1395/10/02 - 08:50 98 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

یخ مسکن آب نمی‌شود


هر چند برآورد‌ها از رشد اندک حوزه مسکن در ماه‌های سپری شده از سال جاری حکایت دارند، اما این بخش مهم اقتصاد همچنان در رکود به سر می‌برد و چشم انداز روشنی درباره رونق گرفتن آن وجود ندارد.در کنار این نگاه بدبینانه البته مسئولان دولتی ابراز امیدواری می‌کنند فعالیت‌هایی مانند افزایش وام مسکن بتواند رونق را به این بخش باز گرداند. 

 سال‌هاست که بخش مسکن در اقتصاد کشور دچار مشکل است و حتی سیاست‌های ریز و درشتی هم که طی این سال‌ها برای حل مشکل خانوارها پیش گرفته شده، نتوانسته است نتیجه و تاثیر ملموسی بر وضعیت مسکن بگذارد. از آن جایی که مسکن بزرگ‌ترین سهم را در سبد هزینه خانوارها دارد، نگرانی از نداشتن سرپناه مناسب، تبدیل به یکی از دغدغه‌های خانوارها شده است. از طرفی حوزه ساختمان و مسکن نقش مهمی در تحرک بخشی به بخش زیادی از صنایع وابسته دارد و چون در سال‌های اخیر شاهد رکود در بخش مسکن بوده‌ایم نتیجتا این صنایع هم به شدت دچار رکود شده و نگرانی از تعطیلی این واحد‌ها هم افزایش یافته است. این د‌ر حالی است که تقاضای انباشته د‌ر بازار مسکن هم روز به روز د‌ر حال افزایش است. از عواملی که آینده بازار مسکن در کشور را در‌هاله‌ای از ابهام نگه داشته، انباشت تقاضا از یک سو و پاسخ ندادن به نیازها و تقاضاهای فعلی از سوی دیگر است. انتقادی که بسیاری از کارشناسان دارند فراموشی حوزه مسکن در سیاستگذاری‌های کلان است، د‌ر واقع  می‌توان گفت مشکلات روزمره د‌ر این صنعت از جمله گرانی مسکن و نیازهای روز باعث شد‌ه سیاستگذاری‌های کلان که نیازهای سال آیند‌ه را پوشش می‌د‌هد‌ به فراموشی سپرد‌ه شود‌ و این مشکل می‌تواند‌ د‌ر سه یا چهار سال آیند‌ه بخش مسکن را تبد‌یل به یکی از تهد‌ید‌های مهم اقتصاد‌ی کشور کند‌.

معاملات یخ‌زده

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، در حال حاضر حدود ۱۵ هزار معامله آپارتمان به صورت ماهانه در شهر تهران انجام می‌شود. در ماه‌های اخیر میزان فروش واحد‌های مسکونی تهران در بدترین شرایط شش یا هفت هزار واحد و در بهترین شرایط ۲۲ هزار واحد بوده است. بر اساس گفته فعالان بازار مسکن، وضعیت قیمت اجاره در فصل پاییز مناسب‌تر از فصل‌های گذشته بوده است، به طوری که برخی فایل‌های اجاره به طور متوسط تا حدود ۱۰ درصد پایین‌تر از نرخ‌های تابستانی قیمت‌گذاری شدند. این در حالی است که تعداد فایل‌های اجاره آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران نسبت به فصل تابستان بسیار کمتر است، اما به همان نسبت تعداد مستاجران و متقاضیان اجاره آپارتمان هم کاهش می‌یابد، به طوری که بسیاری از موجران برای اجاره واحد خود بعضا مدت زمانی چند برابر فصل جابه‌جایی‌ها برای یافتن مستاجر مناسب منتظر می‌مانند. به عبارت دیگر هم اکنون موجرانی که قصد اجاره واحدهای خود را دارند برای یافتن مستاجر مناسب و اجاره آپارتمان خود با شرایط دلخواه، بعضا ناچارند به‌صورت موقت واحد خود را خالی نگه دارند. با این حال، درحال حاضر متقاضیان بازار زمستانه اجاره با سهولت بیشتری می‌توانند آپارتمانی با اجاره بهای مناسب پیدا کنند. بر اساس آمارهای به دست آمده متوسط قیمت مسکن در تهران، در آذر امسال شیب منفی داشته که این روند خلاف روند طی شده در ماه‌های مهر و آبان است. قیمت مسکن ۶/۱ درصد در آذر نسبت به آبان کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در نیمه اول آذر به چهار میلیون و ۴۴هزار تومان رسید که در مقایسه با قیمت چهار میلیون و ۱۱۰ هزار تومانی آبان، معادل ۱/۶ درصد افت کرده است. در دو ماه اول پاییز امسال، نوسانات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران، به صورت خفیف، شیب مثبت به خود گرفت و حدود ۰/۵ درصد در هر ماه افزایش پیدا کرد. اما کارشناسان اقتصادی این میزان رشد جزیی اخیر را طبیعی قلمداد کردند و با تاکید بر اینکه، این میزان افزایش قیمت، هرگز به معنای شروع دوره رونق و افزایش تدریجی قیمت ملک نیست، اعلام کردند که تغییر حجم معاملات بین مناطق شمالی و جنوبی تهران در هر ماه، می‌تواند اثر وزنی معاملات ارزان‌تر یا گران‌تر بر میانگین قیمت مسکن را تغییر دهد و در نتیجه باعث نوسان جزئی زیر یک درصد قیمت‌ مثبت یا منفی شود. هم‌اکنون شیب قیمت مسکن مجددا نزولی شده و اگر چه این کاهش نیز در راستای تغییر حجم معاملات قابل تحلیل است اما بررسی‌های اتحادیه مشاوران املاک نشان می‌دهد قیمت مسکن هنوز با ظرفیت ‌اضافه همراه است، در نتیجه امکان کاهش بیشتر آن وجود دارد. بر اساس گزارش‌های روز بازار مسکن، قیمت رهن و اجاره در مناطق مختلف تهران برای یک واحد ۴۰ متری به این صورت است که در غرب‌ و در محله جنت آباد جنوبی ۲۷ میلیون ‌‌رهن کامل، در شرق در محله تهرانپارس ۱۰ میلیون رهن و ۶۰۰ هزار تومان اجاره، در شمال در محله فرمانیه ۶۰ میلیون رهن و ۸۰۰ هزار تومان اجاره و در جنوب در محله امیریه ۳۰ میلیون رهن کامل است. قیمت هر متر‌مربع برای خرید خانه در مناطق مختلف تهران نیز از قرار ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سعادت آباد، شش میلیون و ۸۰۰ هزار در اشرفی اصفهانی، پنج میلیون و ۳۰۰ هزار در مجیدیه و سه میلیون و ۸۰۰ هزار در رجایی می‌باشد.

کاهش قدرت خرید مسکن

اگر رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری زندگی آنها در نظر گرفته شود و با رشد سالانه نرخ مسکن مقایسه شود، به سادگی می‌توان پی‌برد که قدرت خرید مسکن در ایران روزبه‌روز درحال کاهش است. بر اساس آمارهای جهانی وضعیت ایرانی‌ها برای خانه دار شدن وضعیت ناخوشایندی است زیرا در این بررسی از نظر توان مالی خرید خانه از میان ۱۲۲ کشور جهان رتبه ۱۰۷ را از آن خود کرده است. کاهش قدرت خرید و رشد غیر قابل مهار در هزینه‌های ساخت مسکن در کشور، باعث رکود سنگین در این بازار شده است و افزایش رشد اجاره نشینی را به همراه دارد و این در حالی است که بررسی آمار ٢۰ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است.

پیش بینی‌ها برای آینده مسکن

پیش‌بینی‌ها نشان د‌هند‌ه سیر صعود‌ی نیازهای انباشته د‌ر بازار مسکن د‌ر سال‌های آیند‌ه است و د‌ر صورتی که روند‌ ساخت و عرضه مسکن به همین منوال کنونی باشد‌، این بازار به شد‌ت د‌چار کمبود‌ عرضه می‌شود‌ که خود‌ این علاوه بر تشد‌ید‌ وجه سرمایه‌ای کالای مسکن، می‌تواند‌ نوعی بحران را هم به د‌نبال د‌اشته باشد‌. بر اساس بررسی‌ها تا سال ۱۴۰۰ جمعیت کشور به ۹۲ میلیون نفر می‌رسد که حدود ۸۰ میلیون آن شهرنشین هستند. بنابراین باید به همین تعداد مسکن در دسترس باشد. اگر بعد خانوار ۳/۶ در نظر گرفته شود پس باید ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی وجود داشته باشد که برآوردها میزان فعلی مسکن در کشور را ۲۳ میلیون تخمین زده است و مشکل دیگر این است مازاد‌ مسکن د‌ر اختیار اقشار فرود‌ست جامعه نیست.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان معتقد است که به طور جدی سه سال است رکود اقتصادی گریبانگیر حوزه مسکن در کشور شده است و به نظر هم نمی‌رسد تا پایان دولت یازدهم تغییری در این وضعیت حاصل شود، مگر اینکه طرح و برنامه جدیدی اعلام شود و شاهد یک تغییر اساسی باشیم تا این تغییرات بتواند رکود مسکن را تکان دهد. پیش بینی وضعیت مسکن در آینده بستگی زیادی به دولت انتخابی و وزیر راه و شهرسازی و برنامه‌های دولت دارد. ایرج رهبر همچنین می‌گوید: با توجه به برنامه‌ها و سیاست‌های فعلی احتمال رشد یا تغییر در بازار مسکن بعید به نظر می‌آید. قیمت مسکن بستگی به هزینه‌ای که برای سازنده تمام می‌شود دارد. اگر هزینه‌ها بالا باشد سازنده مسکن تا بهبودی شرایط و رشد قیمت‌ها دست نگه می‌دارد و اقدام به فروش نمی‌کند. با اینکه این نفروختن هم به نفع سازنده نیست، اما در شرایطی از فروش زیر قیمت مناسب‌تر است.

قیمت مسکن در اصل قیمت زمین است. دولت‌ اگر بخواهد اقدام به تغییر در برنامه‌های خود کند می‌تواند زمین‌های ارزان قیمت را در اختیار سازنده‌ها قرار دهد یا پول زمین‌هایی را که در اختیار می‌گذارد پس از پنج سال دریافت کند. این قبیل اقدامات می‌تواند کمک کننده باشد. همان‌طور که در مورد مسکن مهر با اجاره ۹۹ ساله این اتفاق افتاد و از قیمت زمین کاسته شد. اما اگر قرار باشد با همین مبنا و رویه کنونی پیش رود هزینه‌ها سر جای خود باقی می‌ماند و نباید انتظار کاهش قیمت مسکن را بدون هیچ تغییر و تحولی در برنامه‌ها داشت.