مسکن را می توان یکی از سنتی ترین و البته قدرتمند ترین بازارهای ایران دانست که گردش سرمایه بالایی در آن در جریان است. این بازار با گذشت زمان و افزایش تورم همیشه در دوره هایی شاهد افزایش قیمت های سنگین بوده که خیلی از آنها پایدار بوده اند.
در حال حاضر میتوان وضعیت بازار مسکن را رکودی ارزیابی کرد؛ رکودی که با توجه به شرایط کشور و تمرکز سرمایه ها روی بازار هایی با نقد شوندگی بالاتر مانند دلار و طلا می توان آن را توجیه کرد! در این شرایط نه تنها معاملات مسکن کمتر شده، بلکه حجم ساخت و ساز نیز پایین آمده است!
وقتی افزایش نزدیک به دو برابری قیمت آهن آلات و سیمان از سال گذشته تا کنون را کنار هم قرار دهیم، این موضوع به هیچ عنوان دور از ذهن نخواهد بود. در این شرایط مسئله حائز اهمیت، تاثیر کاهش ساخت و ساز و کم شدن عرضه واحد نوساز در با بازار مسکن خواهد بود! مسئله ای که می تواند این بازار را با جهش قیمت ها مواجه کند؛ در ادامه این مساله را با هم بررسی خواهیم کرد.
کاهش شدید ساخت و ساز چه بلایی سر مسکن می آورد؟
یکی از اولین تفاسیری که از کاهش ساخت و ساز می توان داشت، این است که تقاضا پایین آمده و این موضوع می تواند به عنوان دلیلی برای کاهش قیمت نیز معرفی شود، اما اثر اصلی آن با یک فاصله زمانی خود را خواهد داد. بر اساس اطلاعاتی که در گزارش های بازار مسکن ارائه شده است، ساخت و ساز در شرایط فعلی بیش از ۴۰ درصد افت داشته است؛ یعنی بخشی از پروژه هایی که باید امروز آغاز شوند، عملا متوقف شده و یا به تعویق افتاده اند. اگر این روند ادامه پیدا کند، اثر آن نه در معاملات امروز، بلکه در ماه های آینده و زمانی نمایان می شود که تعداد واحدهای نوساز وارد شده به بازار کاهش پیدا کند. به بیان ساده، رکود امروز می تواند کمبود عرضه فردا را به دنبال داشته باشد!
آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نیز عمق این رکود را تایید می کنند. در بهار ۱۴۰۴، در کل نقاط شهری کشور ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه ساخت صادر شد که نسبت به بهار سال قبل ۲۲.۷ درصد کاهش داشت. در همین پروانه ها ساخت ۱۰۹ هزار و ۱۸۴ واحد مسکونی پیش بینی شده بود که نسبت به بهار ۱۴۰۳، میزان ۱۹.۶ درصد کاهش نشان می دهد! مجموع زیربنای این پروانه ها نیز با رسیدن به حدود ۱۹.۸ میلیون مترمربع، ۱۶.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است.
این روند در تابستان ۱۴۰۴ نیز ادامه پیدا کرد و حتی شدت بیشتری گرفت. طبق آمار مرکز آمار ایران، در این فصل ۲۳ هزار و ۱۱۱ فقره پروانه ساختمانی در کشور صادر شد که نسبت به تابستان سال قبل ۳۱.۸ درصد کاهش داشت. تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در این پروانه ها نیز در کل کشور ۲۷.۹ درصد افت کرد و در تهران کاهش تعداد واحدهای پیش بینی شده به ۱۱.۱ درصد رسید. هر چند آمار های فصل پاییز 1404 افزایش های موردی را در پایتخت نشان می دهند، اما نمی توان این موضوع را به عنوان تغییر روند کلی دانست.
به طور کلی می توان گفت که وقتی هم تعداد پروانه ها و هم تعداد واحدهای قابل ساخت در چند فصل متوالی کاهش پیدا می کند، باید انتظار داشت اثر واقعی این رکود با تاخیر به بازار برسد؛ یعنی در آینده تعداد واحدهای نوساز کمتر شود و فشار بیشتری روی قیمت فروش و اجاره وارد شود.
دلیل کاهش عرضه خانه های نوساز چیست؟
مهم ترین دلیلی که سازنده ها را از شروع پروژه دور می کند، افزایش شدید هزینه ساخت در مقابل کاهش قدرت خرید متقاضیان است! سازنده امروز با زمینی گران، مصالح گران تر، دستمزدهای افزایشی، هزینه های مجوز و خدمات مهندسی و هزینه تامین مالی مواجه است؛ در حالی که قدرت خرید مصرف کننده به موازات هزینه ساخت رشد نکرده است! در چنین شرایطی حاشیه سود پروژه کاهش پیدا می کند و ریسک خواب سرمایه بالا می رود. به همین دلیل بسیاری از سازندگان ترجیح می دهند به جای آغاز پروژه جدید، سرمایه خود را حفظ کنند یا شروع ساخت را تا روشن تر شدن شرایط اقتصادی به تعویق بیندازند.
در صورتی که بخواهیم مهمترین عوامل کاهش ساخت و ساز و دوری سازنده ها از شروع پروژه های جدید را معرفی کنیم، به این موارد خواهیم رسید:
- افزایش قیمت آهن آلات و مصالح ساختمانی: قیمت میلگرد، تیرآهن، ورق، سیمان، بتن، تاسیسات و سایر نهاده ها بخش مهمی از هزینه تمام شده پروژه را تشکیل می دهند و نوسان قیمت آنها برآورد اولیه سازنده را دائما تغییر می دهد.
- تورم و رشد هزینه ساخت: افزایش دستمزد، حمل و نقل، خدمات مهندسی، عوارض و هزینه های اجرایی باعث شده سرمایه مورد نیاز برای شروع پروژه ها افزایش پیدا کند.
- نوسانات نرخ ارز: تغییرات ارزی مستقیما یا غیرمستقیم هزینه بسیاری از تجهیزات، مصالح و نهاده های ساختمانی را بالا می برد و پیش بینی قیمت تمام شده پروژه را دشوار می کند.
- کاهش قدرت خرید مردم: قیمت مسکن از توان مالی بخش بزرگی از متقاضیان فاصله گرفته و همین موضوع ریسک فروش واحدهای ساخته شده را برای سازنده افزایش داده است.
- هزینه و دشواری تامین مالی: نرخ تامین سرمایه و محدودیت تسهیلات باعث شده اجرای پروژه های بزرگ برای بخش خصوصی دشوارتر شود.
- نااطمینانی اقتصادی و سیاسی: سازنده برای پروژه ای که ممکن است دو تا سه سال زمان ببرد، به ثبات نسبی قیمت ها و شرایط اقتصادی نیاز دارد؛ نبود این پیش بینی پذیری انگیزه سرمایه گذاری را کاهش می دهد.
- هزینه های مربوط به زمین، مجوز و عوارض: حتی اگر قیمت مصالح کنترل شود، رشد قیمت زمین و هزینه های جانبی می تواند منجر به کاهش سود دهی پروژه شده و سازنده را از ورود باز دارد.
در واقع مشکل فقط گران شدن مسکن نیست؛ مشکل این است که هزینه ساخت آنقدر بالا رفته که ساخت واحد جدید برای سازنده دشوار شده، اما توان خرید مصرف کننده اجازه افزایش متناسب قیمت فروش را نمی دهد. نتیجه این تضاد، توقف یا تعویق پروژه هاست.
راه حل عبور از این وضعیت چیست؟
عبور از این وضعیت قبل از هر چیز به قابل پیش بینی شدن اقتصاد ساخت و ساز نیاز دارد! سازنده باید بتواند هزینه زمین، مصالح، دستمزد، تامین مالی و فروش نهایی را با دامنه ای قابل قبول پیش بینی کند. در این شرایط سیاست گذاری های کلان برای کنترل بازار، پایین آوردن تورم، ثبات اقتصادی در بازار آهن، سیمان و سایر نهاده های ساختمانی موضوعی بسیار مهم است که با وجود تنش های منطقه ای و شرایط جنگی تحقق آن اصلا ساده نخواهد بود!
روش دیگری که می تواند در این حالت بازدهی بهتری داشته باشد، تسهیل و کوتاه کردن فرآیند صدور مجوزها، کاهش هزینه های سربار ساخت مانند صدور مجوز ها و همینطور ارائه تسهیلات بانکی واقعی، کم بهره و متناسب با هزینه ساخت است! از طرف دیگر، حمایت از تولید مصالح و ایجاد ثبات در بازار نهاده هایی مانند فولاد و سیمان نیز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا جهش مداوم قیمت مصالح می تواند حتی پروژه هایی را که از نظر تقاضا توجیه دارند، از نظر اقتصادی متوقف کند.
در سمت تقاضا نیز صرفا افزایش وام کافی نیست؛ قدرت خرید مصرف کننده باید به شکل هدفمند و اصولی تقویت شود تا سازنده مطمئن باشد واحد ساخته شده مشتری دارد. تسهیلات ساخت و خرید باید متناسب با قیمت واقعی مسکن افزایش پیدا کند و در کنار آن، پروژه های انبوه سازی و ساخت مسکن مصرفی با تامین مالی پایدار دنبال شود. اگر این اقدامات همزمان با ایجاد ثبات در اقتصاد کلان انجام شود، می توان چرخه رکود و افزایش هایی که به دنبال آن ایجاد می شود را تا حد قابل قبولی مدیریت کرد.