1395/11/13 - 09:04 131 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

شوک مثبت در بازار مسکن


تعداد معاملات مسکن در 9 ماهه نخست سال‌ جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود 9 درصد افزایش پیدا کرده و قیمت‌ها نیز از سکون خارج شده‌اند. به گزارش اقتصادآنلاین ، ایران نوشت : «سر سوت می‌کشد و کفش آهنی  می خواهی برای گشتن». این ماجرای خیلی از ایرانی‌ها است که می‌خواهند یک واحد مسکونی بخرند یا اجاره کنند. قیمت‌ها کوچه به کوچه و نوع ساخت آن در یک محله تفاوت‌های زیادی دارد. هنوز هم خیلی‌ها نمی‌دانند علت این تغییر چیست ولی نسل به نسل گشته و همچنان آن رشد قیمت حفظ شده است.می گویند فلان خیابان با دو خیابان بالاتر از متری یک تا یک میلیون و 500 هزار تومان تفاوت دارد. البته در خرید ملک.اجاره هم از این قانون مستثنی نیست. چند وقتی بود که بازار مسکن رکود عمیقی داشت و حتی رئیس اتحادیه املاک تهران از کاهش 50 درصدی حجم مبادلات مسکن طی ماه‌های آذر و دی خبر داده بود.ولی نزدیک شدن به روزهای پایانی سال تکاپویی  در دل مردم انداخته است و گویا خیلی‌ها مشتاق تغییر ملک خود شدند. چند وقت پیش بود که به چندین بنگاه املاک سر زدیم و وضعیت بازار را رصد کردیم.مصاحبه شوندگان می‌گفتند بازار آرامِ آرام است و تقاضایی وجود ندارد و حتی با کنایه می‌گفتند ما بیاییم سرکار یا نیاییم فرقی نمی‌کند، چرا که مشتری وجود ندارد. مشاوران املاک می‌گویند مردم نمی‌دانند وضعیت بازار به چه شکل خواهد بود. به همین جهت دست نگه داشتند تا بتوانند پیش‌بینی مناسبی از بازار مسکن داشته باشند.تأکید این صنف بر این بود که سال آینده بازار مسکن رونق می‌گیرد و مردم برای تعویض یا خرید ملک اقدام می‌کنند. ولی پیش‌بینی‌ها درست از آب در نیامد چرا که خیلی‌ها که برای سال آینده تغییر مسکن را هدف‌گذاری کرده بودند وارد بازار شدند و می‌خواهند قبل از سال جدید تغییرات خود را آغاز کنند. از آنجا که فعالان بازارمسکن چنین روزهایی را پیش‌بینی نکرده بودند اکنون شوکه شدند و می‌گویند هیچ وقت پایان سال بازار مسکن رونق نداشت. با به هم ریختن معادلات مسکن افرادی که فقط برای مظنه بازار، مسکن خود را فایل می‌کردند چند روزی است که با زنگ خورهای بالا مواجه شدند واکنون در فهرست فروشندگان واقعی قرارگرفته‌اند. این چند روز هم که به چندین بنگاه املاک رفتیم گفتند تقاضا زیاد شده است اما تعداد فروشندگان و اجاره دهندگان کافی نیست و متقاضیان نمی‌توانند واحد مسکونی خود را انتخاب کنند.حال این نگرانی ایجاد شده است که بازار مسکن دچار التهاب شود و قیمت‌ها حباب گونه بالا برود. آمارها نشان می‌دهد طی چند روز اخیر میزان معاملات مسکن در مشاوران املاک 10 درصد بیشتر شده است و همچنان سیر خرید و اجاره صعودی است. در سایت‌های فروش مسکن هم کلیک‌ها افزایش پیدا کرده است. تا ماه پیش که یک واحد مسکونی فروشی در طول روز تنها 20 کلیک بی‌هدف می‌خورد اما این چند روز حداقل با آگهی دهنده 20 تماس گرفته می‌شود که اکثر آنها متقاضی بازدید از ملک هستند.ولی سیر بیشتر تقاضا همچنان به روش سنتی و همان مشاوران املاک است.

کمبود فایل داریم

حسین رضایی که در منطقه گیشا مغازه کوچکی دارد و از قدیمی‌های مشاوران املاک است، گفت: در این منطقه یک واحد مسکونی 75 متری نوساز (10واحدی) و به قول خودش فول امکانات را می‌توان با 150 میلیون تومان رهن کامل گرفت. حال اگر همین متراژ را بخواهیم در واحد‌های با عمر 7 الی 8سال اجاره کنیم نرخ رهن کامل آن 130 میلیون تومان می‌شود.وی ادامه داد: از ابتدای سال‌ جاری تا حدود دو ماه پیش بازار مسکن راکد و قیمت‌ها بسیار پایین آمده بود به گونه‌ای که یک واحد مسکونی نوساز در همین منطقه که اکنون متری7 میلیون و 500 هزار تومان شده است آن زمان متری6 میلیون و 800 هزار تومان بود.وی که حضور پررنگ مردم را در بازار عجیب می‌داند، گفت: ما با کمبود ارائه فایل به متقاضیان روبه‌رو شدیم. دلیل اصلی هم که قیمت‌ها حداقل در این منطقه گران شده است، نبود واحد  برای اجاره و فروش است. معمولاً در فصل‌هایی که سرد است بازار تحرکی ندارد اما این روزها هیجان برای خرید را شاهد هستیم.

منطقه دیگری که به آن سر زدیم پونک بود. در این منطقه هم قیمت‌ها بالا رفته بود.روزبه که این منطقه را مثل کف دست می‌شناسد و از تمام ساخت و ساز‌ها و واحدهای اجاره‌ای خبر دارد، گفت:یک واحد مسکونی 7ساله 75 متری را می‌شود با قیمت 75 میلیون تومان اجاره کرد. اگر همین واحد نوساز باشد قیمت آن به 120 میلیون تومان می‌رسد.

در این منطقه خانه نوساز با قیمت متری 6 میلیون تومان به فروش می‌رسد. البته اگر آن واحد در کوچه خاص و محله بهتر باشد یا حتی ملک برتری‌هایی هم داشته باشد قیمت تا متری 7 میلیون تومان  هم افزایش پیدا می‌کند.

نارمک هم با تراکم جمعیتی که دارد از جمله مناطقی است که در رشد خرید و فروش و اجاره مسکن سهم بسزایی دارد. احمد سبزواری که تازه وارد این صنف است و خیلی راحت دیگران را متقاعد به خرید واحدهای مسکونی‌ای می‌کند که اما و اگر دارد، می‌گوید: خانه‌های این محله از متری6 میلیون تا 8 میلیون تومان است و در رهن و اجاره هم دست کمی از مناطق شمالی تهران ندارد. مثلاً یک واحد مسکونی 75 متری معمولی که عمر آن هم 6 سال باشد را می‌توان با 90 میلیون تومان رهن کامل اجاره کرد و معمولاً رهن‌ها بین 80 تا 100 میلیون تومان است. اگر صاحب ملک هم دندان گرد نباشد می‌توان با اجاره کمی یک اجاره نامه نوشت ولی بعضاً صاحبان ملک اجاره یک الی دومیلیون تومان طلب می‌کنند و می‌خواهند تمام هزینه‌های زندگیشان را از این طریق تأمین کنند.

بازار به حال خود رها شده است

در منطقه امام خمینی(ره) هم رشد قیمت سرایت کرده است.پشت شیشه یکی از بنگاه‌های املاک این منطقه نوشته شده بود یک واحد مسکونی بدون پارکینگ و 6 سال ساخت با متراژ 70 متر، متری 2 میلیون و 460 هزار تومان.صاحب بنگاه آرام آرام به سمت در آمد و گفت دنبال اجاره‌ای یا خرید؟گفتم می‌خواستم قیمت‌ها راببینم.سری تکان داد و گفت:چند وقتی است که بازار به حال خود رها شده است و خیلی از مستأجران ترجیح می‌دهند با صاحب ملک خود به توافق برسند چرا که می‌دانند این بیرون خبری نیست و اکثر خانه‌هایی هم که برای اجاره یا فروش گذاشته می‌شود مشکلات فراوانی دارد.وی گفت:قیمت خرید در این منطقه باید 2 میلیون تومان باشد ولی حدود 500 هزار تومان بیشتر است.

منطقه پیروزی هم تا حدودی ولی کمتر از سایر محله‌های تهران با رشد قیمت مواجه شده است.قیمت‌ها برای خرید ملک بین متری5 میلیون و 500 تا 6 میلیون تومان بود. در اجاره هم تنوع زیادی بود.این منطقه وسعت زیادی دارد به نحوی که می‌تواند قشرهای مختلفی را از نظر بنیه مالی پوشش دهد. چیزی که کمتر از سایر مناطق در آن دیدیم رهن کامل بود. اکثر صاحبان ملک دنبال اجاره بودند. در محله نیروهوایی اجاره‌ یک واحد 75 متری دو سال ساخت 80 میلیون با ماهی یک میلیون تومان بود.اما در محله ای مانند نبرد قیمت‌ها بسیار کمتر بود.

 بازگشت رونق به حوزه مسکن

در این میان علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می گوید:در ارائه آمار بازار مسکن، تولید، تقاضا، عرضه، خرید و فروش و اجاره همگی دخیل هستند و توجه صرف به یکی از ابعاد یا شاخص‌های این بخش به منظور ارزیابی وضعیت بازار می‌تواند گمراه‌کننده باشد. وی تصریح کرد: روند سرمایه‌گذاری  شروع شده  در ساختمان‌ها مثبت است و رشد منفی صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف شده که این شاخص‌های پیش‌نگر نشان‌دهنده پیش رونق در بازار معاملات مسکن است.در جلساتی که با کارشناسان بانک مرکزی داشته‌ایم این اتفاق نظر وجود دارد که علامت‌های پیش‌رونق در بخش مسکن در حال مشاهده است.

به گفته وی، تعداد معاملات مسکن در 9 ماهه نخست سال‌ جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود 9 درصد افزایش پیدا کرده و قیمت‌ها نیز از سکون خارج شده‌اند.چگینی با تأکید بر اینکه مجموعه وزارت راه و شهرسازی تلاش می‌کند تا افزایش قیمت در بازار مسکن به وجود نیاید، از تعادل در بازار به‌ عنوان راز موفقیت بازار مسکن یاد کرد و افزود: علاقه‌مند به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن نیستیم، اما باید در بازار تعادل برقرار باشد.تعادل در بازار بدان معناست که اگر تغییرات قیمت کالایی در بازار خیلی کمتر از تورم باشد، تولید از آن فضا رخت برمی‌بندد و سرمایه‌گذار برای تولید پا پیش نمی‌گذارد، زیرا متحمل ضرر خواهد شد.