پیش بینی قیمت مسکن امسال

بازار مسکن به عنوان یکی از ارکان کلیدی اقتصاد، تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد. در سال جاری، با توجه به نوسانات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی، پیش‌بینی قیمت مسکن به موضوعی حساس و حیاتی تبدیل شده است اما آنچه بیشترین تأثیر در را در وضعیت مسکن امسال دارد، نتایج مذاکرات و گشایش‌های سیاسی و اقتصادی است...

• نویسنده: سمیرا افشار
• 1404/02/21 - 16:51
• دانشنامه
• 0 نظر

آهن پرایس: بازار مسکن همواره از جمله ارکان اصلی اقتصادی هر کشور به شمار می‌رود و تغییرات در آن می‌تواند تأثیرات عمیقی بر سایر بخش‌های اقتصادی، اجتماعی و حتی فرهنگی داشته باشد. در سال جاری، با توجه به شرایط متغیر اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، سیاست‌های دولتی و عواملی همچون تورم، پیش‌بینی قیمت مسکن به موضوعی حساس و مورد توجه تبدیل شده است.

عوامل متعددی می‌تواند بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد؛ از جمله نرخ بهره، عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی کلان و حتی تغییرات جمعیتی و نوسانات قیمت آهن آلات. همچنین، تحولات سیاسی و اجتماعی نیز می‌تواند بر احساسات خریداران و سرمایه‌گذاران ملک و مسکن نیز تأثیرگذار باشد.

با توجه به اهمیت بازار مسکن به عنوان مهمترین رکن اقتصاد کشور، در مقاله حاضر به بررسی پیش‌بینی قیمت مسکن در سال جاری و تحلیل عوامل مؤثر بر آن خواهیم پرداخت. با توجه به وضعیتی کنونی بازار آهن و مسکن و تحلیل‌های کارشناسان، تلاش ما این است تا تصویری روشن از آینده بازار مسکن ارائه دهیم و به پرسش‌های مهمی درباره روند قیمت‌ها و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در این بازار پاسخ دهیم.

عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن

محاسبه قیمت مسکن حاصل چندین مؤلفه در هم تنیده است که و روندی که در سایر بازارهای مالی و کالایی حاکم است بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد، از جمله این عوامل می‌توان به بازار پول، میزان نقدینگی، نرخ تورم، بازار سرمایه، بازار جهانی نفت، سیاست‌های دولت و بودجه‌های عمرانی و ظرفت بخش خصوصی اشاره کرد.

اما به طور کلی پارامترهایی که برای تعیین قیمت مسکن در نظر گرفته می‌شودبه دو دسته عوامل بیرونی و عوامل درونی تقسیم می‌شود.

عوامل درونی که هزینه نهایی ساخت مسکن را تعیین می‌کند شامل فاکتورهایی از جمله قیمت زمین، دستمزد نیروی انسانی، عوارض و مالیات، قیمت آهن آلات و ... است و عومل بیرونی نیز شامل درآمدهای نفتی، تأمین نقدینگی و قدرت خرید، نرخ بهره بانکی، عرضه و تقاضا و ... است. در ادامه به بررسی هر یک از این پارامترها اشاره می‌شود.

• قیمت زمین: افزایش قیمت زمین به‌طور مستقیم بر هزینه‌های ساخت و قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار است که نرخ آن در مناطق مختلف شهر متغیر است. برخی مواقع ممکن است میزان افزایش قیمت زمین بیش از قیمت مسکن باشد.
• دستمزد نیروی کار: تغییر در دستمزدها می‌تواند هزینه ساخت و ساز را تحت تأثیر قرار دهد. با افزایش دستمزد کارگر که هر ساله اتفاق می‌افتد به‌تبع در هزینه نهایی و ساخت و ساز اثرگذار است.
• عوارض شهرداری و مالیات‌ها: مالیات‌های وضع‌شده بر بخش مسکن و عوارض شهرداری نیز می‌توانند هزینه‌های ساخت را افزایش دهند.
• نرخ بهره و سیاست‌های پولی: کاهش نرخ بهره می‌تواند دسترسی به وام‌های مسکن را آسان‌تر کند و در نتیجه تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. همچنین اگر نرخ سود بانکی افزایش بیابد میزان تقاضا برای مسکن نیز افت می‌کند.
• نقدینگی: حجم بالای نقدینگی در بازار می‌تواند به افزایش قیمت مسکن منجر شود، زیرا سرمایه‌گذاران به‌دنبال مکان‌های امن برای سرمایه‌گذاری هستند. برخی مواقع با بالا گرفتن تنش‌های سیاسی و نظامی نقدینگی از بازارهایی همچون مسکن که دیرنقدشونده هستند خارج شده و به بازارهای زودنقدشونده مانند دلار و طلا سوق داده می‌شود.ثبات و رونق اقتصادی موجب رونق بازار مسکن خواهد شد.
• نرخ تورم: افزایش تورم به کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد منجر می‌شود که می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. در چند سال اخیر نرخ تورم در ایران بسیار بالا بوده و کماکان در سال جاری نیز بین 30 تا 50 درصد متغیر است. افزایش نرخ تورم به کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه ساخت و ساز و افزایش قیمت نهایی مسکن منجر می‌شود.
• نرخ ارز: نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح ساختمانی و تجهیزات تأثیرگذار است و در نتیجه قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد. در ابتدای سال تحت تأثیر عوامل سیاسی قیمت دلار از کانال 105 هزار تومان نیز فراتر رفت اما با برگزاری مذاکرات هسته‌ای و فروکش کردن تنش‌ها، قیمت دلار تا کانال 80 هزار تومان نیز عقب‌نشینی کرد.
• تحولات جمعیتی: تغییرات در جمعیت و الگوهای مهاجرت می‌تواند بر تقاضا برای مسکن تأثیر بگذارد. مهاجرت به کلانشهرها تقاضای مسکن در این شهرها را افزایش می‌دهد اما ناتوانی در خرید ملک، این افراد را به سمت اجاره مسکن سوق می‌دهد.
• روند اقتصادی کلان: عوامل اقتصادی مانند درآمدهای نفتی و وضعیت بازار کار نیز می‌توانند بر قدرت خرید و تقاضا برای مسکن تأثیرگذار باشند. بحران‌های اقتصادی و اجتماعی، مانند بحران‌های مالی، می‌توانند بر بازار مسکن تأثیرات قابل توجهی داشته باشند. در سال‌های اخیر نابسامانی وضعیت اقتصادی کشور به کاهش ساخت و ساز و همچنین کاهش تقاضا منجر شده است.
• عرضه مسکن: به‌دلیل زمان‌بر بودن ساخت مسکن، عرضه معمولاً در کوتاه‌مدت ثابت باقی می‌ماند و به شوک‌های سمت تقاضا به‌سرعت واکنش نشان نمی‌دهد.
• تقاضای سرمایه‌ای: تقاضا برای مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری می‌تواند تحت تأثیر نوسانات بازارهای دیگر قرار گیرد. اگر بازار مسکن نسبت به دیگر بازارها بازدهی بالاتری داشته باشد، تقاضا برای آن افزایش می‌یابد.

• سیاست‌های دولتی: سیاست‌های مداخله دولت، مانند تسهیلات بانکی و برنامه‌های حمایتی، می‌توانند بر قیمت مسکن تأثیرگذار باشند. همچنین اجرای درست طرح‌هایی همچون نهضت ملی مسکن و پروژه‌های عمرانی دولت، به افزایش عرضه و در نتیجه کنترل قیمت‌ها منجر می‌شود.

با توجه به تنوع و پیچیدگی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن، پیش‌بینی دقیق روند قیمت‌ها دشوار است. با این حال، درک این عوامل می‌تواند به تصمیم‌گیری‌های بهتر در زمینه سرمایه‌گذاری و خرید مسکن کمک کند.

نگاهی به قیمت مسکن در سال 1403

آنچه سال گذشته در بازار مسکن رخ داد رکود تورمی و ازایش قیمت بود که همسو با افت توان خرید مردم، به رکود معاملات و کاهش تقاضای مؤثر منجر شد. در واقع چالشی که در بازار مسکن سال گذشته مشاهده شد متوجه دو طرف عرضه و تقاضا بود.

البته وضعیتی که در بازار مسکن امروز حاکم است طی دو سه سال اخیر تشدید شده است و همچنان نیز ادامه دارد. در سال 1401 قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود 45 میلیون تومان بود، در سال 1403 به متری 88 میلیون تومان افزایش یافت که رشدی نزدیک به 95 درصد را ثبت کرد. اما طبق گزارش‌ها قیمت مسکن امروز در تهران به 114 میلیون تومان رسیده است.

در همین اثنا قدرت خرید مردم به کمترین میزان خود رسیده و شاهد افزایش اجاره نشینی بودیم، اما با این حال به گفته کارشناسان سال گذشته رشد مسکن از تورم جاری عقب بود و معاملات نیز با کاهش 50 درصدی همراه بود.

همانطور که اشاره شد، مهمترین عواملی که بیشتر تأثیر را بر قیمت مسکن داشت شامل تشدید تحریم‌ها، بن بست مذاکرات و تنش‌های نظامی و رویدادهای سیاسی متنوعی که در سال گذشته رخ داد به خروج سرمایه از بازار مسکن به ویژه از نیمه دوم سال و در انتهای سال 1403 منجر شد.

چشم انداز قیمت مسکن در سال آینده

با توجه به عواملی که در تعیین قیمت مسکن دخیل هستند و در سطرهای بالا اشاره شد، عواملی که بیشترین تأثیر را در بازار مسکن 1404 دارد شامل عواملی همچون نرخ تورم عمومی، انتظار برای مشخص شدن نتایج مذاکرات هسته‌ای، پیشرفت در اجرای نهضت ملی مسکن و نرخ بهره بانکی است که در محدوده 25 تا 30 درصد اعلام می‌شود.

افزون بر این باید افزایش قیمت آهن آلات و مصالح ساختمانی را نیز در داشت، به عنوان نمونه قیمت میلگرد در یک سال اخیر حدود 10 هزار تومان افزایش داشته است و به همان میزان با افزایش هزینه‌های تولید و نرخ ارز و نرخ تورم، قیمت هر پاکت سیمان و سایر مصالح ساختمانی نیز افزایش چشمگیری داشت.

با در نظر گرفتن کلیه این پارامترها می‌توان چندین سناریو برای آینده بازار مسکن 1404 متصور شد. نخستین و محتمل‌ترین گزینه پیش رو افزایش تدریجی و محدود قیمت مسکن و ملک باشد.
به عبارتی دیگر اگر وضعیت سیاسی و اقتصادی کشور مشابه دو سال گذشته باشد در این حالت، تورم عمومی بین ۲۰ تا ۳۵ درصد و نرخ ارز با نوسانات محدود افزایش می‌یابد. سیاست‌های دولت در بخش مسکن تأثیر کمی بر عرضه خواهند داشت و کاهش قدرت خرید و رکود معاملات باعث می‌شود رشد قیمت‌ها کمتر از تورم عمومی باشد.

پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ مسکن در تهران بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع باشد. این عدد در مناطق گران‌قیمت حدود ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان با رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی خواهد بود.

همچنین احتمالا در مناطق متوسط حدود ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان با رشد ۱۲ تا ۱۸ درصدی و در مناطق ارزان‌تر نیز بین ۵۰ تا ۸۰ میلیون تومان با رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدی خواهد بود.

به نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت، بازار با ثبات نسبی همراه خواهد بود، اما در بلندمدت، شکاف بین عرضه و تقاضا ممکن است به جهش‌های قیمتی منجر شود اما از سوی دیگر کاهش تقاضا و نوسانات ارزی غیرمنتظره ممکن است این سناریو را تحت تأثیر قرار دهد.

دومین سناریوی خوش‌بینانه‌ای که می‌توان برای قیمت مسکن امسال متصور شد ثبات یا کاهش محدود است. البته این در شرایطی است که تحولات سیاسی و اقتصادی بهبود یابد. پیشرفت در مذاکرات هسته‌ای و کاهش تحریم‌ها می‌تواند تورم را به زیر ۲۰ درصد کاهش دهد. موفقیت پروژه‌های دولتی و افزایش تسهیلات نیز می‌تواند عرضه را تقویت کند. در چنین شرایطی میانگین قیمت مسکن در تهران ممکن است به 80 تا 95 میلیون تومان در هر متر مربع برسد.

اگر روند مذاکرات مثبت باشد و تنش‌ها کاهش بیابد ممکن است در نیمه اول ۱۴۰۴ با کاهش جزئی قیمت‌ها مواجه شویم. ثبات قیمت‌ها می‌تواند به بهبود قدرت خرید و افزایش معاملات منجر شود.

اما سومین سناریو که بدترین حالت است، جهش قیمت مسکن است که احتمال بروز آن به تشدید نابسامانی در وضعت اقتصاد و سیاست کشور دارد. به عنوان نمونه جهش نرخ دلار و تشدید تحریم‌ها علیه ایران، به خروج سرمایه از مسکن و افزایش قیمت‌ها منجر خواهد شد.
طبق برآوردها ممکن است هر مترمربع قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1404 در تهران به ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان افزایش بیابد و معاملات نیز به کمترین میزان خود برسد.

در چنین وضعیتی باید گفت کاهش قدرت خرید ممکن است مانع از جهش‌های قیمتی شود و ریسک‌های سیاسی می‌تواند بازار را به رکود عمیق‌تر بکشاند.هر یک از این سناریوها به عوامل متعددی وابسته است و پیش‌بینی دقیق روند قیمت‌ها در بازار مسکن نیازمند بررسی‌های مستمر و توجه به تحولات اقتصادی و سیاسی است.

انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.