هشدار جدی به مستاجران؛ تورم اجاره همچنان بالای ۳۰ درصد

آمار تورم تیرماه ۱۴۰۵ نشان می دهد هزینه های مرتبط با مسکن نه تنها کاهش پیدا نکرده، بلکه در بخش هایی مانند اجاره و نگهداری واحد مسکونی همچنان با سرعت بالایی در حال افزایش است؛ شرایطی که می تواند فشار بیشتری بر مستاجران و خانوارهای کم درآمد وارد کند. با در نظر گرفتن قیمت آهن آلات و مصالح و شرایط فعلی کشور به نظر نمی رسد خبری از وارد شدن واحد های نوساز به بازار برای کمک به کاهش اجاره ها در راه باشد.

اگرچه ممکن است کاهش سرعت رشد برخی شاخص ها در نگاه اول نشانه ای از آرام شدن بازار تلقی شود، اما واقعیت این است که کاهش شیب تورم به معنای کاهش قیمت ها نیست. تورم سالانه ۳۲.۵ درصدی اجاره بها و رشد شدید هزینه تعمیر و نگهداری مسکن نشان می دهد هزینه سکونت همچنان بخش قابل توجهی از درآمد خانوار را می بلعد و چشم انداز بازار نیز همچنان با نگرانی همراه است.

بررسی شرایط بازار مسکن و اجاره بها

بررسی شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار در تیرماه ۱۴۰۵ نشان می دهد گروه مسکن همچنان یکی از سنگین ترین بخش های سبد هزینه خانوار است. این گروه با ضریب اهمیت ۳۶.۱۱ درصد، بیشترین وزن را در میان گروه های اصلی شاخص قیمت مصرف کننده دارد و تورم سالانه آن به ۳۵.۵ درصد رسیده است. بنابراین حتی در شرایطی که معاملات مسکن با رکود مواجه است، هزینه های مرتبط با این بخش همچنان در حال افزایش است.

در بخش اجاره نیز نشانه ای از کاهش قیمت ها دیده نمی شود و شرایط همچنان بر علیه مستاجران است. بر اساس آمار اعلام شده از طرف مرکز آمار ایران منتشر شده است، اجاره بها در تیرماه تورم ماهانه ۲.۳ درصدی، تورم نقطه به نقطه ۳۱.۷ درصدی و تورم سالانه ۳۲.۵ درصدی را ثبت کرده است. در همین حال، هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی با تورم ماهانه ۶.۷ درصدی و تورم سالانه ۶۲.۹ درصدی، فشار مضاعفی را به هزینه های خانوار و مالکان وارد کرده است.

نرخ تورم مسکن و اجاره بها در تیرماه ۱۴۰۵ به شرح جدول زیر اعلام شده است:

این ارقام نشان می دهد فشار هزینه ای در بازار مسکن بسیار جدی تر از چیزی است که عبارت «کاهش شیب رشد» ممکن است القا کند. اجاره بها همچنان بیش از ۳۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته و در بخش تعمیر و نگهداری، ارقام حتی نگران کننده تر است؛ به طوری که تورم نقطه به نقطه این بخش به ۸۳.۳ درصد رسیده است. هر چند در صورتی که آگهی های املاک امسال و سال گذشته را با هم مقایسه کنیم، افزایش قیمت ها بسیار بیشتر خواهند بود:

با توجه به این شرایط می توان گفت که برای مستاجران، مسئله اصلی تنها افزایش اجاره در قرارداد جدید نیست، بلکه مجموعه هزینه های مرتبط با مسکن با سرعت بالایی در حال رشد است.

پیش بینی روند پیش روی بازار مسکن

چشم انداز قیمت های بازار مسکن در کوتاه مدت به دو عامل بسیار مهم بستگی دارد: اولین مساله کاهش قدرت خرید و رکود معاملات است که به نوعی جلوی جهش سریع قیمت ها و اجاره بها را گرفته است؛ با توجه به شرایط فعلی احتمال دارد مالکان برای جذب مستاجر یا فروش ملک، انعطاف بیشتری در معاملات نشان دهند. از طرف دیگر مواردی مانند انتظارات تورمی در بازار، افزایش هزینه های ساخت و ساز که در پی بالا رفتن قیمت میلگرد، تیرآهن و سایر مصالح ایجاد شده است، اجازه نخواهد داد کاهش جدی در قیمت مسکن مشاهده شده و احتمال ثبات شرایط فعلی را تقویت کرده یا حتی می تواند منجر به افزایش قیمت ها نیز بشود.

با توجه به این شرایط، در صورتی که فشار هزینه های تولید مسکن ادامه پیدا کند، حتی در صورت تداوم رکود معاملاتی، کاهش محسوس قیمت ها دشوار خواهد بود. بر این اساس می توانیم سه سناریو کلی برای این بازار متصور شویم.

• ادامه رکود تورمی: در این شرایط خواهیم دید که با وجود حجم معاملات پایین معاملات، باز هم قیمت مسکن و اجاره با شیبی کندتر به افزایش ادامه خواهد داد.
• تشدید فشار تورمی: در صورت افزایش هزینه ساخت و تورم عمومی بدون در نظر گرفتن شرایط موجود و میزان عرضه و تقاضا شاهد افزایش قیمت ها در بخش فروش و اجاره بها خواهیم بود.
• آرام شدن بازار است: در این حالت کاهش تورم عمومی و ثبات اقتصادی می تواند سرعت رشد اجاره و قیمت مسکن را کاهش دهد، اما حتی این سناریو نیز الزاما به معنی کاهش قیمت مسکن نیست!

جمع بندی

آنچه آمار تیرماه ۱۴۰۵ نشان می دهد، بیش از آنکه خبر از آرامش بازار مسکن بدهد، بیانگر تداوم فشار هزینه ای بر خانوارها است! اجاره بها همچنان تورم سالانه ۳۲.۵ درصدی دارد و هزینه نگهداری و تعمیر مسکن با رشد سالانه ۶۲.۹ درصدی، یکی از نگران کننده ترین ارقام را به خود اختصاص داده است. بنابراین نمی توان صرفا با استناد به کاهش سرعت رشد برخی شاخص ها، از کاهش فشار مسکن سخن گفت.

در شرایط فعلی، بازار مسکن همچنان میان رکود تقاضا و افزایش هزینه ها گرفتار است. اگر قدرت خرید خانوارها تقویت نشود، احتمال رونق سریع معاملات پایین خواهد بود؛ اما از سوی دیگر، رشد هزینه ساخت و نگهداری نیز اجازه کاهش آسان قیمت ها را نمی دهد. به همین دلیل، در کوتاه مدت سناریوی رکود تورمی و ادامه افزایش هزینه مسکن با شیبی متفاوت همچنان محتمل تر به نظر می رسد؛ سناریویی که در نهایت می تواند فشار بیشتری بر مستاجران و متقاضیان مصرفی مسکن وارد کند.