صنعت فولاد در اقتصاد ایران جایگاهی ویژه داشته و می توان آن را به عنوان بزرگترین درآمد غیر نفتی ایران معرفی کرد! هر چند مدتی است تولید با مشکلات جدی مواجه شده و شرایط اقتصادی، نوسانات ارزی و انتظارات تورمی بخش عرضه را نیز با مشکلات جدی مواجه کرده اند؛ مشکلاتی که هم اکنون به بازار مسکن نیز سرایت کرده و در آینده ای نزدیک جدی تر هم خواهد شد!
تاثیر قیمت آهن آلات بر هزینه تمام شده مسکن جزو موضوعاتی است که خیلی از کارشناسان در مورد آن اختلاف نظر دارند! اما آنچه می توان مطمئنا گفت، تاثیری که آهن آلات در ساخت و ساز دارد، تنها به قیمت میلگرد و تیرآهن معطوف نمی شود و اثرات اقتصادی و روانی آن، زنجیره ای از افزایش ها را ایجاد می کند که به انفجار قیمت مسکن می انجامد. در ادامه این گزارش به بررسی تاثیرات قیمت آهن در بازار مسکن خواهیم پرداخت.
چگونه جهش قیمت آهن، قیمت مسکن را افزایش می دهد؟
بازار آهن در سه هفته گذشته به دلیل نوسانات رازی و تنش های منطقه ای شرایطی بسیار وخیم را تجربه کرده و قیمت آهن آلات اکنون در اوج تاریخی خود قرار دارد. در این بازه زمانی کوتاه، قیمت تیرآهن به میزان 22 درصد، میلگرد 26 درصد، ورق سیاه 32 درصد و قوطی پروفیل نیز 24 درصد افزایش داشته است؛ در صورتی که این قیمت ها را در بازه سالیانه بررسی کنیم، خواهیم دید که این افزایش قیمت می تواند به 200 درصد نیز برسد!
این افزایش قیمت می تواند به صورت مستقیم و غیر مستقیم روی هزینه ساخت مسکن تاثیرگذار باشد. ساده ترین شکل این تاثیر، افزایش هزینه های اولیه تامین آهن و ساخت است؛ بر اساس مصاحبه ای که دبیر انجمن فولاد در مرداد ماه انجام داد، این هزینه تنها 7 درصد از هزینه مسکن را پوشش می دهد! اما تاثیرات غیر مستقیم می تواند بسیار گسترده تر باشد؛ مواردی از جمله افزایش بالای هزینه های نگهداری، افزایش دستمزد نیروی انسانی، بالا رفتن خواب سرمایه و مواردی از این دست هستند که می توانند تامین مالی پروژه های ساختمانی را با مشکلات متعددی مواجه کنند. این مشکلات می تواند باعث دور شدن سرمایه از بازار مسکن شده که تبعاتی سنگین را به دنبال دارد! در ادامه مهمترین مشکلاتی که این مسائل می توانند برای بازار مسکن ایجاد کنند را بررسی خواهیم کرد.
مهمترین مشکلات افزایش قیمت آهن برای مسکن
افزایش قیمت آهن آلات تنها به بالا رفتن لحظه ای هزینه ساخت یک پروژه ساختمانی محدود نمی شود؛ بلکه در صورت تداوم، می تواند آثار خود را در بخش های مختلف فرآیند ساخت و ساز نشان دهد. زمانی که قیمت آهن به عنوان یکی از نهاده های اصلی ساخت افزایش پیدا می کند، هزینه تامین سرمایه، اجرای پروژه و سایر هزینه های وابسته نیز تحت فشار قرار می گیرد و در نهایت بخشی از این افزایش هزینه به قیمت تمام شده واحد مسکونی منتقل می شود. به همین دلیل، پیامدهای افزایش قیمت آهن را باید در یک بازه بلند مدت بررسی کرد؛ چرا که تداوم این روند می تواند علاوه بر گران تر شدن ساخت، مشکلاتی را برای سازندگان و مصرف کنندگان ایجاد کند.
افزایش قیمت آهن و سایر نهاده های ساختمانی، در شرایطی که قیمت فروش مسکن متناسب با رشد هزینه ها افزایش پیدا نکند، حاشیه سود سازندگان را کاهش می دهد. در چنین شرایطی، بخشی از سرمایه گذاران ممکن است ادامه فعالیت در ساخت و ساز را کم صرفه ببینند و سرمایه خود را از این بخش خارج کنند یا اجرای پروژه های جدید را به تعویق بیندازند. تداوم این روند می تواند در بلند مدت به کاهش عرضه واحدهای نوساز منجر شود؛ موضوعی که با محدود شدن عرضه، فشار بیشتری بر قیمت مسکن وارد می کند.
از طرف دیگر افزایش هزینه ساخت می تواند بخشی از سرمایه ها را به سمت بازارهای موازی مانند دلار و طلا هدایت کند که جذابیت بیشتری دارند. به ویژه در شرایط فعلی که این بازار ها داغ تر بوده و نقد شوندگی بسیار بالاتری نسبت به بازار رکودی مسکن دارند. ورود نقدینگی به این بازارها می تواند به افزایش قیمت دارایی ها و تشدید انتظارات تورمی منجر شود. از سوی دیگر، افزایش همزمان هزینه ساخت و قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می دهد؛ به طوری که خانوارها برای خرید یک واحد مشابه به سرمایه بیشتری نیاز پیدا می کنند، مدت زمان خانه دار شدن آنها طولانی تر می شود و در نهایت ممکن است بخشی از تقاضای خرید به سمت اجاره نشینی یا واحدهای کوچک تر و ارزان تر سوق پیدا کند.
راهکار مدیریت شرایط چیست؟
مدیریت اثر افزایش قیمت آهن بر بازار مسکن، صرفا با کنترل قیمت خود آهن امکان پذیر نیست و نیازمند مجموعه ای از سیاست ها است که بتواند اثرات این مساله را کم کند! هدف اصلی باید کاهش شدت انتقال نوسانات قیمت نهاده ها به هزینه نهایی ساخت باشد؛ به گونه ای که هم سازنده امکان ادامه فعالیت اقتصادی داشته باشد و هم افزایش هزینه های ساخت، فشار بیشتری بر قدرت خرید متقاضیان وارد نکند. مهم ترین راهکارهای عملی عبارت اند از:
- ثبات بخشی به بازار آهن و فولاد: کاهش نوسانات شدید قیمت و ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات می تواند امکان برنامه ریزی دقیق تر برای سازندگان را فراهم کند؛
- تامین مالی ارزان تر برای سازندگان: افزایش دسترسی به تسهیلات ساخت با نرخ مناسب، فشار افزایش هزینه نهاده هایی مانند آهن را تا حدی جبران می کند و از توقف پروژه ها جلوگیری خواهد کرد؛
- خرید و تامین مستقیم مصالح: حذف واسطه های غیرضروری و خرید مستقیم آهن و سایر مصالح از تولیدکنندگان یا تامین کنندگان معتبر می تواند هزینه تمام شده پروژه را کاهش دهد؛
- خرید مرحله ای و مدیریت موجودی مصالح: سازندگان می توانند با برنامه ریزی برای خرید مصالح در مراحل مختلف پروژه، از خواب سرمایه جلوگیری کرده و ریسک خرید هیجانی یا تامین مصالح در زمان اوج قیمت را کاهش دهند؛
- کاهش هزینه های جانبی ساخت: تسهیل صدور مجوزها، کاهش هزینه های اداری و عوارض و کوتاه تر شدن زمان اجرای پروژه می تواند بخشی از فشار ناشی از افزایش قیمت مصالح را جبران کند؛
- حمایت هدفمند از ساخت مسکن: ارائه تسهیلات متناسب با هزینه های فعلی، ساده سازی روند صدور مجوز و کم کردن هزینه های آن به جای کنترل دستوری قیمت آهن، می تواند موجب تشویق سازندگان برای ورود به این حوزه شده و شرایط را تا حد زیادی بهبود دهد؛
- تقویت قراردادهای بلند مدت تامین مصالح: استفاده از قراردادهای تامین میان سازندگان و تولیدکنندگان فولاد می تواند ریسک نوسان قیمت آهن را برای پروژه های بزرگ کاهش دهد.
البته باید در نظر داشت که این اصلاحات در گرو ثبات اقتصادی و کاهش نوسانات ارزی بوده و سیاست گذاری های مراجع ذی صلاح نیاز دارد! مسئله ای که تصمیم گیری آن از عهده فعالان بازار آهن خارج بوده و باید در سطح کلان دنبال شود.