1395/09/22 - 10:19 102 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

نواقص فنی وام مسکن استانی


 

تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران،‌ موجب رشد دو رقمی حجم معاملات شد، اما از یکسو در برخی استان‌ها به‌دلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمت‌ها را دستخوش افزایش کرد و از سوی دیگر در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است.

بررسی‌ها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وام‌ها - است.

بازار فروش ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، هنوز از «سکون» خارج نشده و ابزاری که اواخر سال گذشته برای تحریک تقاضای مصرفی از سوی بانک‌ عامل بخش مسکن، به صحنه آمد در این دو دسته شهر، نتوانسته بر رکود معاملاتی غلبه کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد: سقف شناور وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، اگر چه بازار املاک پایتخت را به فاز پیش‌رونق منتقل کرد و در برخی دیگر از شهرها، رشد هر چند خفیف حجم معاملات را به شکل غیرتورمی موجب شد، اما نیمه اول امسال به‌خاطر «تقویت افراطی قدرت خرید در 10 استان» انحراف میانگین قیمت‌ کشوری را رقم زد و هم اکنون نیز برای برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، در نقش «کلید معیوب»، نتوانسته قفل بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی را باز کند.تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلان‌شهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص می‌کند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جست‌وجوگر» نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.

این در حالی است که انتظار می‌رفت وام‌های بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانه‌اولی‌ها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند.اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده،‌ باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمی‌شود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند، بی‌خبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشته‌اند.

این اتفاق از «ناتوانی بانک‌ها در مشتری‌یابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت می‌گیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانک‌ها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وام‌های خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونق‌ساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ می‌تواند باشد. به گزارش آهن پرایس، در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت،‌ هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد می‌شود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت می‌تواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلان‌شهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد که این میزان سهم، نمی‌تواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.

برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش می‌دهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در صورت رفع چرخه معیوب تامین مالی مسکن از مرحله «تصویب سقف ریالی تسهیلات در شهرها» تا «تعیین اقساط و مدت زمان بازپرداخت» و در نهایت «نحوه مشتری‌یابی بانک‌ها برای اتصال مناسب یکی از انواع وام‌ها به متقاضی دریافت تسهیلات» می‌توان انتظار داشت بازار معاملات مصرفی مسکن شهرهای بزرگ نیز همسو با تهران، در مسیر پیش رونق قرار بگیرد.اثر دوم سهم ناموزون تسهیلات مسکن از قدرت خرید، در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ ظاهر شد. سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای امسال، با سه سقف متفاوت 110 میلیون، 90میلیون و 70 میلیون تومان به ترتیب برای پایتخت، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک افزایش یافت که سقف جدید وام علاوه بر مزیت‌های مربوط به شناورسازی تسهیلات خرید آپارتمان در سه گروه شهری،در برخی شهرها از جمله تهران باعث گشایش معاملات مصرفی و آشتی نسبی بازار با خریداران شد.

اما تنوع فوق‌‌العاده محدود سقف تسهیلات متناسب در مقایسه با ویژگی بسیار متفاوت بازار مسکن شهرهای مختلف کشور، به لحاظ سطح قیمت‌ها باعث شد در نیمه اول امسال تقویت نامتعارف قدرت خرید مسکن در برخی استان‌ها تا بالای 70 درصد قیمت آپارتمان، انحراف بازار و رشد قابل توجه قیمت مسکن را رقم بزند. اکنون نیز آسیب نوع دوم بازار مسکن برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از محل چرخه معیوب پرداخت وام خرید، قابل مشاهده شده است. این آسیب، به «کاهش حجم معاملات نقدی خرید ملک» و «افزایش تقاضا برای معاوضه آپارتمان» از ناحیه بخش قابل توجهی از خریداران، در برخی شهرهای کشور برمی‌گردد.هم اکنون، ادامه رکود معاملاتی و تنگنای مالی متقاضیان خرید مسکن در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، منجر به بروز یک تغییر عمده اجباری در رفتار سمت تقاضای مسکن در این شهرها شده است.