بعد از اینکه زمین خریداری شده است، شهرداری می‌گوید نصف آن فضای سبز است و نصف دیگر اصلا کاربری ندارد. این در حالی است که فروشنده پول را گرفته و رفته است. ده‌ها مورد آپارتمان نوساز در ماه‌های اخیر نیز چنین وضعیتی را داشتند.

وی ادامه داد: آپارتمان نوساز کلیدنخورده در طرح قرار گرفته یا عقب نشینی دارد. اگر مشاوران املاک از ابتدا این را میدانستند قطعا سرمایه‌های به کار رفته هدر نمی‌رفت. این همان اخلاق حرفه ای است که می‌گوید باید به اطلاعات شفاف دسترسی داشته باشند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه هم‌اکنون هرچند ماه یکبار به سازمان ثبت ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان بابت کد رهگیری می‌دهیم تاکید کرد سازمان ثبت برای هر کد راه گیری ۳۰ هزار تومان از ما می‌گیرد. البته این خدمات باید رایگان باشد ولی ما حاضریم به خاطر کاهش ریسک معاملات این پول را بدهیم.

وی با اشاره به وجود ۱۳۰ هزار مشاور املاک در ایران و ۱۲ هزار مشاور املاک در تهران گفت: دولت برای هر شغل باید ۲۰۰ میلیون تومان هزینه کند و این مشاغلی که توسط مشاوران املاک ایجاد شده، بار ایجاد اشتغال را از دوش دولت برداشته است. به همین دلیل باید به این صنف توجه بیشتری شود.

عقبایی با اشاره به صحبت هفته‌های اخیر خود مبنی بر اینکه «دیوار را خراب می کنم» اظهار کرد: من نگفتم دیوار را خراب می‌کنم بلکه گفتم خدمات دیوار اولا باید قانون‌مند باشد، دوما باید نظارت بر آن صورت گیرد، سوما در زمینه حذف واسطه گری اقدام نکند. اگر برعکس باشد و بخواهد مشاوران و واسطه‌گران قانونی املاک را حذف کند، اسمش دیوار، کوه یا تپه باشد، خرابش می‌کنم.

همچنین در ادامه این گردهمایی بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه ۳۳ درصد از هزینه خانوارهای ایرانی در حوزه مسکن است،  گفت: ۴۰ درصد سرمایه گذاری کشور، ۸۰ درصد از ثروت خانوار و ۳۲ درصد از حوزه تورم مربوط به بخش مسکن است.

وی افزود: بر اساس اطلاعات سال ۱۳۶۵ حدود ۷۸ درصد مردم در خانه‌های ملکی زندگی می‌کردند که در سال ۱۳۹۰ این عدد به ۶۳ درصد رسیده است.

ملکی به هزینه مسکن برای دهک‌های یک به عنوان کم‌درامدترین و دهک ۱۰ به عنوان پردرآمد ترین اقشار جامعه اشاره و تصریح کرد: دهکهای یک در سال ۱۳۹۵ حدود ۸ میلیون تومان درآمد سالیانه دارند و این رقم برای دهک‌های ۱۰ حدود ۱۲۰ میلیون تومان است. یعنی اگر یک خانواده دهک یک بخواهد مسکن ۲۴۰ تومانی تهیه کند، ۳۰ سال طول می‌کشد و این رقم برای دهک های ۱۰ دو سال است.

این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به ۹۰۰ هزار ازدواج صورت گرفته در سال ۱۳۸۹ که به اوج خود رسیده بود گفت: بعد از سال ۱۳۸۹ ازدواج‌های کاهش یافت و سال گذشته ۶۸۰ هزار ازدواج صورت گرفتند که در دهه آینده می‌تواند باعث نگرانی در بخش عرضه شود. هم چنین نیازهای دیگری در بخش مسکن وجود دارد که از آن جمله می توان به نوسازی ۳۰۰ هزار واحد اشاره کرد.

وی خاطرنشان کرد: در سال ۱۳۶۵ حدود ۱۵ درصد خانوارهای ایرانی یک یا دو نفره بودند، ۲۹ درصد ۳ یا ۴ نفره و ۵۶ درصد ۵ نفره یا بیشتر بودند. در سال ۱۳۹۰ بعد خانوارها به سمت کاهش تعداد افراد سوق یافت. در سال ۱۴۰۴ جمعیت ایران به حدود ۸۹ میلیون نفر و تعداد خانوارها به ۲۸ میلیون و ۷۰۰ هزار می‌رسد و بعد خانوار در سال ۱۴۰۴ به رقم ۳.۱ خواهد رسید. پس نیاز به خانه‌های کوچک‌تر باید مورد توجه قرار گیرد.

ملکی با بیان اینکه اوایل انقلاب به ازای هر خانه ۱.۲۷ خانوار وجود داشت گفت: هم‌اکنون به ازای هر خانه ۱.۰۴ خانوار داریم و سال ۱۴۰۴ این رقم سر به سر می شود.

این کارشناس مسکن رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ در منطقه یکتهران را ۱۱۸ برابرعنوان و تاکید کرد: در منطقه ۲ تهران رشد قیمت مسکن ۱۱۱ برابر و مناطق ۱۷، ۱۰، ۱۱ و ۱۸ کمترین رشد را داشته‌اند.

وی مهم‌ترین عوامل تاثیرگذاردر بازار مسکن را حجم نقدینگی، قیمت نفت، نرخ سود بانکی، درآمد خانوار، وام خرید مسکن، هزینه‌هایساخت، قیمت دلار، قیمت حامل‌های انرژی و مالیات دانست و گفت: نمی‌توان نوسانات هریک از این عوامل را به صورت تک بعدی در نظر گرفت بلکه مجموعه این عوامل می‌تواند قیمت ملک را به سمت بالا سوق دهد.

ملکی با بیان این‌که طی ادوار گذشته بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ اتفاق افتاد گفت: بعد از آن سال ۱۳۹۲ با بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن مواجه بودیم و از آن سال به بعد این نرخ پایین‌تر از تورم عمومی مستقر شده است. تجربه نشان داده هرگاه سود ساختو ساز افزایش می‌یابد با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه می‌شویم و عرضه با وقفه‌ای ۲-۳ ساله وارد بازار می‌شود. بعد یکمرتبه با ورود حجم عظیمی از واحد مسکونی نوساز مواجه می‌شویم که از سال ۱۳۹۲ به بعد این اتفاق افتاد و بازار اشباع شد.

این تحلیلگر بازار مسکن یادآور شد: در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تهران به کارگاه ساختمان سازی تبدیل شده بود که به تعمیق رکود در سال های بعد انجامید. با این حال کاهش پروانه‌های ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمه‌ای برای رونق آینده بخش مسکن است که دیدیم از اواخر سال ۱۳۹۴ معاملات مقداری افزایش یافت. البته نمی‌گویم که وارد رونق شده‌ایم ولی تعداد معاملات معاملات امسال نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمت‌ها نیز اندکی افزایش یافته ولی از آن تعبیر به رونق نمی‌کنم.