1395/11/20 - 09:06 127 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

پایان حکمرانی «بساز و بفروش ها» در مسکن


به اعتقاد اکثریت قریب به اتفاق کارشناسان طول عمر ساختمان در ایران پایین ترین از کشورهای توسعه یافته است. بخشی اصلی این مشکل به نحوه ساخت و ساز در بازار مسکن ایران باز می گردد. پدیده سازنده های متفرقه یا همان بساز و بفروش ها از سالیان طولانی گریبانگیر ساختمان های ایران بوده است. اکنون سازمان نظام مهندسی دستوری را برای کوتاه شدن دست سازنده های متفرقه از بازار مسکن صادر کرده است.

به گزارش اقتصادنیوز ، سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در جدیدترین ابلاغیه خود به مهندسان ناظر دستور داد ساخت‌وسازهای پایتخت را از هر نوع بساز‌و‌بفروشی بی‌ضابطه پاکسازی کنند. سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران دیروز با صدور ابلاغیه‌ای به مهندسان ناظر ماموریت داد با «جلوگیری از شروع به کار» و «توقف ساخت‌و‌سازهایی که در آنها از سازنده ذی‌صلاح استفاده نمی‌شود»، طرح ممنوعیت بسازوبفروشی را برای اولین بار در پایتخت عملیاتی کنند.

ابلاغیه روز گذشته سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران درخصوص «تصفیه ساخت‌وسازهای پایتخت از سازندگان غیرمتخصص»، حاوی 4 ماموریت عمده به مهندسان ناظر برای قطع خدمات مهندسی به پروژه‌هایی است که در آنها از مجری ذی‌صلاح مستقر در کارگاه ساختمانی استفاده نشده است.

«عدم صدور برگه شروع عملیات ساختمانی تا زمان حضور و معرفی سازنده صاحب صلاحیت و برخوردار از پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه وشهرسازی» اولین تاکید سازمان نظام مهندسی به مهندسان ناظر در راستای «اجرای حکم اخراج بسازوبفروش‌ها از پروسه ساخت‌وسازهای پایتخت» است. در عین حال، مهندسان ناظر ماموریت دارند پیگیری‌های لازم را برای «توقف پروژه‌هایی که بدون به کارگیری مجری ذی‌صلاح در دست ساخت قرار دارد» انجام دهند و در عین حال نسبت به معرفی این پروژه‌ها و کارفرمایان آنان به اداره کار از بابت «به کارگیری کارگران فاقد صلاحیت» اقدام کنند.

ماموریت سوم مهندسان ناظر به موجب این ابلاغیه «کنترل دقیق فرآیند حضور تمام وقت و منظم مجری ذی‌صلاح در کارگاه ساختمانی» است. به موجب قانون، مجری ذی‌صلاح نوعی شغل تمام وقت و نیازمند حضور مستمر سازنده با صلاحیت در کارگاه ساختمانی و نظارت بر کلیه عملیات ساخت در تمام طول مدت ساخت‌وساز است. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در ابلاغیه دیروز خود «نظارت بر حضور مامور کنترل ایمنی در ساخت‌وسازهای مربوط به پروژه‌های خاص» از سوی مهندس ناظر را مورد تاکید قرار داده است. در این ابلاغیه همچنین به مهندسان ناظر اطمینان داده شده است سازمان نظام مهندسی به هیچ شکایتی از سوی بسازو‌بفروش‌های متخلف درباره مهندسان ناظر برای اجرای ماموریت‌های محول شده به ناظران، رسیدگی نخواهد کرد.

به این ترتیب، مهندسان ناظر می‌توانند با اطمینان خاطر نسبت به اجرای این ماموریت‌ها اقدام کنند. هر چند ممنوعیت بسازوبفروشی با «به رسمیت شناخته‌شدن جایگاه قانونی مجریان و سازندگان با صلاحیت» از 21 سال قبل در جریان تصویب قانون نظام مهندسی ساختمان(مصوب سال 74) در مهمترین ماده این قانون –ماده 4- مورد تاکید قرار گرفته اما تاکنون عمده ساخت‌و‌سازها از سوی بسازو‌بفروش‌های فاقد صلاحیت در حال انجام است.

بر اساس ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، هرگونه فعالیت در حوزه ساخت مسکن مستلزم برخورداری از صلاحیت حرفه‌ای است که این‌ صلاحیت‌ در مورد مهندسان ‌از طریق‌ پروانه ‌اشتغال ‌به‌ کار مهندسی‌ و در مورد کاردان‌های‌ فنی‌ و معماران ‌تجربی‌ از طریق‌ پروانه‌ اشتغال‌ به‌‌کار کاردانی‌ یا تجربی‌ و در مورد کارگران ‌ماهر از طریق‌ پروانه ‌مهارت‌ فنی‌ احراز می‌شود. منع قانونی فعالیت بسازو‌بفروش‌ها علاوه بر تکلیف ماده 4 قانون نظام مهندسی دو بار دیگر در جریان «ابلاغ تصویب نامه هیات وزیران در سال 83» و همچنین «ابلاغیه 17 ماه پیش معاون وزیر راه وشهرسازی برای حذف بسازو‌بفروش‌ها از چرخه ساخت‌و‌ساز»، مورد تاکید قرار گرفت اما هیچ‌گاه عملیاتی نشد.

نیمه شهریور ماه سال گذشته، حامدمظاهریان، معاون امور مسکن‌‌و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با ارسال دو نامه به معاون وزیر کشور و رئیس سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها و همچنین شهردار تهران، با تاکید بر مفاد ماده 4 قانون نظام مهندسی مصوب مجلس سال 74، خواستار الزام شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی به درج نام و مشخصات مجری ذی‌صلاح در پروانه ساخت شد. وی با استناد به ماده 10 تصویب‌نامه هیات وزیران در تیرماه سال 83، در این نامه تاکید کرده بود مجری ساختمان در زمینه اجرا باید دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه‌و‌شهرسازی باشد و مطابق با قراردادهای همسان که با مالکان منعقد می‌کند اجرای عملیات ساختمان را براساس نقشه‌های مصوب و کلیه مدارک منضم به قرارداد بر عهده دارد.

این در حالی است که براساس این تصویب‌نامه، ‌شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان وظیفه دارند نام و مشخصات مجری واجد شرایط و صلاحیت را که از سوی مالک معرفی شده است همراه با نسخه‌ای که با وی به‌عنوان قرارداد انجام کار منعقد شده و در اختیار شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان قرار گرفته است، در پروانه مربوط قید کند. تکلیف شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه ساختمانی علاوه بر تصویب نامه سال 83 هیات وزیران در ماده 30 قانون نظام مهندسی ساختمان مصوب سال 74 نیز مورد تاکید قرار گرفته بود. براساس ماده 30 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه ساختمان، برای صدور هر گونه مجوز شروع عملیات ساختمانی تنها نقشه‌هایی را خواهند پذیرفت که از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی دارنده پروانه اشتغال به کار و در حدود صلاحیت مربوط امضا شده باشد.

 

سه اتفاق مثبت برای بهره‌برداران

تصفیه بازار ساخت‌وساز از پروژه‌های بساز‌و‌بفروشی، دست کم منجر به بروز سه اتفاق مثبت در بازار مسکن خواهد شد. «اجرایی شدن روند صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان»، «صدور بیمه‌نامه‌های تضمین کیفیت واحدهای ساخته شده» و همچنین «استفاده از کارگران ساختمانی ماهر برخوردار از گواهینامه اشتغال از سازمان فنی و حرفه ای»، سه پیامد مثبت خروج بسازو‌بفروش‌ها از چرخه ساخت‌وسازهای پایتخت و مستقر شدن مجریان ذی‌صلاح در کارگاه‌های ساختمانی نهفته در بطن اجرای ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان است.

تمام این عوامل در نهایت منجر به بهره‌برداری از ساختمان‌ها وآپارتمان‌های باکیفیت، برخوردار از گارانتی تضمین کیفیت  و پذیرش مسوولیت هر گونه نقص فنی در دوران بهره‌برداری از سوی سازندگان خواهد شد. بهره‌برداران ساختمانی انتظار دارند با این ابلاغیه بعد از گذشت 20 سال، واحدهای مسکونی که گران‌ترین کالای خریداری شده از سوی خانوارها وسایر افراد در طول دوران زندگی آنان محسوب می‌شود و تاکنون فاقد هر گونه بیمه نامه، گارانتی تضمین کیفیت و شناسنامه فنی و ملکی بوده است به مسیر حرفه‌ای هدایت شود و هزینه‌های ناشی از غیرحرفه‌ای‌سازی مستقیما به بهره‌برداران ساختمان‌ها تحمیل نشود.

سه ابهام در مسیر اجرای قانون

با این حال برخی مهندسان اعلام کردند:این ابلاغیه از چند جهت محل تردید و ابهام است. اولین ابهام موجود در این ابلاغیه به «رکود ساختمانی و تنگنای مالی شهرداری‌ها در مقطع زمانی فعلی» مربوط می‌شود؛ هم اکنون با کاهش حجم ساخت‌و‌سازهای جدید به واسطه تداوم رکود ساختمانی، شهرداری‌ها ومراجع صدور پروانه ساختمانی تلاش می‌‌کنند بتوانند از هر روش ممکن مجوزهای بیشتری برای ساخت‌وسازهای جدید صادر کنند و از این طریق به منافع و درآمد بیشتری دست یابند. به این ترتیب لازم است از ابزارهای موثرتر قانونی به منظور الزام شهرداری‌ها به تمکین به این تکلیف قانونی استفاده شود.

ابهام دوم، به «عدم تمایل مالکان و متقاضیان ساخت‌و‌ساز برای به کارگیری مجریان ذی‌صلاح به واسطه تعیین حق الزحمه 10 درصدی نسبت به کل هزینه ساخت برای مجریان»، مربوط می‌شود. هم اکنون کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز به واسطه نبود چشم‌انداز افزایش محسوس قیمت و همچنین نبود تقاضای هجومی در بازار معاملات مسکن، موجب شده در نظر گرفتن حق الزحمه مجریان ذی صلاح معادل 10 درصد از کل هزینه ساخت، از طرف عمده مالکان نوعی هزینه‌تراشی و برخلاف منافع اقتصادی آنان محسوب شود؛ از این رو خطر روی آوردن آنان به روش‌های زیرزمینی و دور زدن قانون به روش‌های مختلف برای کاهش هزینه‌ها و افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز همواره وجود خواهد داشت. هم اکنون مطابق با فرمول تعیین شده برای پرداخت حق الزحمه مجریان ذی صلاح ساختمانی، در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، با محاسبه میانگین هزینه یک میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع آپارتمان، مالکان باید در ازای ساخت یک ساختمان مسکونی معمولی(8 تا 10 واحدی) به‌طور متوسط رقمی در حدود 100 میلیون تومان به مجری پرداخت کنند.

این در حالی است که عمده این مالکان طی سال‌های گذشته، خودشان به‌صورت مستقیم اقدام به ساخت‌وساز کرده‌اند و بنابراین پرداخت هزینه به مجری ذی صلاح را نوعی هزینه‌تراشی اضافی و مغایر با اهداف آنان برای کاهش هزینه‌ها و افزایش حاشیه سود ساخت تلقی می‌کنند. ابهام سوم به «خلأ ضمانت اجرایی در متن این ابلاغیه از ناحیه الزام مهندسان ناظر به انجام ماموریت‌های محوله برای تصفیه بازار ساخت‌وساز از بسازو‌بفروش‌ها»مربوط می‌شود.کارشناسان معتقدند بهتر بود برای ایجاد ضمانت اجرایی قوی از ناحیه مهندسان ناظر نیز در این ابلاغیه موارد تنبیهی نسبت به ناظران ساختمانی متخلف اعمال می‌شد. به این معنی که برای اجرای بهتر قانون، مشخص می‌شد در صورت کوتاهی در انجام این ماموریت ها، سازمان نظام مهندسی با مهندسان ناظر، به چه نحوی برخورد خواهد کرد.

برای ورود به کانال ما در تلگرام کلیک کنید.