بازسازی خانه‌ کلنگی؛ فرصت سرمایه‌گذاری یا تله مالی؟

بازسازی خانه‌های کلنگی؛ فرصت طلایی برای سرمایه‌گذاری است! در این مقاله به بررسی نکات کلیدی بازسازی و عوامل موفقیت آن، از جمله انتخاب مصالح با کیفیت مانند خرید تیرآهن با قیمت مناسب می‌پردازیم. با کمک مشاوران ما در آهن‌پرایس، با آسودگی خاطر بهترین مصالح را تهیه کرده و پروژه‌ی خود را آغاز کنید. در ادامه روش های سرمایه گذاری با بازسازی خانه را بررسی خواهیم کرد.

• نویسنده: رحیمیان
• 1404/05/28 - 13:19
• دانشنامه
• 0 نظر

خانه کلنگی فرصتی برای سرمایه‌گذاری سودآور یا یک تله بزرگ؟ همیشه سرمایه‌گذاران و علاقه‌مندان به حوزه مسکن، نیم‌نگاهی به بازار خانه‌های کلنگی دارند. این خانه‌ها به دلیل قیمت کمتر، فرصتی طلایی برای بازسازی و افزایش ارزش هستند. اما گاهی خرید خانه‌های کلنگی تله مالی بزرگی است. شناخت ریسک‌ها و فرصت‌ها به تصمیم‌گیری هوشمندانه‌تر کمک می‌‌کند. 

چرا خرید خانه کلنگی، فرصت طلایی؟

گاهی یک خانه کلنگی حکم طلا را دارد. این خانه‌ها به دلیل قیمت پایین‌تر از خانه‌های نوساز و نیز فرصت‌های سودآوری نهفته در آنها، مورد توجه سرمایه‌گذاران حوزه مسکن و فعالان ساخت‌وساز هستند. البته مالکان خانه‌های کلنگی و خریدارانی که به دنبال خانه‌های ارزان قیمت‌تر هستند هم این بازار را زیر نظر دارند. به خصوص اگر این خانه‌ها دارای موقعیت زیر باشند.
•    دارای موقعیت مکانی خوب با دسترسی مناسب
•    دارای زمین با ارزش
•    دارای قیمت پایین‌تر از میانگین بازار 
البته هنگام خرید یک خانه کلنگی باید پتانسیل نوسازی آن یعنی میزان استحکام سازه و قیمت مصالح اصلی ساخت خانه را هم در نظر گرفت. هنگامی که بازار رونق دارد، خانه‌های کلنگی که قبلا بازسازی شده‌اند تبدیل به طلای واقعی می‌شوند و سودآوری قابل‌توجهی دارند.

 5 تله مالی نهفته در خرید خانه کلنگی

 خرید خانه کلنگی ریسک‌های پنهانی دارد که باید در نظر گرفته شوند تا در دام این تله ها نیفتند:

تخمین درست هزینه و سودآوری

لازم است هزینه نیروی انسانی، قیمت مصالح در نظر گرفته شوند. گاهی با تغییر فصل یا اتفاقات غیرمنتظره سیاسی، قیمت آهن و میلگرد و سایر مصالح افزایش می‌یابد. بنابراین پیش‌بینی قیمت میلگرد، تیرآهن و سایر مصالح نیز مهم است. 

مشکلات حقوقی و سندی 

‌ در خانه‌های کلنگی، مشکلات حقوقی، زیاد به چشم می‌خورد. ممکن است حل این مشکلات آنقدر زمان ببرد که مقدار قابل‌توجهی از سود پروژه از بین برود.

تخمین واقع بینانه ارزش افزوده

انجام این محاسبات قبل از بازسازی خانه کلنگی لازم و ضروری است. گاهی افراد برای ساخت خانه کلنگی هزینه می‌‌کنند اما ارزش ساختمان چندان تغییر نمی‌‌کند و سود زیادی به دست نمی آورند. مثلا بازسازی خانه‌هایی که در محله‌هایی با دسترسی ضعیف به مترو، تاکسی، بیمارستان و غیره هستند سودآوری چندانی ندارد. 

مشکلات سازه ای ساختمان

ترک خوردگی دیوارها، استحکام سقف، رطوبت و وضعیت لوله کشی‌ها باید مد نظر قرار گیرند. 

ارزش زمین 

بازسازی خانه‌هایی که ارزش زمین آنها بالاست سودآوری خوبی دارد. این فاکتور نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری چقدر مقرون‌به‌صرفه است. بازگشت سرمایه نیز سریع‌تر خواهد بود چرا که در بازار، تقاضا برای این  ملک‌ها بیشتر است. اگر ارزش زمین پایین باشد، بازسازی ساده و اقتصادی بهتر است اما اگر ارزش ملک زیاد باشد میتوان از مصالح و متریال بهتر هم استفاده کرد.  

این موارد پرتکرارترین تله‌هایی هستند که علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری مسکن و به‌خصوص خانه‌های کلنگی با آن روبرو می‌شوند و غفلت از آنها می‌تواند سرمایه شما را در خطر نابودی کامل قرار دهد. 

راهنمای گام به گام بازسازی خانه‌ های قدیمی

هنوز هم افرادی هستند که پس از تصمیم به بازسازی یک خانه کلنگی، به صورت شتاب زده عمل می‌‌کنند. این شتابزدگی در آینده باعث ایجاد مشکلات جدی می‌شود. به‌همین‌دلیل بهتر است گام به گام پیش بروید:
•    ارزیابی اولیه وضعیت خانه: لازم است سازه، سقف، کف، برق‌کشی و لوله‌کشی‌ها بررسی و بودجه بازسازی آنها مشخص شود. 
•    بررسی سند خانه و مجوزهای مورد نیاز: باید مطمئن شد که خانه مورد نظر دارای سند رسمی است و مشکل حقوقی ندارد. همچنین قوانین شهرداری برای تغییر کاربری یا افزایش ارتفاع سازه نیز در نظر گرفته شود. 
•    برنامه‌ریزی و هدف گذاری: باید هدف از بازسازی شفاف باشد سکونت، فروش یا اجاره. در بازسازی برای سکونت سلیقه صاحب‌خانه اهمیت دارد اما در بازسازی برای فروش یا اجاره باید به بودجه و ترندهای بازار هم توجه داشت. 
•    تامین منابع مالی: امکان دریافت وام بازسازی یا تسهیلات مالی بررسی شود و حتما مقدار بودجه، برای هزینه‌های ناگهانی مثل افزایش قیمت مصالح به  بیشتر از مقدار تخمین شده، در نظر گرفته شود. با رصد دائمی بازار مصالح می‌توانید قیمت آنها را پیش‌بینی کنید. مثلا با بررسی قیمت پروفیل امروز و چند ماه دیگر، بودجه مناسبی برای آن در نظر بگیرید. 
•    انتخاب پیمانکار: لازم است پیمانکاری انتخاب شود که تجربه کافی در زمینه بازسازی داشته باشد. قرارداد پیمانکار باید همه جزییات مثل زمان‌بندی پروژه، هزینه‌ها و کیفیت مصالح را دربر بگیرد. 
•    نظارت دقیق: معمولا بازسازی خانه از تاسیسات شروع شده و به دیوارها، کف، سقف، دکوراسیون و نمای ساختمان می‌رسد. مالک ساختمان باید بر مراحل کار نظارت کند. 

سرمایه مورد نیاز برای بازسازی خانه کلنگی؟ 

تخمین سرمایه مورد نیاز برای بازسازی خانه کلنگی برای همه خانه‌ها یکسان نیست و به چند عامل کلیدی بستگی دارد:
•    موقعیت جغرافیایی خانه: هزینه بازسازی خانه قدیمی در شهرستان به دلیل پایین‌تر بودن دستمزد نیروی انسانی و هزینه مصالح، کمتر از بازسازی در کلانشهرها است. 
•     وضعیت محله: بازسازی خانه‌هایی که در شمال شهر واقع شده‌اند، به دلیل هزینه بیشتر کارگر و مصالح و نیز تمایل بیشتر افراد به خانه‌های شیک‌تر و با کیفیت‌تر، نسبت به محله‌های پایین‌تر پرهزینه‌تر هستند.
•    متراژ خانه: هرقدر متراژ خانه بیشتر باشد سرمایه بیشتری برای بازسازی خانه کلنگی لازم است.
•    وضعیت ساختمان: گر سازه قدیمی مستحکم و بازسازی داخلی کافی باشد و نیازی به تقویت نداشته باشد، هزینه‌ها کمتر می‌شوند.
•    کیفیت مصالح: اگر از متریال لوکس‌تر استفاده شود، هزینه بازسازی بالا می‌رود. 

آیا بازسازی خانه کلنگی به صرفه است؟ 
 

تصور کنید یک خانه کلنگی خریده‌اید که دیوارها و سقف آن پر از ترک، کف آن موزاییک و حیاط کاملا نوستالژیکی با گلدان‌های شمعدانی دارد. قصد شما بازسازی خانه و فروش با قیمت بالاتر است. بازسازی یک خانه کلنگی قدیمی می‌تواند کاری عالی با چند میلیارد سود یا یک تله مالی برای خالی کردن جیبتان باشد. 
مثلا اگر خانه ای 9 میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه بازسازی خانه کلنگی 3 میلیارد تومان باشد و پس از مدتی آن را با قیمت 15 میلیارد بفروشید سود کرده‌اید. اما اگر ارزش آن خانه نهایتا 12 میلیارد یا کمتر شود، چیزی به جز ضرر نیست. در این بین باید حواستان به افزایش غیر‌منتظره قیمت آهن و میلگرد و سایر مصالح هم باشد.

بازسازی چه زمانی سودآفرین است

•    اگر خانه در محله‌ای با دسترسی خوب قرار دارد
•    بودجه مناسب و خوبی دارید
•    دوست دارید خانه را طبق سلیقه خود بسازید مثلا برای گرفتن نور بیشتر
•    می‌توانید تا پایان پروژه که ممکن است چند ماه طول بکشد صبر کنید
•    با توجه به تورمی که در کشور وجود دارد اگر بتوانید قیمت مصالح مورد نیاز مثلا قیمت تیرآهن را به درستی پیش بینی کنید و قبل از گران شدن بخرید تا یک گام جلوتر باشید
سرمایه‌گذاری در بازسازی خانه کلنگی خوب و مقرون‌به‌صرفه است. 

بازسازی چه زمانی تله مالی است

بازسازی زمانی تله مالی می شود که موارد زیر را داشته باشد.
•    هزینه نوسازی خیلی بالاست و مثلا 80 درصد هزینه خرید یک خانه با همان متراژ در همان محله است
•    خانه کلنگی نیاز به بازسازی اساسی مثل تقویت اسکلت دارد
•    محله آن دسترسی مطلوبی ندارد
به‌این‌ترتیب پیشنهاد می‌شود که قبل از شروع کار با افراد ماهر مثل مشاوران حوزه املاک صحبت کنید. اگر مزایای بازسازی خانه کلنگی بیشتر از ریسک‌های آن بود شروع کنید.

جمع بندی: خانه کلنگی طلاست یا تله؟

قشر بزرگی از سرمایه‌گذاران، سازنده‌ها و صاحبان ملک‌های کلنگی به موضوع بازسازی این خانه‌ها علاقه‌مند هستند. حتی کسانی که بودجه آنها برای خرید یک خانه نوساز کافی نیست هم نیم‌نگاهی به خانه‌های کلنگی دارند. با این همه اگر یک خانه کلنگی در محله‌ای خوب، با ارزش زمین بالا، دسترسی مناسب، دارای استحکام و بدون مشکلات حقوقی باشد، گزینه خوبی برای نوسازی است. در غیر این صورت می‌تواند یک تله مالی باشد. البته لازم است شرایط بازار ملک هم بررسی شود. چون ممکن است در شرایط رکود، سود زیادی در بازسازی نباشد.
 

انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.