قیمت هر متر مسکن چطور مشخص می‌شود؟ رازهای بنگاه املاک

قیمت هر متر مسکن چطور مشخص می‌شود؟ با این که عوامل مختلفی در این امر دخیل هستند، یکی از مهم ترین فاکتورها، هزینه مصالح ساختمانی است. با توجه به افزایش روزانه قیمت آهن‌آلات، دانستن قیمت تیرآهن برای سازندگان امری ضروری است. در این مقاله به بررسی این عوامل پرداخته و به شما کمک می‌کنیم تا با آگاهی از بازار، بهترین تصمیم را بگیرید.

• نویسنده: شکیبا جهانگیری
• 1404/06/26 - 16:52
• دانشنامه
• 0 نظر

خرید ملک، خانه‌دار شدن، ساخت و طراحی زمین مسکونی یا تهاتر و مشارکت! آیا جدیدا قصد شروع فعالیت و سرمایه گذاری در این زمینه‌ها را دارید؟ آیا در صدد خرید ملک هستید؟ شاید هم قصد فروش ملک خود را دارید. پس این مطلب برای شماست! آیا می‌دانید هزینه ساخت هر متر مربع خانه چقدر است؟ می‌دانید چطور باید ملک خود را قیمت‌گذاری کنید؟ تکنیک‌ها و رازهای ساده‌ای هستند که تسلط شما را بر بازار املاک افزایش می‌دهند. با ما همراه باشید تا این رازها را با شما در میان بگذاریم و عوامل تاثیرگذار بر قیمت ملک، از قیمت میلگرد و قیمت آهن گرفته تا سایر فاکتورها را بررسی کنیم.

قیمت گذاری ملک شامل چه مواردی می شود؟

قبل از هرچیز، لازم است به این موضوع بپردازیم که قیمت هر متر از انواع املاک با توجه به چه مواردی سنجیده می‌شود. سپس به تفکیک به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.

عوامل موثر بر قیمت گذاری ملک

عوامل بسیاری در تعیین قیمت ملک نقش دارند. از پیش‌آمدهای مهم سیاسی و اقتصادی گرفته تا قیمت میلگرد همگی می‌توانند بازار مسکن را با نوسانات شدیدی روبرو کنند. اما مهم‌ترین موارد تاثیرگذار بر قیمت گذاری ملک کدامند؟

عوامل سطح کلان

1-    وقایع مهم سیاسی و اقتصادی: بازار مسکن ایران در چند ماه گذشته نوسانات شدیدی را تجربه کرد. جنگ 12 روزه قیمت هر متر مسکن را در برخی مناطق کشور به شدت کاهش داد و برعکس در برخی مناطق کشور مثل شمال ایران، شاهد افزایش قیمت خانه بودیم.
2-    نوسانات اقتصادی: تغییرات نرخ طلا، ارز و دلار یا حتی نرخ سوخت‌های فسیلی می‌توانند قیمت آهن را تحت تاثیر قرار دهند، در نتیجه قیمت هر متر مسکن دچار تغییر و دگرگونی خواهد شد. پیش‌بینی‌های قیمت تیرآهن یا میلگرد به شما کمک می‌کند تا تغییرات بازار را بهتر تحلیل کنید. 
3-    تغییرات قیمت مصالح: نوسانات اقتصادی، سیاست‌های تجاری و قوانین واردات و صادرات می‌توانند قیمت مصالح اصلی ساخت خانه را دچار نوسان کنند. به همین دلیل است که بازار مسکن در ایران به ندرت ثبات را تجربه می‌کند. 
4-    میزان عرضه و تقاضا: در فصولی از سال که میزان تقاضا برای خرید ملک کاهش می‌یابد، قیمت هر متر مسکن با ثبات یا حتی کاهش همراه می‌شود. این بازه زمانی، فرصتی طلایی برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌‌آید.

عوامل مربوط به شرایط ملک 

1-    منطقه جغرافیایی: تقسیمات شهری و روستایی و جایگاه جغرافیایی به لحاظ تقسیمات کشوری، تعیین کننده اصلی قیمت هر متر مسکن است. علاوه بر قیمت زمین با کاربری مسکونی، دسترسی به امکانات و تجهیزات، هزینه حمل و نقل و دستمزد نیروی انسانی در هر منطقه از کشور با منطقه دیگر بسیار تفاوت دارد. هم‌چنین قرار گرفتن روی گسل، یا ضعف بستر ملک می‌تواند قیمت ملک را کاهش دهد.
2-    متراژ: هر قدر متراژ یک ملک بالاتر باشد، قیمت هر متر از آن کمتر خواهد بود. برعکس املاکی که متراژ کمتری دارند، با قیمت بیشتری به فروش می رسند. 
3-    نوع سند ملک: شرایط سند ملک؛ اینکه آیا ملک دارای سند هست یا خیر؟ این سند از چه نوعی است؟ سند شخصی، اوقافی، تعاونی، مشاع و... . حتما به نوع سند توجه کنید و از مراجع قانونی استعلام بگیرید. 
4-    ظاهر بیرونی یا نمای ساختمان: میزان فرسایش و عمر سازه، متریال به کار رفته و نحوه اجرا همگی از مواردی هستند که حتی در نگاه اول هم ارزش ملک را بالا میبرند. 
5-    امکانات ساختمان از جمله مشاعات، بالکن یا تراس، پارکینگ و انباری و از همه مهم‌تر آسانسور بر قیمت هر متر از ملک تاثیرگذار خواهند بود.

موقعیت جغرافیایی و محله چه تاثیری بر قیمت ملک دارد؟

یکی از مهم‌ترین معیارهای تعیین قیمت هر متر از املاک، درنظر گرفتن منطقه جغرافیایی یا لوکیشن location)) است. این مورد از جنبه‌های زیادی مورد بررسی قرار می‌گیرد. علاوه بر تقسیمات استانی و شهری و روستایی؛ محله‌ای که ملک در آن قرار دارد، تاثیر مهمی در قیمت هر متر مسکن خواهد داشت. موارد دیگری هم هستند که موقع بررسی موقعیت مکانی ملک باید مورد بررسی قرار گیرند:
•    قرار گرفتن ملک در مجاورت بیمارستان یا مدرسه
•    نزدیکی به ایستگاه‌های اتوبوس، مترو یا تاکسی
•    دسترسی به مراکز تفریحی، رفاهی و خدماتی
•    میزان توسعه محله 
•    احتمال پیشرفت منطقه 

تاثیر ویژگی های فنی و عمر بنا بر قیمت مسکن

عمر سازه، از اولین مواردی است که موقع سرمایه‌گذاری یا خرید ملک به ذهن می‌رسد. معمولا دو فاکتور مهم وجود دارد که بنا به عمر سازه در نظر گرفته می‌شود:
1-    نوع استفاده و هدف خریدار: معمولا کسانی که ملک کلنگی خریداری می‌کنند هدف سرمایه گذاری و کسانی که ملک نوساز می‌خرند هدف سکونت دارند. 
2-    دریافت وام مسکن: معمولا وام مسکن به املاکی تعلق می گیرد که از 15 تا 30 سال عمر دارند. اگر قصد دریافت وام مسکن برای بازسازی یا خرید ملک را دارید حتما باید این نکته را مدنظر قرار دهید.  
ویژگی‌های فنی سازه مثل تعداد طبقات، متراژ هر طبقه، نقشه و طراحی ملک، نمای بیرونی و متریال بکار رفته در ساخت قسمت‌های داخلی و بیرونی سازه از نکات مهم دیگری هستند که موقع قیمت گذاری ملک باید در نظر گرفته شوند. از این جهت است که قیمت مصالح ساخت و ساز می‌تواند روی قیمت ملک تاثیرگذار باشد. به عنوان مثال قیمت پروفیل امروز به عنوان یکی از مصالح دخیل در ساخت و ساز، قیمت هر متر مسکن را تغییر می‌دهد.

محاسبه درصد استهلاک 

قیمت گذاری املاک بر اساس سال ساخت یک شیوه مرسوم برای قیمت گذاری املاک است. خانه‌هایی که کمتر از سه سال از ساخت آنها می‌گذرد، نوساز محسوب می‌شوند. اما پس از گذشت سه سال از ساخت سازه، به ازای هر سال درصد مشخصی از قیمت ملک کاسته می‌شود. درصد استهلاک ملک از یک تا سه سال صفر درصد، از دو تا شش سال 5/0% و از سال هفتم به بعد سالانه حداقل 1% از قیمت کل ملک کاسته می‌شود. تصور کنید قصد خرید یک ملک با عمر ده سال را دارید؛ قیمت این خانه باید 20 الی 30 درصد نسبت به خانه‌های نوساز همان منطقه کمتر باشد تا بتوان گفت قیمت منصفانه‌ای دارد.

فوت و فن روش قیمت گذاری انواع ملک

هر ملک با کاربری منحصربه‌فرد قیمت‌گذاری مخصوص خود را دارد. املاک تجاری، اداری یا مسکونی هر کدام به شیوه متفاوتی قیمت‌گذاری می‌شوند و معیارهای متفاوتی برای قیمت‌گذاری آنها وجود دارد. اصول ثابتی برای تعیین قیمت هر متر از این املاک وجود دارد که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم:

 قیمت‌ گذاری املاک مسکونی

املاک مسکونی به عنوان یکی از پرفروش ترین انواع ملک، شیوه خاصی برای قیمت گذاری دارند. چه خریدار باشید چه صاحب ملک و یا حتی اگر قصد خرید هم نداشته باشید، قیمت ملک مسکونی از دغدغه‌های شما خواهد بود. این دسته از املاک هم بنا به شرایط خاص، قیمت گذاری می‌شوند.

ملک ویلایی

ساختمان یا بنایی که یک طبقه یا حداکثر دو طبقه است و با داشتن یک فضای باز اختصاصی مثل حیاط از واحدهای آپارتمانی متمایز می‌شود. ارزیابی این دسته از املاک مسکونی، قبل از هرچیز به موقعیت مکانی بستگی دارد. ارزش زمین در هر محله، با محله دیگر متفاوت است. دسترسی به مرکز شهر، شرایط آب و هوا، جمعیت کمتر و پراکنده و موارد این چنینی باعث می‌شوند محله‌های خاصی از شهر گران قیمت‌ترین املاک و زمین‌های مسکونی را داشته باشند. علاوه بر این شرایط فنی و ظاهری ملک دومین مورد اساسی در تعیین قیمت ملک ویلایی است. ممکن است منازل ویلایی شرایط کلنگی داشته باشند یا حداقل نیازمند بازسازی باشند؛ این خانه‌ها، موقعیت طلایی سرمایه گذاری محسوب می‌شوند. ظاهر ملک، متریال به کار رفته، طراحی، متراژ و جنوبی یا شمالی بودن هم از مواردی هستند که موقع قیمت گذاری درنظر گرفته می‌شوند.

آپارتمان

قیمت گذاری آپارتمان به شیوه‌ای متفاوت از املاک ویلایی انجام می‌شود. با اینکه در مواردی مشترک هستند، اما امکانات خانه‌های آپارتمانی با املاک ویلایی کاملا متفاوت است. اولین مورد، همان مورد مشترک با دیگر املاک است: یعنی موقعیت مکانی. مورد بعد تعداد طبقات ساختمان و طبقه قرار گیری واحد مورد نظر شماست. معمولا طبقات اول و دوم قیمت کمتری از طبقات بالا دارند، البته نکته‌ای که باید در نظر بگیرید داشتن آسانسور است. اگر آپارتمانی که قصد خرید آن را دارید، فاقد آسانسور است، قیمت واحدهای طبقات بالا باید کمتر از طبقات پایین باشد. امکاناتی مثل انباری، تراس و طراحی داخلی واحد همگی باید هنگام قیمت گذاری در نظر گرفته شوند. مورد مهم دیگر پارکینگ است که می‌تواند قیمت واحد را 50 تا 60 درصد کاهش یا افزایش دهد. جنوبی بودن یا شمالی بودن واحد هم می‌تواند قیمت ملک را تغییر دهد. واحدهایی که نور جنوبی دریافت میکنند، 5 تا 7 درصد گران‌تر از واحدهایی هستند که نور شمالی دارند. 

ملک کلنگی

ملک کلنگی به سازه‌ای گفته می‌شود که بیشتر از سی سال از ساخت آن می‌گذرد. عمر مفید این املاک تمام شده و نیاز به بازسازی یا حتی در مواردی تخریب دارند. قیمت هر متر از خانه‌های کلنگی هم به موقعیت جغرافیایی، عمر بنا، اسکلت ساختمان و سایر امتیازات منطقه‌ای بستگی دارد. اگر بودجه کافی در اختیار دارید، این املاک بهترین فرصت برای سرمایه گذاری هستند. به خصوص اگر در منطقه‌ی در حال توسعه یا مرفه نشین قرار داشته باشند. 

قیمت گذاری ملک اداری

تفاوت اصلی ملک اداری با ملک مسکونی در یک مورد است: دریچه کسب درآمد. از آنجا که املاک اداری محل کسب درآمد هستند و کاربری کاملا متفاوتی دارند، قیمت گذاری ملک اداری به کل متفاوت است. دریافت مجوز از شهرداری، تجهیز واحد اداری و تثبیت موقعیت ملک اداری پروسه‌ای سخت و زمان بر است و به سرمایه بیشتری هم نیاز دارد. به همین خاطر املاک اداری قیمت بیشتری دارند. حتی اگر بخواهید کاربری ملک خود را به اداری تغییر دهید باید هزینه‌های مربوط به مالیات، عوارض و تغییر کاربری را متحمل شوید. موقعیت مکانی در این املاک نقش تعیین کننده دارند، هرچه به مرکز شهر نزدیک تر باشند، قیمت هر متر بیشتر خواهد بود. حتی گاها سابقه ملک هم نقش موثری در تعیین قیمت آن دارد. تصور کنید ملک اداری که سالیان سال در اختیار یک موسسه حقوقی خوش آوازه بوده، تا چه حد میتواند طرفداران زیادی میان وکلا یا فعالان رشته حقوق داشته باشد. 

قیمت گذاری ملک تجاری

املاک تجاری هم مثل ملک اداری دارای امتیاز ویژه‌ای هستند که همان امکان کسب درآمد است. سند مالکیت تجاری برای یک ملک امتیاز ویژه‌ای محسوب می‌شود. مغازه‌ها، رستوران‌ها، پاساژها و مجتمع‌ها از شاخص ترین املاک تجاری هستند. محل قرارگیری این املاک هم دقیقا مثل املاک اداری نقش زیادی در تعیین قیمت هر متر دارد. هرچه به مرکز شهر نزدیک تر باشند گران‌تر هستند. استثنائی هم وجود دارد: در مناطق پر جمعیت و محله‌های پر ازدحام هم املاک تجاری مخصوصا مغازه‌ها قیمت بالاتری نسبت به سایر مناطق شهری دارند. طراحی داخلی و بیرونی، نورگیر بودن، چند بر بودن، متراژ و امکاناتی مثل پارکینگ، آسانسور، انباری و ... هم قیمت هر متر ملک تجاری را تحت تاثیر قرار می‌دهند.

انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.