وقتی ساخت یک متر خانه 8۰ میلیون تومان هزینه دارد

مسکن در ایران همیشه یکی از بازار های بزرگ و سنتی به حساب آمده است؛ بازاری که نه تنها بیشترین سرمایه کشور در آن متمرکز شده است، بلکه نقش مهمی در زندگی روزمره مردم دارد. در شرایط فعلی که کف قیمت میلگرد به 110 هزار تومان رسیده است و پروفیل در محدوده 190 هزار تومان قرار دارد، هزینه ساخت نیز افزایش های سنگینی داشته و دست خیلی از سازندگان را بسته است!

در شرایط فعلی و با وجود افزایش قیمت خیلی از نهاده های ساختمانی برآورد هزینه ساخت موضوعی مهم است که می تواند روند پیش روی بازار مسکن را تعیین کند. در ادامه با هم به بررسی نرخ های پیشنهادی از طرف مراجع مختلف برای هزینه ساخت مسکن را بررسی خواهیم کرد.

برآورد هزینه ساخت مسکن با توجه به افزایش قیمت نهاده ها

در صورتی که نگاهی به افزایش قیمت آهن آلات، بتن و سیمان، کاشی و سرامیک، دستمزد نیروی انسانی و هزینه های اخذ پروانه و مجوز داشته باشیم، نمی توانیم انتظار قابل قبولی از نتیجه برآورد هزینه ساخت مسکن را در پاییز ۱۴۰۵ داشته باشیم. در صورتی که به سراغ خبرگزاری های رسمی برویم و هزینه ساخت و ساز به ازای هر متر مربع در فصل پاییز را در آنها بررسی کنیم، اطلاعات اعلام شده بدین شرح خواهد بود:

بر اساس جدیدترین برآوردهای منتشر شده توسط مراجع رسمی و معتبر، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان متعارف در تهران و کلان شهرها به حدود ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان رسیده و در پروژه های لوکس و دارای مصالح و تجهیزات گران قیمت، حتی تا ۱۰۰ میلیون تومان نیز برآورد می شود. در مقابل، هزینه ساخت پروژه های اقتصادی و حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، در محدوده ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان قرار دارد (هر چند این پروژه بزرگ نیز شرایط چندان مساعدی نداشته و هزینه تمام شده آن، به مقدار قابل توجهی از برآورد ها فراتر رفته است). در پیش بینی دیگری رئیس هیات عامل صندوق ملی مسکن در ۱۱ آبان اعلام کرد که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در بالاترین شرایط به حدود ۸۰ میلیون تومان می رسد!

این موضوع در شرایطی اتفاق افتاده است، که هزینه ساخت مبنای ابلاغی سازمان نظام مهندسی برای ساختمان های مختلف، در بیشترین حالت خود (برای ساختمان های 16 طبقه به بالا)، متری 27 میلیون تومان اعلام شده بود. میزانی که اکنون نزدیک به 3 برابر افزایش را تجربه کرده است! به طور کلی می توان آخرین برآورد های هزینه ساخت را، به این شکل ارائه داد:

هر چند باید در نظر داشت که توزیع افزایش هزینه، در مراحل مختلف ساخت متفاوت بوده و به صورت یکپارچه اتفاق نیفتاده است. در ادامه در خصوص اینکه هزینه کدام بخش ها افزایش بیشتری داشته است، با هم صحبت خواهیم کرد.

عمده هزینه ساخت در کجا متمرکز شده است!؟

در صورتی که هزینه ساخت را زیر ذره بین ببریم و بیشتر آن را بررسی کنیم، متوجه خواهیم شد که بیش از نیمی از هزینه ها در مرحله اسکلت و سفت کاری ساختمان متمرکز شده است، جایی که افزایش قیمت های افسار گسیخته از ابتدای امسال، بازار را به طور کامل به هم ریخته است.

از ابتدای امسال قیمت میلگرد در کارخانه های مختلف بیش از 91 درصد افزایش داشته است. قیمت تیرآهن ذوب آهن اصفهان نیز نیز 117 درصد افزایش داشته است. این افزایش های افسار گسیخته در کنار سیمان و بتن، و همینطور افزایش هزینه های اجرا که شامل دستمزد نیروی انسانی، هزینه های حمل و نقل و هزینه های نگهداری است، مخارج این بخش را به شکل محسوسی افزایش داده است.

برآوردهای پاییز ۱۴۰۵ نشان می دهد هزینه سفت کاری یک ساختمان عادی در کلان شهرها به حدود ۳۹٫۵ تا ۴۹٫۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده و با اضافه شدن هزینه های نازک کاری، تاسیسات، و همینطور اجرای نما، هزینه نهایی ساخت به محدوده ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان افزایش می یابد! البته این ارقام بسته به مشخصات پروژه متفاوت بوده و مواردی مانند بهای زمین و تمام هزینه های جانبی سرمایه گذاری در آن لحاظ نشده است!

تداوم این شرایط می تواند بازار مسکن را با بحرانی بسیار جدی مواجه سازد. بحرانی که با کنار زدن پیمانکاران کوچک آغاز شده، رفته رفته بازار را با کمبود واحد نوساز مواجه می کند و در نهایت حتی زمانی که تقاضایی برای مسکن وجود ندارد و بازار در رکود است، باز هم شاهد افزایش سنگین در قیمت مسکن خواهیم بود...