1395/10/19 - 09:20 116 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

دردسر های پیش خرید مسکن تمامی ندارد


پيش‌فروش ساختمان را شايد بتوان جزيي جدانشدني از معاملات مسكن دانست. با توجه به كاهش قدرت خريد مردم و همچنين مشكلات اقتصادي و ركود حاكم بر بازار مسكن، بسياري از افراد توان خريد مسكن را نداشته براي همين طي سال‌هاي قبل و در دهه 80 بازار پيش‌فروش مسكن داغ شد؛ به طوري كه پيش فروش واحدهاي آپارتماني جاي خود را در ميان معاملات ديگر باز كرد. هرچند كه در آن سال‌ها به دليل عدم قانوني كامل در اين زمينه بسياري از افراد متضرر شده و به دنبال آن هم پول و سرمايه خود را از دست دادند و هم اينكه دست آخر صاحب خانه هم نشدند.

اما اين روال تا مدت‌ها ادامه داشت و سودجويي و كلاهبرداري‌ها در زمينه پيش فروش مسكن تبديل به معضل و رويه‌اي براي اين گونه معاملات شده بود. در اين زمينه با توجه به زيان‌هايي كه بسياري از افراد جامعه متحمل شده بودند و همچنين پرونده‌هاي زيادي كه در اين زمينه در محاكم مفتوح شده بود، مقنن سال 1389 قانون پيش فروش ساختمان را تدوين و تصويب كرد. هرچند اين قانون فقط در حد تصويب و نه اجرا در كتاب قانون باقي ماند و تا امسال هنوز به صورت كامل اجرا نشده است اما بسياري از افراد و كارشناسان معتقدند كه در صورت اجراي درست، اين قانون مي‌تواند بسياري از مشكلات را در اين حوزه سامان بخشد. يكي از عواملي كه سبب شد طي شش سالي كه از تصويب قانون مي‌گذرد خبري از اجراي آن نباشد، عدم صدور شناسنامه فني ساختمان توسط شهرداري است كه در اين قانون مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است و بدين صورت كارشناسان نوك پيكان عدم اجراي قانون را متوجه مسئولان شهرداري مي‌دانند. هرچند كه در آيين‌نامه اجرايي اين قانون وظايف دستگاه‌ها و سازمان‌هاي مختلف مشخص شده است. اما طي اين سال‌ها شهرداری‌ها هر بار با بهانه‌هاي مختلف از بار اين مسئوليت شانه خالي كرده و شناسنامه فني را صادر نكرده‌اند.


كه در اين راستا شهريور ماه امسال وزارت راه و شهرسازي، مبادرت به ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان،كرد كه اين دستورالعمل شهرداری‌ها را مکلف مي‌كند در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.به عبارت ديگر مهم‌ترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. حال اين سوال مطرح است كه اين دستورالعمل تا چه اندازه مي‌تواند شهرداري را ملزم به صدور شناسنامه فني كند؟ در اين زمينه «قانون» گفت‌وگويي با دكتر ابراهيم اميني حقوقدان و وكيل دادگستري انجام داده است كه از نظرتان مي‌گذرد.

آقاي دكتر اميني، مطابق قانون پيش‌فروش ساختمان، شهرداري‌ها ملزم به صدور شناسنامه فني براي ساختمان‌ها شدند. بفرماييد دليل تاكيد قانونگذار براي صدور شناسنامه فني چيست؟

البته در اينجا ذكر اين نكته ضروري است كه قبل از تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان، شناسنامه فني و ملكي براي ساختمان‌ها درنظر گرفته شده بود و متولي آن نيز وزارت راه و مسكن (سازمان مسكن) بود كه با اطلاعاتي كه مهندسان طراح راجع به ساختمان ارائه مي‌كردند و همچنين اطلاعاتي كه در زمان احداث ساختمان از سوي مجريان و ناظران پروژه‌هاي ساختماني داده مي‌شد، اين شناسنامه فني و ملكي تهيه مي‌شد. البته شناسنامه فني و ملكي زماني صادر مي‌شد كه ساختمان احداث شده بود. اما به دليل سوءاستفاده‌ها و مشكلات زيادي كه هنگام پيش‌فروش پيش مي‌آمد، قانونگذار قانون پيش‌فروش ساختمان را تصويب كرد و در اين قانون صدور شناسنامه فني براي ساختمان را در نظر گرفت كه اين شناسنامه فني با‌ شناسنامه فني و ملكي كه در گذشته صادر مي‌شد تفاوت دارد.

تفاوت اين شناسنامه فني و ملكي با شناسنامه فني كه مقنن در قانون پيش‌فروش ساختمان پيش بيني كرده است چيست؟
 

شناسنامه فني كه در قانون پيش‌فروش ساختمان پيش بيني شده مربوط به زماني است كه هنوز ساختماني احداث نشده و براساس اطلاعاتي است كه سازنده با توجه به متراژ بنا، تعداد واحدها، نوع امكانات ساختمان، نوع مصالح و... در زمان طراحي بنا قصد دارد آن را بسازد، صادر مي‌شود تا در صورتي كه فردي مبادرت به پيش‌خريد يك واحد آپارتماني مي‌كند (قبل از ساخت) بداند كه اين ساختمان از لحاظ متراژ، تعداد واحدها، مساحت و همچنين كيفيت ساخت و بسياري از موارد ديگر به چه صورت است و با آگاهي كامل از مشخصات آن مبادرت به پيش خريد كند تا به دليل مجهول بودن خصوصيات مورد معامله، آن قرارداد باطل نبوده يا موجبات تضرر او فراهم نشود. چراكه بسياري ازسوءاستفاده‌ها در همين مقطع انجام مي‌شود.

 

در گذشته بسيار اتفاق مي‌افتاد كه هنگام پيش خريد ساختمان، سازنده طوري از واحد و ساختمان تعريف مي‌كرد اما بعد كه ساختمان ساخته مي‌شد با آنچه كه قرار بود ساخته شود و سازنده در موردش صحبت كرده بود، كاملا متفاوت بود. به دنبال اين مشكلات قانونگذار در پي اين بر آمد كه سازنده اطلاعات دقيقي از ملك، بنا و تعداد واحدها و ساير خصوصياتي كه تاثير در قيمت دارد در اين شناسنامه فني ذكر شود تا قرارداد پيش‌فروش نيز براساس اين شناسنامه فني صادر شود و باعث فريب خريدار نشود يا اينكه اصولا خريدار هم توقعي بيش از آن از فروشنده نداشته باشد.


طبق قانون، مرجع صدور شناسنامه فني شهرداري‌ها هستند كه طي اين سال‌ها شهرداري‌ها به اين وظيفه خود عمل نكرده‌اند. به نظر شما عدم صدور شناسنامه فني توسط شهرداري‌ها تخلف از قانون محسوب نمي‌شود؟

البته هنگامي كه قانوني تصويب مي‌شود بايد در خود قانون تكليف اجراي آن نيز پيش‌بيني شود و اگر لازم است آيين نامه اجرايي براي آن تدوين شود. بايد پيش بيني شود كه چه دستگاه يا سازماني تنظيم و تدوين آن را به‌عهده دارد تا قانوني كه نوشته مي‌شود به خوبي اجرايي شود. مطابق اين قانون يكي از مدارك لازم براي انعقاد قرارداد پيش‌فروش ساختمان، ‌همين شناسنامه فني است كه متاسفانه، شهرداري نتوانسته منويات قانونگذار را به موقع جامه عمل بپوشاند و خودش را با اين قانون هماهنگ كند. لذا مي‌توان گفت به دليل اينكه شهرداري نتوانسته، زمينه‌هاي لازم براي تهيه شناسنامه فني واحدها را مهيا كند و در اختيار آن‌ها قرار دهد، اين قانون به درستي اجرايي نشده است. طبيعي است كه وقتي قانون تكليفي را براي يك دستگاهي پيش‌بيني مي‌كند و چندين سال از اجراي اين قانون مي‌گذرد اما تا به حال آن دستگاه به تكليف خودعمل نكرده،تخلف محسوب مي‌شود.

شهريور ماه دستورالعمل اجرايي شناسنامه فني توسط معاونت راه و شهرسازي صادر شده است. به نظر شما آيا اين دستورالعمل مي‌تواند شهرداري را ملزم كند تا شناسنامه فني را صادر كند؟

در اين زمينه لازم است بگويم، دستورالعمل اجرايي، شيوه اجرا را مشخص مي‌كند. به عبارت ديگر حكم همان آيين‌نامه اجرايي را دارد و طبيعي است كه براي اجراي قانون بايد به اين دستورالعمل توجه شود زيرا قطعا تحليل وزارت راه و شهرسازي اين بوده كه اگر تا به حال اين قانون اجرايي نشده به اين دليل بوده كه در قانون، تكليف اجراي آن پيش بيني نشده است و به دليل عدم آيين‌نامه اجرايي، براي مثال هم شهرداري و هم افرادي كه در اين زمينه مسئول هستند خود را موظف به اجراي اين قانون نمي‌دانستند. حال وزارت راه و شهرسازي تدوين اين دستورالعمل را لازم دانسته تا به نوعي اگر مشكل شهرداري يا سازمان‌هاي مسئول دستورالعمل اجرايي است كه شيوه اجراي قانون را مشخص مي‌كند، با اين دستورالعمل بدانند كه چگونه شناسنامه فني قبل از احداث بنا و زمان طراحي بنا صادرشود. همانطور كه قبلا نيز گفتم شناسنامه فني ملكي كه در گذشته رايج بود، بعد از اينكه پروژه اجرا مي‌شد براساس واقعيت موجود ساختمان و واحدها صادر مي‌شد اما مطابق قانون پيش‌فروش، شناسنامه فني به صرف طراحي بنا، بايد اطلاعات آن مشخص شود تا براساس اطلاعات مندرج در شناسنامه فني، معامله صورت بگيرد تا امكان فريب افراد وجود نداشته باشد. اصولا بايد گفت مهم‌ترين اصل در قانون پيش‌فروش ساختمان همان صدور شناسنامه فني است كه در حال حاضر صادر نمي‌شود.

آقاي اميني، بسياري از افراد اعتقاد دارند كه قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌توانست مانع بسياري ازسوءاستفاده‌ها و كلاهبرداري‌ها در زمينه پيش‌فروش ساختمان شود. اين در حالي است كه طي حدودشش سالي كه از تصويب اين قانون مي‌گذرد هنوز به درستي قانون اجرايي نشده است!

البته اين بحث مفصلي است. اما نكته‌اي كه وجود دارد اين است كه برخي از حقوقدانان به لحاظ قانوني، پيش‌فروش ساختمان را صحيح نمي‌دانند زيرا اعتقاد دارند ملك از نظر حقوقي، عين معين و جزو اموال قيمي محسوب مي‌شود. فلذا بايد مال موجود باشد تا بتوان نسبت به آن معامله كرد و ساختماني كه هنوز احداث نشده به دليل اينكه موجود نيست براساس قانون مدني، معامله نسبت به آن باطل است. البته اين نظري بود كه وجود داشت و دليلش هم اين است كه با توصيف از ساختمان نمي‌شود ارزش مورد معامله را مشخص كرد. براي مثال وقتي فردي قرار است منزلي را خريداري كند، خانه بايد مشخص باشد تا خريدار با توجه به فاكتورهاي زيادي مانند متراژ بنا، نوع ساختمان و خصوصيات ملك و... بتواند قيمت آن را مشخص كند و در مورد خريد آن ملك تصميم گيري كند كه آيا به نفعش هست اين معامله را انجام دهد يا خير. در حالي كه اين موضوع در مورد پيش فروش ساختمان صادق نيست زيرا هنوز بنايي احداث نشده كه فرد بايد قيمت آن را تعيين كند. به عبارت ديگر يك واحد آپارتماني كه فقط طراحي شده و احداث نشده‌ است مورد معامله واقع مي‌شود كه اين بيع را غرري مي‌گويند و به دليل اينكه خريدار علم لازم را نسبت به مورد معامله نمي‌تواند پيدا كند و لذا طبق نظر برخي به دليل اينكه پيش فروش خانه كه جزو اموال قيمي است و اين مال در حال حاضر موجود نيست، چنين معامله‌اي باطل است. زيرا اين گونه معاملات به ضرر خريدار منجر مي‌شود.

در حال حاضر نيز اين موضوع صادق است؟

خير زيرا ضرورت‌هاي زندگي امروز اين نظر را نمي‌پذيرد و به دليل اينكه به لحاظ مشكلات اقتصادي برخي از افراد توان خريد يك واحد آپارتمان را ندارند مجبور به پيش خريد مي‌شوند. به همين دليل ضرورت صدور شناسنامه فني بيشتر احساس مي‌شود و در اين زمينه نياز به اطلاعاتي براي مورد معامله هست كه باعث فريب خريدار نشود كه در اين راستا مي‌توان يك سري اطلاعاتي را مطرح كرد تا براساس آن اطلاعات بدون ساخته شدن ملك يا واحد آپارتماني موردمعامله واقع شود.

از بحث شناسنامه فني بگذريم، برخي از افراد نقدهايي به خود قانون پيش‌فروش دارند. براي مثال انبوه‌سازان اعتقاد دارند منافع آن‌ها مورد توجه قانونگذار قرار نگرفته و مقنن بيشتر به دنبال منافع پيش‌خريدار و فروشنده بوده است. نظر شما در اين زمينه چيست؟

انبوه سازان دنبال چه منفعتي بودند كه در اين قانون ناديده گرفته شده است. انبوه‌ساز هم اگر به دنبال اين باشد كه قبل از تكميل پروژه سهم خود را پيش‌فروش كند مشمول اين قانون خواهد شد. همچنين در اين قانون پيش‌بيني شده است افرادي كه مالك زمين نبوده و به عنوان سازنده و انبوه‌ساز هستند و قرار است زمين فرد ديگري را بسازند، آن‌ها نيز مي‌توانند واحدهاي خود را پيش فروش كنند.

انتقاد ديگري كه به اين قانون وارد است اين است كه اختلاف ميان خريدار و فروشنده به نهاد داوري ارجاع داده شده است در حالي كه طبق قانون اساسي افراد براي احقاق حقوق خود بايد به دادگاه صالح مراجعه كنند. به نظر شما اين ماده در تعارض با قانون اساسي نيست؟

در حال حاضر نهاد داوري در تمام دنيا پذيرفته شده و معمولا دعاوي حقوقي به مراجع قضايي ارجاع داده نمي‌شود، بلكه داوري مرضي‌الطرفين از سوي هردو طرف اختلاف كه وي را قبول دارند انتخاب مي‌شود و اين داور ميان آن‌ها حكميت مي‌كند و نظر وي مانند نظر قاضي لازم‌الاتباع است. به نظر بنده به لحاظ رواني نيز اينكه فرد شخصي را به عنوان داور انتخاب كند كه اعتقاد دارد عاقلانه تصميم مي‌گيرد هم بر استحكام راي داور مي‌افزايد و هم اينكه باعث خواهد شد ورودي پرونده‌ها به محاكم كاهش يابد و از اطاله دادرسي در دادگاه‌ها كاسته شود.

چه بسا بسياري از افراد، سال‌ها براي اختلاف جزيي در محاكم رفت و آمد مي‌كنند و اين موضوع به نفع هيچ كس نيست. در اين زمينه لازم است كه همه از نهاد داوري استقبال كنيم. در حال حاضر در دنيا نهاد داوري، بسياري از دعاوي حقوقي را حل و فصل مي‌كند. نكته ديگر اينكه معمولا اين افراد (داورها) به مسائل ساخت‌و ساز آشنا بوده و اطلاعات خوبي در اين زمينه دارند در حالي كه ممكن است قاضي دادگاه اطلاعات تخصصي و روز را در اين رابطه نداشته باشد. به همين دليل بنده اعتقاد دارم ارجاع اختلافات به نهاد داوري، يكي از نكات برجسته اين قانون است و بايد ترويج شود و بايد در اين زمينه فرهنگ‌سازي صورت گيرد تا بسياري از اختلافات حقوقي از طريق ارجاع به داوري، هم سريع‌تر حل‌وفصل شود و هم اينكه توهم اعمال نفوذ و برخي از مسائل ديگر از بين برود و طرفين اختلاف بهتر نظر داور را بپذيرند.

البته خود قانون در مواردي نيز پيش‌بيني كرده كه در صورتي كه داور بر اثر بي‌توجهي ياعدم رعايت اصل بي‌طرفي رايي اشتباه يا نادرست صادر كند، اين راي حتما قابل ابطال خواهد بود.

قانوني روبه جلو

دکتر مهدی روانشادنیا/ عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان

قانون پيش فروش ساختمان در سال 1389 تصويب شد، اما آيين نامه اجرايي آن با چهار سال تاخير، يعني در سال 1393 تدوين و ابلاغ گردید. اين در حالي است كه اگر قرار باشد قانوني اجرايي شود لازم است كه بسترهاي قانوني آن نيز فراهم باشد.

طي سال‌هاي قبل و پس از تصويب قانون پیش‌فروش، به دليل اينكه بسترهاي اجراي اين قانون فراهم نبود پس عملا با عدم اجراي قانون مواجه بوديم. اما خوشبختانه در حال حاضر بسترهاي اجراي قانوني فراهم شده است. به عبارتي هم آيين‌نامه اجرايي و هم دستورالعمل اجراي شناسنامه فني ابلاغ شده و هم اينكه شهرداري تهران در اقدامي خوب قرار است از دي ماه امسال شناسنامه فني ساختمان را كه طي اين سال‌ها ومغفول مانده بود را صادر كند تا بدين وسيله از بروز مشكلاتي كه سال‌هاي قبل مردم با آن مواجه بودند جلوگيري كند.

افراد طي اين سال‌ها در رابطه با پيش‌خريد آپارتمان به مشكلات زيادي بر مي‌خوردند. اولا اينكه هنگام پيش‌خريد ساختمان اطلاعات موثقي از اينكه اين ساختمان در چه زماني و با چه شرايطي به اتمام مي‌رسد، نداشتند. دوم اينكه در صورتي كه سازنده يا مالك به تعهداتش عمل نمي‌كرد، عملا تمهيدات قانوني كافي براي حمايت از مصرف‌كننده ساختمان يا افرادي كه ساختمان را پيش‌خريد كرده بودند وجود نداشت. مشكل ديگري اينكه افراد بايد قرارداد پيش‌خريد ساختمان را در دفاتر اسناد رسمي ثبت مي‌كردند و نه از طريق مشاوران املاك و ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمي نيز مستلزم اين است كه براي ساختمان سندي وجود داشته باشد و چون سند تفكيكي براي واحد‌هاي آپارتماني پيش‌فروش وجود نداشت، نياز بود كه پيش‌سند صادر شود كه براي صدورپيش سند هم حتما بايد شناسنامه فني وجود می‌داشت كه اين مشكل مانع بزرگي بر سر راه ثبت قرارداد پيش خريد ساختمان بود.
 

مشكلات بسیار ديگري وجود داشت و قانونگذار در قانون پيش‌فروش ساختمان سعي كرد اين خلاهاي قانوني را مرتفع كند. در حال حاضر در مقطع مهمي هستيم زيرا شهرداري تهران همت كرده تا به هر ترتيب شناسنامه فني ساختمان را صادر كندكه تمام اين موارد به واسطه صدور شناسنامه فني توسطه شهرداري و اجرايي شدن قانون مرتفع خواهد شد. حال امروز كه قرار است شناسنامه فني توسط شهرداري صادر شود و سازمان نظام مهندسي نيز تنسيق امور آن را بر عهده دارد، بايد همگي دست به دست هم دهيم تا اين اتفاق بيفتد. طبيعي است كه در شروع كار ممكن است مشكلاتي هم وجود داشته باشد كه با اقدامات و پيگيري‌هاي فراوان می‌توان آن‌ها را نيز رفع كرد تا شاهد مشكلات و زيان‌هايي كه مردم متحمل شدند نباشيم. كلاهبرداري و سواستفاده‌هاي زيادي در زمينه پيش خريد صورت مي‌گرفت.

اولين مساله اين بود كه يك واحد آپارتمان به چندين نفر فروخته مي‌شد يا اينكه تاخير در زمان تحويل بود كه به عبارت ديگر سازنده سر زماني كه توافق شده بود آپارتمان را تحويل نمي‌داد و در اين زمينه نيز پاسخگو نبود. يا اينكه نوع مصالح ساخته شده يا در بحث كيفيت ساخت مسائل جدي وجود داشت و حتي پس از ساخت متوجه مي‌شدند اين واحد آپارتمان اصلا قابل سكونت نيست و... كه همانطور كه در بالا هم ذكر كردم تمامي اين موارد به واسطه قانون پيش فروش ساختمان و شناسنامه فني مرتفع خواهد شد. هرچند كه هنوز بستر اجرايي اين قانون در كل كشور فراهم نشده است كه متوجه شويم كه توانسته مانع جلوگيري از جرايم در زمينه پيش‌فروش ساختمان شود يا خير اما آنچه در قانون مشاهده مي‌كنيم اينكه تصويب و اجراي اين قانون قدمي روبه جلو بوده و مي‌تواند در حوزه ساخت مسكن بسيار مهم باشد.