بازار مسکن از دلار جا ماند؛ هزینه ساخت همچنان بالا

بازار مسکن در ایران شرایط ویژه ای دارد و می توان گفت یکی از بازار های سنتی و بزرگ برای سرمایه گذاری است. در صورتی که نگاهی به تغییرات این بازار از ابتدای سال 1405 داشته باشیم، متوجه خواهیم شد که در کنار افزایش ریالی قابل توجهی که قیمت ها داشته اند، از نظر دلاری یک جاماندگی بزرگ در قیمت ها مشاهده می شود.

بررسی گزارش های انجام گرفته از معاملات نشان می دهد در مرداد ماه 1405 قیمت دلاری آپارتمان در شهر تهران در حدود 1117 دلار برآورد می شود که در صورتی که این مبلغ را با دوران طلایی بازار مسکن در سال 1402 مقایسه کنیم، افت بیش از 300 دلار در هر متر مربع داشته است! موضوعی که نشان دهنده فاصله داشتن بازار مسکن از دلار بوده است.

هر چند افزایش قیمت آهن آلات و سایر نهاده های ساختمانی که در انتها منجر به کاهش ساخت و ساز و عرضه واحد نوساز شده است نیز بر فضای رکودی این بازار افزوده است! در ادامه روال بازار مسکن در ماه های گذشته را بررسی کرده و تغییرات آن در برابر نرخ ارز را خواهیم سنجید.

بررسی تغییرات قیمت مسکن و دلار در ۴ ماه گذشته

بازار مسکن در چهار ماه گذشته برخلاف بازار ارز، واکنش سریعی به جهش قیمت دلار نشان نداده است. از ابتدای تابستان تا پایان شهریور، دلار متاثر از شرایط سیاسی و تنش های منطقه ای با جهش قیمت همراه شد و از محدوده ۱۵۲ هزار تومان به 240 هزار تومان در ابتدای مهر ماه رسید؛ یعنی بیش از ۵۲ درصد افزایش! در مقابل، بازار مسکن در بخش عمده این دوره درگیر رکود معاملاتی و ضعف تقاضا بود و قیمت ها با سرعت بسیار کمتری حرکت کردند. تحلیل داده های ارائه شده از طرف اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می دهد خرداد با کاهش تقاضا و ثبات نسبی قیمت همراه بود و در مرداد نیز متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران تنها ۳.۲ درصد نسبت به تیر افزایش داشت.

با این حال، شهریور ماه نشانه هایی از تغییر رفتار بازار مسکن دیده شد! قیمت پیشنهادی آپارتمان های تهران در این ماه ۵.۳ درصد افزایش یافت و به حدود ۲۲۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسید؛ همزمان تعداد معاملات نیز نسبت به ماه های قبل افزایش پیدا کرد. گزارش های جدیدتر حتی از رسیدن اثر افزایش دلار به بازار مسکن صحبت می کنند. این اتفاق را می توان نشانه ای از انتقال با تأخیر شوک ارزی به بازار ملک دانست؛ یعنی مسکن در ماه های ابتدایی بیشتر نظاره گر رشد دلار و سایر دارایی ها بود، اما در شهریور نشانه هایی از حرکت قیمت ها برای جبران بخشی از این فاصله ظاهر شد. به طور کلی می توان این روند تغییرات را برای ماه های گذشته این بازار مطرح کرد:

• خرداد ماه 1405: ثبات نسب در قیمت از و بدون واکنش ماندن بازار مسکن در این دوره؛
• تیر ماه 1405: افزایش محدود ارز و حرکت بازار مسکن با فاصله زیاد از قیمت دلار؛
• مرداد ماه 1405: افزایش قیمت ارز و شروع حرکت بازار مسکن با وجود رکود تورمی؛
• شهریور ماه 1405: جهش قیمت دلار و افزایش نزدیک به 5 درصدی قیمت مسکن در تهران

بنابراین می توان گفت در چهار ماه گذشته دلار با سرعت بسیار بیشتری از مسکن حرکت کرده و بازار ملک به طور کلی از این افزایش ها جا مانده است. ضعف قدرت خرید، رکود معاملات و نقدشوندگی پایین ملک باعث شده افزایش قیمت دلار بلافاصله به قیمت مسکن منتقل نشود. با این حال، افزایش ۵.۳ درصدی قیمت مسکن در شهریور پس از سه ماه آرامش نسبی، در کنار افزایش معاملات، می تواند نشانه ای از ورود تدریجی اثر رشد دلار و سایر بازارهای دارایی به بازار ملک باشد. البته برای تعبیر آن به عنوان «حرکت سرمایه به سمت بازار مسکن هنوز زود است و نمی توان این وضعیت را نشانه ای از بهبود تلقی کرد. در ادامه در خصوص عواملی که باعث شده اند این روند کند تر شود و شرایط موجود را ایجاد کرده اند، بیشتر صحبت خواهیم کرد.

محرک های اصلی قیمت مسکن کدامند؟

محرک های اصلی قیمت مسکن را باید در دو سمت هزینه ساخت و عرضه و تقاضا بررسی کرد. در ماه های اخیر، اگرچه تقاضای موثر برای خرید مسکن کاهش یافته و بازار در رکود معاملاتی قرار داشته، اما همزمان هزینه ساخت به طور قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. قیمت میلگرد و تیرآهن و سایر نهاده های ساختمانی بخش مهمی از هزینه اجرای پروژه را تشکیل می دهند و افزایش قیمت آنها باعث شده هزینه شروع پروژه های جدید برای سازندگان بالا برود.

به عنوان مثال قیمت میلگرد ذوب آهن اصفهان افزایشی بیش از 170 درصد را در مدت یک سال ثبت کرده است؛ موضوعی که در محصولات سایر کارخانه ها نیز قابل مشاهده است. علاوه بر آن قیمت تیرآهن فولاد یزد نیز دو برابر شده است که می تواند تاثیر بسیار بالایی در هزینه نهایی ساخت داشته باشد. جدول زیر نرخ قیمت مهمترین مقاطع فولاد ساختمانی را در یک سال گذشته نشان می دهد:

در چنین شرایطی، بخشی از سازندگان به دلیل کاهش حاشیه سود یا افزایش ریسک سرمایه گذاری، شروع پروژه های جدید را به تعویق می اندازند. بنابراین کاهش تقاضا لزوما به افت قیمت مسکن منجر نشده؛ زیرا در سمت عرضه نیز انگیزه ساخت و ورود واحدهای جدید کاهش پیدا کرده است.

مجموع این عوامل می تواند به شکل گیری یک کف قیمتی جدید در بازار مسکن منجر شده است؛ یعنی قیمت ها در شرایط رکودی به دلیل ضعف تقاضا چندان افزایش پیدا نمی کنند، اما هم زمان هزینه بالای ساخت و کاهش عرضه جدید اجازه افت قابل توجه را نیز نمی دهد. در نتیجه، هر زمان قدرت خرید یا تقاضای سرمایه ای در بازار تقویت شود، بخشی از این فشار می تواند خود را در قیمت مسکن نشان دهد.

اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می شود که بدانیم ساخت و ساز جدید در دوره رکود و افزایش هزینه ها کاهش یافته است؛ بنابراین در صورت بازگشت تقاضا، بازار با عرضه فراوان واحدهای جدید مواجه نخواهد بود. به همین دلیل، فاصله ایجاد شده میان هزینه ساخت، قیمت فعلی ملک و تقاضای آینده می تواند زمینه افزایش قابل توجه قیمت مسکن را فراهم کند؛ هر چند شدت و زمان این افزایش به قدرت خرید، شرایط اقتصادی و میزان بازگشت تقاضا بستگی خواهد داشت.