1395/10/29 - 09:21 115 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

لیزینگ ها وارد بازار مسکن می شوند


 دستورالعمل لیزینگ با هدف تحریک تقاضای خود به‌روز‌رسانی شد. این دستورالعمل حداقل 8 تغییر قابل توجه دارد که می‌تواند بر آینده صنعت تاثیرگذار باشد. بخشی از این تغییرات در جهت تسهیل و توسعه فعالیت شرکت‌ها و بخشی دیگر، درباره نظارت بیشتر نهاد ناظر است. بانک مرکزی بعد از 9 سال دستورالعمل اجرایی تاسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ را تغییر داد.

شاید عمده‌ترین تغییری که موجب تشویق سرمایه‌گذاران به ورود به صنعت لیزینگ خواهد شد، آغاز فعالیت شرکت‌های لیزینگ در حوزه مسکن است(بند 6). این تغییر استراتژیک مثبت را می‌توان این‌طور تعریف کرد که صنعت لیزینگ کشور وارد فاز جدیدی خواهد شد. همچنین بانک مرکزی برای شفافیت بیشتر صنعت، تعریف فعالیت لیزینگی را دقیق‌تر کرد تا مورد سوءاستفاده قرار نگیرد. نهاد ناظر با این اقدامات، سعی دارد تا سمت تقاضا را تحریک کند و تسهیلات بیشتری در اختیار مصرف کنندگان قرار بگیرد.

مهم‌ترین تغییرات در دستورالعمل جدید بانک مرکزی در ادامه می‌آید:

1- اولین تغییر در تعریف فعالیت لیزینگی صورت گرفته است. در تعریف جدید عملیات لیزینگ، تامین مالی مشتری از طریق تهیه کالا اعم از منقول و غیرمنقول از سوی شرکت لیزینگ و واگذاری آن به مشتری در قالب یکـی از قراردادهـای اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی است. طبق گفته فعالان این صنعت، تعریف جدید به شفافیت بیشتر در این حوزه کمک شایانی می‌کند. در حالی که در تعریف قبلی، فعالیت‌های مختلفی شامل فعالیت لیزینگی می‌شدند که چندان با ماهیت لیزینگ همخوانی نداشت.

2- دومین تغییر عمده، افزایش حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی است. در گذشته لیزینگی‌ها در 3 دسته کالایی قرار می‌گرفتند و حداقل سرمایه 6، 10 و 22 میلیارد تومان برای هر دسته در نظر گرفته شده بود. اما با دستورالعمل جدید، حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی 10 میلیارد تومان شده است و دسته‌بندی دیگری نیز وجود ندارد. این تغییر باعث می‌شود شرکت‌های کوچک‌تر برای ادامه فعالیت، افزایش سرمایه دهند. همچنین شرکت‌هایی که با سرمایه کمتر برای ثبت به بانک مرکزی مراجعه کرده بودند، نیاز به افزایش سرمایه دارند. از طرفی حذف دسته‌بندی کالایی موجب می‌شود این محدودیت از راه شرکت‌های لیزینگی برداشته شود.

3- تغییر سوم مجاز نبودن لیزینگ عملیاتی است. در ماده 32 آمده است: «شرکت لیزینگ مجاز به انجام اجاره کالا اعم از منقول و غیرمنقول بـه مشـتری بـدون شرط انتقال مالکیت به وی (اجاره عملیاتی) نیست.» فعالان صنعت معتقدند این ماده محدود کردن فعالیت‌های لیزینگی است و با ذات لیزینگ در تناقض است.

4- تغییر چهارم مربوط به ماده 33 است. در این ماده شرکت لیزینگی از واگذاری عاملیت انعقاد قرارداد و اعطای تسهیلات بـه سـایر اشخاص منع شده است. در واقع شرکت‌های لیزینگی از داشتن کارگزار محروم شده‌اند و باید شعبه رسمی داشته باشند. این تغییر از یکسو سدی بر کلاهبرداری‌ در قراردادهای لیزینگی است، اما از سوی دیگر ترمزی بر توسعه فعالیت لیزینگی محسوب می‌شود.

5- تغییر بعدی مربوط به سود تسهیلات اعطایی شرکت‌های صنعت لیزینگ است. طبق دستورالعمل جدید، شرکت‌های لیزینگ حداکثر به میزان 33 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای بانک‌ها و موسسات اعتباری در عقود فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، می‌توانند نرخ سود خود را در تسهیلات اعطایی اعمال کنند. این نرخ در گذشته سقف عددی داشت که مقدارآن معادل 21 درصد بود. البته با توجه به شرایط حاضر بازار پول عملا این نرخ سود تغییر نکرده است و با دستورالعمل جدید نیز نرخ سود 21 درصد باقی می‌ماند. کارشناسان صنعت لیزینگ اعمال نرخ تکلیفی برای تسهیلات اعطایی را مناسب نمی‌دانند و معتقدند این نرخ باید به‌صورت آزاد تعیین شود. این مطالبه‌ای است که فعالان صنعت در آینده از بانک مرکزی پیگیری خواهند کرد.

6- تغییر عمده ششم به‌عنوان یک تغییر استراتژیک در صنعت لیزینگ کشور یاد می‌شود. ماده 35 دستورالعمل جدید، این گواهی را می‌دهد که شرکت‌های لیزینگ می‌توانند در حوزه مسکن ورود کنند. اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت لیزینگ، پیش از این ممکن نبود. در این رابطه یک تفکیک وجود دارد. شرکت لیزینگی که موسسـه اعتبـاری و واحـد تابعـه موسسه اعتباری در آن سهامدار است، اعطای تسهیلاتش تابع تصـمیمات شـورای پـول و اعتبـار بـرای موسسات اعتباری است. درحالی‌که درخصوص سایر شرکت‌های لیزینگ، حـداکثر بـه میـزان ۷۰ درصد ارزش ملک موضوع لیزینگ، تسهیلات‌دهی امکان‌پذیر است.

7- تغییر هفتم محدودیتی در دریافت تسهیلات برای شرکت‌های لیزینگی به حساب می‌آید. در شکل جدید، سقف دریافت تسهیلات توسط شرکت لیزینگ از بانک‌ها و موسسات اعتباری، در هر زمان نباید بیش از دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورت‌های مالی حسابرسی شده شرکت لیزینگ باشد. در گذشته این محدودیت وجود نداشت. در واقع نهاد ناظر مایل است تامین مالی شرکت‌های لیزینگی، از سمت بانک‌ها به بازار سرمایه و اوراق بدهی تغییر جهت دهد.

8- هشتمین تغییر عمده، محدودیت شرکت لیزینگی در تسهیلات‌دهی به مشتری است. این محدودیت در راستای اقدامات نظارتی بانک مرکزی انجام شده است. در حالت جدید، سقف تسهیلات قابل اعطا به هر مشتری، نباید از 5 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورت‌های مالی حسابرسی‌شده شرکت لیزینگ تجاوز کند. محدودیت تسهیلات‌دهی به اشخاص در گذشته وجود نداشت.