افزایش نرخ مسکن یکی از اتفاقاتی بود که خیلی از فعالان این بازار به دلیل شرایط رکودی ای که مسکن دارد، آن را دور از انتظار تصور می کردند، اما بررسی قیمت ها چیز دیگری می گوید! به نظر می رسد قیمت مسکن در حال جبران جاماندگی خود از قیمت دلار باشد و افزایش ها در شروع پایین با قدرت بیشتری دنبال می شوند.
برای این افزایش قیمت در بازار مسکن، دیدگاه های متفاوتی وجود دارد. برخی از کارشناسان، اقدام برای تبدیل به احسن کردن صاحب خانه هایی که به دلیل رشد قیمت طلا نقدینگی خود را افزایش داده اند مطرح می کنند و برخی این مساله را صرفا یک رکود تورمی می بینند؛ اما وقتی نگاهی به هزینه های ساخت، جهش قیمت آهن آلات و افزایش های سنگین سایر نهاده های ساختمانی داشته باشیم، می توانیم ببینیم که با روندی قدرتمند تر از تغییرات ساده بازار طرف هستیم.
آگهی های مسکن چه سیگنالی به بازار می دهند
تحلیل آگهی های دسته بندی مسکن ثبت شده و قیمت های پیشنهادی از سوی فروشندگان نشان می دهد که بازار مسکن پایتخت شرایط افزایشی سنگینی را دنبال می کند. خیلی از تحلیل گران این آمار را در نیمه دوم مهر 1405، روی قیمت 285 میلیون تومان ارزیابی می کنند. در حالی که همین پیش بینی برای ماه قبل، مبلغی در حدود 245 میلیون تومان را نشان می داد!
هر چند نمی توان این افزایش 40 میلیون تومانی را مستقیم برای قیمت مسکن معرفی کرد و شرایطی مانند موقعیت، سال ساخت، شرایط واحد مسکونی و مواردی ازین دست هم در افزایش ها تاثیر دارند. آنچه با قطعیت می توان گفت، بازار مسکن در حال اعلام یک سیگنال افزایشی قوی است که منجر به افزایش قیمت پایه مسکن در کوتاه مدت شده است. نایب رئیس انجمن نایب رئیس اتحادیه املاک تهران نیز در هفته گذشته، نسبت به این افزایش زودهنگام هشدار داده بود!
در این وضعیت هر چند فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت معامله ها همچنان بالا مانده و تغییری در حجم معاملات مشاهده نمی شود، اما این شرایط در نهایت به بالا رفتن قیمت مسکن منجر خواهد شد! در شرایطی که این بازار سنتی و بزرگ حرکت خود را برای رسیدن به رشدی که دلار و طلا تجربه کرده اند آغاز کند، مواردی مانند رکود بازار به سختی می توانند جلوی این وضعیت را بگیرند. بخصوص در شرایطی که هزینه های ساخت نیز به شدت بالا رفته و قیمت گذاری رقابتی هیچ توجیهی ندارد. در ادامه به بررسی تاثیر این موضوع در بازار خواهیم پرداخت.
تاثیر افزایش قیمت آهن و سایر نهاده ها بر بازار مسکن
همانطور که اشاره کردیم، حوزه مسکن یکی از اصلی ترین و بزرگترین بازارهای سنتی ایران است. بازاری که بیشترین حجم سرمایه در ایران را به خود اختصاص داده و پایدارترین شرایط را چه در افزایش قیمت و چه در کاهش ها از خود نشان می دهد. اصلی ترین موضوعی که اکنون بازار مسکن با آن درگیر شده، نه عدم هماهنگی عرضه و تقاضا، بلکه مشکلات تولید و عرضه واحد های نوساز است که می تواند در بلند مدت شرایط افزایشی این بازار را تشدید کند.
اصلی ترین معضلی که این بازار با آن مواجه است، عدم تمایل سازندگان به ورود به پروژه های جدید است. در شرایط فعلی بازار هایی بسیار جذاب تر مانند ارز و طلا وجود دارند که سرمایه ها را به خود جذب کرده و هزینه ساخت نیز با افزایش چند برابری نسبت به سال گذشته همراه بوده است، نمی توان انتظار داشت که سازندگان نیز بتوانند پر قدرت عمل کنند. بررسی تغییرات قیمت نهاده های اصلی ساختمانی در سال گذشته می تواند این موضوع را به خوبی روشن کند:
- قیمت میلگرد از 45 هزار تومان به 137 هزار تومان رسیده است و افزایشی بیش از 200 درصد را تجربه کرده است.
- قیمت بتن آماده عیار ۳۵۰ از 3 میلیون تومان در سال 1404 به 5 میلیون و 600 هزار تومان در مهر 1405 رسیده است و افزایشی بیش از 86 درصد را ثبت کرده است.
- قیمت تیرآهن در سایز کاربردی 14 از 9 میلیون به 22 میلیون رسیده و افزایشی 137 درصدی داشته است.
- انواع بلوک، سفال و آجر افزایشی بین 185 تا 190 درصد را نسبت به ابتدای پاییز سال گذشته تجربه کرده اند.
- قیمت قیر و ایزوگام در این بازه زمانی بیش از دو برابر افزایش را در بازار و بورس کالا ثبت کرده است.
- قیمت کاشی و سرامیک نیز تغییرات عمده ای داشته و به طور میانگین 158 درصد افزایش را نسبت به پاییز سال گذشته نشان می دهد.
با وجود این افزایش ها، عدم تمایل برای ورود سرمایه به ساخت موضوعی بسیار عادی تلقی می شود. از آنجا که اصلاح این شرایط نیاز به اصلاحاتی در سطح کلان داشته و به عواملی خارج از این بازار وابسته هستند، نمی توان گفت که در مدت کوتاهی قابل اصلاح بوده و امیدی به تغییر این اوضاع نیست. در چنین شرایطی، سناریوهای خوشبینانه به طور کامل حذف شده و افزایش ها ادامه خواهد داشت...