بررسی آمار و خرید و فروش مسکن، به وضوح این مساله را نشان می دهد که بازار در شرایط رکودی قرار دارد. اصلی ترین دلیل این موضوع را می توان پایین بودن تقاضای واقعی و فاصله داشتن از فصل جابجایی ها در کنار نوسانات بازار هایی مانند طلا و ارز معرفی کرد. این موضوع باعث شده است تا سرمایه از بازار مسکن خارج شده و شاهد فاز رکودی در معاملات باشیم.
از طرف دیگر افزایش هزینه های ساخت، بالا رفتن قیمت آهن آلات و سایر مصالح ساختمانی و همینطور شرایط تورمی تورم باعث شده است فاصله قیمت عرضه مسکن و توان خرید مردم افزایش پیدا کرده و به دنبال آن قدرت خرید کاهش یابد که خود به شرایط رکودی دامن زده است. هر چند بررسی نشانه های بازار حاکی از تغییراتی است که می تواند این اوضاع را تغییر دهد!
گشایش های سیاسی پیش آمده در شرایط فعلی و کاهش تنش های منطقه ای می تواند این سیگنال را به سرمایه های سرگردان بدهد که ورد به بازار مسکن به عنوان یک بازار رکودی که از افزایش های چند ماه اخیر دور بوده است، یک گزینه ایده آل به نظر می رسد. با بررسی دقیق تر بازار می توان دید که نشانه هایی از تمایل سرمایه گذاران برای این مساله وجود دارد که در ادامه آن را با هم بررسی خواهیم کرد.
رکود فعلی بازار آهن و شرایط فعلی
بررسی شرایط بازار مسکن در دو ماه گذشته نشان می دهد این بازار در حالی وارد تابستان شده که از یک سو با رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مواجه است و از سوی دیگر افزایش مداوم هزینه های ساخت، فشار جدیدی را به این بازار وارد کرده است. رشد قیمت آهن آلات، یکی از مسائلی است که باعث شده است بسیاری از سازندگان نسبت به آغاز پروژه های جدید محتاط تر عمل کنند؛ وقتی قیمت میلگرد و افزایشی 105 درصدی نسبت به سال گذشته همین موقع داشته باشد، طبیعتا ساخت و ساز نیز با مشکلات مختلفی مواجه خواهد شد.
هر چند بررسی ها نشان داده است که سهم آهن آلات از قیمت تمام شده مسکن پایین تر از چیزی است که به نظر می رسد، اما شرایط روانی ای که این افزایش ها ایجاد می کنند می تواند باعث بروز جو تورمی در بازار شده و به دنبال آن سازندگان سرمایه خود را به بازار های دیگری مانند ارز و طلا منتقل کنند که نقد شوندگی بهتری نسبت به مسکن دارند. همزمان، ادامه ابهامات اقتصادی و بلاتکلیفی در فضای سیاسی نیز باعث شد بخشی از خریداران و سرمایه گذاران همچنان در انتظار روشن تر شدن شرایط باشند.
نشانه های بازگشت تقاضا به بازار
با وجود رکود حاکم بر معاملات، برخی نشانه ها از افزایش تحرک در بازار مسکن حکایت دارد. سمانه محرمی نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتگویی که با اقتصاد آنلاین انجام داده است، با اشاره به افزایش مراجعات، استعلام قیمت ها و بازدید از فایل های ملکی اعلام کرده است که بازار در حال ورود به مرحله جدیدی بوده و نشانه های بیداری تدریجی در آن دیده می شود.
به گفته فعالان بازار، بخشی از سرمایه گذاران که در ماه های گذشته به دلیل نااطمینانی اقتصادی از ورود به معاملات خودداری کرده بودند، اکنون در حال بررسی دوباره شرایط هستند. کاهش احتمالی ابهامات اقتصادی می تواند این گروه از متقاضیان را دوباره وارد بازار کرده و سرمایه در گردش بازار مسکن را افزایش دهد که می تواند نشانه ای از بازگشت معاملات به بازار باشد.
بازار مسکن به کدام سمت خواهد رفت!؟
با یک بررسی کلی می توان گفت که بازار مسکن در شرایط فعلی بین دو عامل متضاد قرار دارد:
- کاهش قدرت خرید مردم و رکود معاملات، که به عنوان عامل کاهشی معرفی می شود؛
- افزایش هزینه ساخت و محدود شدن عرضه واحدهای جدید، که عامل افزایشی در این بازار است؛
با این وجود در صورت کاهش ریسک های اقتصادی و افزایش اطمینان سرمایه گذاران، ورود نقدینگی جدید می تواند باعث از بین رفتن عامل کاهشی شده، و به دنبال آن شاهد افزایش قیمت ها باشیم. هر چند ادامه روند تورمی فعلی، می تواند رکود بازار مسکن را ادامه دار کرده و قیمت ها پایین تر بیایند.
اصلی ترین محرکی که اکنون می تواند این اوضاع را روشن کند، شرایط سیاسی و منطقه ای است. پس در صورتی که نشانه هایی از موفق بودن مذاکرات و پایان تنش های منطقه ای دیده شود، احتمال بازگشت رونق به بازار مسکن و البته افزایش قیمت ها نیز وجود خواهد داشت و می تواند به عنوان مهم ترین عامل جهت دهی به بازار معرفی شود.
البته باید در نظر داشت که احتمال افزایش قیمت ها در این بازار بیشتر از کاهش خواهد بود. هر چند تصمیم گیری برای اقدام در این شرایط، وابستگی بالایی به شرایط ملک مورد نظر، موقعیت جغرافیایی، توان مالی و بررسی دقیق عوامل اقتصادی دارد و باید تمامی جوانب سنجیده شود.