آیا ساخت و ساز در پایتخت متوقف می شود؟

مصوبه جدید دولت که در اوایل مهرماه امسال توسط هیئت مدیران دولت تصویب شد، تاثیرات گسترده ای بر بازار مسکن و جغرافیای پراکندگی جمعیتی تهران و البرز خواهد داشت و طی 24 ماده خود بر ممنوعیت ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی جدید طی  3 سال آینده در این مناطق، لزوم انتقال صنایع و مجموعه‌های تولیدی آلوده کننده و غیرپاک، تعیین سقف رشد و اسکان جمعیتی و... تاکید کرده است؛

این موضوع می تواند سایر بازار های وابسته مانند بازار آهن، بتن، سیمان و سایر نهاده های ساختمانی اصلی را نیز با تغییرات جدی مواجه کند. در ادامه می توانید با جزئیات بیشتری از این طرح برجسته و کم سابقه آشنا شوید.

جزئیات برنامه جدید دولت برای تمرکززدایی از استان های تهران و البرز

مصوبه جدید دولت که در تاریخ 8 مهر ماه 1405 به پیشنهاد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تحت عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های البرز و تهران» تصویب شد، به واسطه تاثیرات گسترده ای که بر بازار مسکن و روند ساخت و ساز و پروژه‌های عمرانی نه تنها استان‌های تهران و البرز بلکه سایر مناطق و شهرستان‌های کشور خواهد داشت، توجه بسیاری از فعالان و کارشناسان حاضر در این حوزه را به خود جلب کرده است.

این طرح در قالب 24 ماده تدوین شده است و مهمترین اهداف آن طبق گفته هیئت وزیران، رفع ناترازی‌های موجود در آب و انرژی استان‌های البرز و تهران، حل مشکل ترافیک، کنترل و بهبود کیفیت زیستی ساکنان، مقابله با بحران آلودگی هوا، اصلاح روند نامناسب بهره کشی از محیط زیست و جلوگیری از پیامدهای ناگوار اقتصادی، محیطی و انرژی ناشی از آن، می باشند.

قبل از اینکه به جزئیات مواد و تبصره‌های این برنامه جدید بپردازیم، لازم است به یک دغدغه و سوال بزرگ که در ذهن اکثر فعالان و پیمانکار حوزه مسکن ایجاد شده مبنی بر اینکه «آیا طرح مذکور منجر به توقف پروژه‌های عمرانی و مسکونی واقع در تهران و البرز خواهد شد؟!» پاسخ دهیم؛ واقعیت این است که این طرح منجر به توقف هیچ پروژه مسکونی استاندارد و قانونی که در داخل عرض و محیط شهری قرار دارد نخواهد شد، این طرح از بازآفرینی شهرک‌ها و مناطق جدید صنعتی و مسکونی در حاشیه و خارج از شهر جلوگیری خواهد کرد و ساخت و ساز فراتر از ظرفیت‌های جمعیت پذیری این دو استان که در اکثر طرح‌های جامع به آن اشاره شده است را ممنوع اعلام می کند.

تفسیر و شفاف سازی بندهای طرح تمرکز زدایی

مواد و تبصره‌های طرح تمرکززدایی از تهران و البرز به 4 دسته تقسیم شده اند و معنا و هدف آنها به صورت شفاف در جدول زیر قرار داده شده اند:

حفاظت از منابع پایه و محیط زیست در ماده 2، ماده 11+ تبصره، ماده 15، ماده 16 و ماده 18 ارائه شده است و نکات اجرایی آن ازین قرارند:

• ممنوعیت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی به مسکونی؛
• تعویض چمن با گیاهان کم آب بر؛
• جلوگیری از هدر رفت آب برای فضای سبز و استفاده از پساب برای این فعل؛

کنترل بارگذاری، تراکم و رشد شهری نیز در ماده 3+ تبصره 1 و2، ماده 6، ماده 7، ماده 8، ماده 20 و ماده 21 ارائه شده است که این موارد را الزامی کند:

• ممنوعیت ساخت و ساز و جمعیت پذیری بیش از ظرفیت اعلامی برای استان (21 میلیون نفر)؛
• تعیین سقف آب، برق، گاز متناسب با ظرفیت جمعیت پذیری؛
• اجرای ممنوعیت سه ساله از زمان تصویب طرح برای ساخت و گسترش شهرک‌های مسکونی و صنعتی جدید؛
• افزایش درآمد پایدار شهر در راستای کاهش نیاز به تراکم فروشی مسکن؛

تمرکز زدایی از فعالیت‌ها و مدیریت یکپارچگی در ماده 4، ماده 5+ تبصره، ماده 17، ماده 19+ تبصره، ماده 13 و ماده 14 مورد بحث قرار گرفته که این الزامات را ارائه می دهد:

• تدوین فهرست صنایع و کارخانجات قابل انتقال و جایگزینی آنان با مجموعه‌های دانش بنیان و دارای فعالیت پاک؛
• ممنوعیت فعالیت صنایع آب بر و مولد آلودگی هوا تا شعاع 120 کیلومتری تهران؛
• انتقال صنایع آب بر دارای امکان جابجایی به سواحل جنوبی کشور؛
• ارتقا و تقویت حمل و نقل ریلی و گسترش دسترسی به مترو؛

بهینه سازی مصرف مصالح و انرژی در سازه‌ها و مدیریت اجرا و ساخت سازه نیز یکی دیگر از مواد ارائه شده در  ماده 9، ماده 10+ تبصره، ماده 12، ماده 22، ماده 23، ماده 24 و ماده 1 این طرح بود که شامل الزامات زیر بود:

• الزامی شدن رعایت مواد 16، 19 و 22 برای امکان دریافت پایان کار؛
• الزام کنترل و نظارت بر مصرف آب و انرژی ساختمان‌های بالای 2000 متر مربع؛
• اعطای تسهیلات بانکی و اعتباری به پروژه‌های قانونی و صرفه جو در مصرف انرژی؛

تاثیرات مصوبه جدید دولت بر بازار مسکن و روند ساخت و ساز

مصوبه جدید هیئت وزیران، تاثیرات و نتایج مثبت و البته بعضی پیامدهای منفی کوتاه مدت برای حوزه مسکن خواهد داشت که اولین و مهمترین آنها قطعا تقسیم بار ساخت و ساز فزاینده کلان شهر البرز و پایتخت با سایر استان‌های کشور خواهد بود. این مصوبه طبق مواد 3 و 8 همانطور که در جدول مشاهده کردید، از ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی جدید و همزمان از استقرار و سکونت بیش از ظرفیت دو استان جلوگیری کرده و این جمعیت بالقوه را به سمت استان‌ها و شهرستان‌های دیگر کشور هدایت خواهد کرد که موجبات رونق ساخت و ساز را در آنها را فراهم می کند.

دومین تاثیر مثبت این مصوبه، افزایش کیفیت و بهینگی سازه‌ها خواهد بود. طی این طرح، صرفه جویی انرژی حین ساخت و بعد از ساخت با استفاده از تجهیزات عایق بندی و کاهش حجم مصرف، الزامی بوده و به کنترل بار مصرفی و تداوم مصرف انرژی پایدار منجر خواهد شد.

این طرح همچنین طی ماده 5 نسبت به انتقال صنایع و مجموعه‌های تولیدی و خدماتی بزرگ قابل انتقال استان به سایر استان‌ها و به دور از مناطق مسکونی تاکید کرده است که منجر به افزایش فعالیت‌های عمرانی در آن مناطق و جابجایی کارکنان غیربومی این دو استان می شود (بسیاری از جمعیت ساکن تهران و البرز صرفا در جهت کار و مزایای شغلی در آنجا ساکن هستند بنابراین جابجایی بنگاه‌های تولیدی که در آنجا شاغل هستند، منجر به انتقال آنان نیز شده و لزوم استقرار آنان در محل جدید کارخانه را به همراه خواهد داشت که باز هم منجر به تقویت ساخت و ساز در استان میزبان می شود.)

اما این طرح مشابه تمام طرح‌های دیگر، پیامدها و نتایج منفی نیز خواهد داشت که خوشبختانه بسیاری از آنها کوتاه مدت خواهند بود، برخی از نتایج منفی احتمالی طرح مذکور برای حوزه مسکن شامل این موارد است:

1. کاهش عرضه واحدهای مسکونی جدید در تهران و البرز به علت محدودیت 3 ساله ساخت شهرک‌های جدید.
2. کاهش زمین قابل ساخت در این دو استان به علت ممنوعیت تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی.
3. افزایش احتمالی قیمت مسکن به علت دو عامل ذکر شده در این دو استان (کاهش عرضه زمین و آپارتمان).
4. افزایش هزینه ساخت به علت الزام به استفاده از تجهیزات عایق بندی و کنترل انرژی جدید.

نتایج احتمالی برنامه پایش عملکرد تهران و البرز بر بازار آهن آلات

این مصوبه تاثیرات گسترده ای بر بازار مقاطع فولادی خواهد داشت. نتایح مثبت این طرح بر بازار آهن، افزایش تقاضا برای محصولات فولادی استاندارد و باکیفیت برای پروژه‌های ساختمانی است، زیرا این برنامه، استانداردسازی و تضمین کیفیت سازه را هدف خود قرار داده است، همچنین تقسیم صنایع و جمعیت این دو استان با سایر مناطق، تقاضا برای آنها را در این مناطق افزایش خواهد داد، بخصوص تاسیس و احداث صنایع و واحدهای انتقالی که می تواند منجر به افزایش اندک قیمت آهن آلات عمرانی نظیر میلگرد، تیرآهن، پروفیل و... شود.

اما این طرح با ممنوعیت ساخت و توسعه شهرک‌های صنعتی و مسکونی طی سه سال آینده در حاشیه پایتخت و کرج، می تواند موجبات کاهش چشمگیری از تقاضا را نیز به صورت همزمان در این استان‌ها را فراهم کند که موقتی و کوتاه مدت خواهد بود و با پایان محدودیت سه ساله دوباره از سر گرفته می شود.

نکته دیگری از این طرح که بر بازار آهن تاثیر خواهد گذاشت، در ماده 5 قرار داده شده است و طی آن منجر به انتقال صنایع و مجموعه‌های تولید فولاد قابل انتقال در محدوده 120 کیلومتری تهران است که در صورت اجرا و تدوین لیست بلند صنایع انتقالی، می تواند منجر به تداخلاتی هرچند کوچک در زنجیره تامین تا زمان تاسیس و شروع به کار آنها در محل جدید شود. 

در پایان، این طرح تاثیرات گسترده ای بر جغرافیای پراکندگی صنایع و فعالیت‌های اقتصادی کشور خواهد داشت و در صورت موفقیت در کنترل تراکم جمعیتی تهران و البرز و انتقال صنایع و کارخانه‌های آن، می تواند تاثیرات مثبت زیادی در افزایش کیفیت زندگی ساکنان و کنترل آلودگی‌های زیست محیطی داشته باشد. مصوبه هیئت مدیران با ایجاد نوساناتی در حجم تقاضای مسکن و تغییرات در هزینه‌های ساخت بواسطه استانداردهای جدید، به احتمال زیاد زمینه ساز ظهور شرایط جدید خواهد شد. امید است که مسئولین مربوطه با پیگیری‌های مناسب و مداوم و رصد لحظه ای شرایط بازار و صنعت، منافع این طرح را افزوده و از بروز پیامدهای منفی آن تا حد ممکن جلوگیری کنند...