راه حل اصلی کنترل قیمت مسکن از دید کارشناسان

بازار مسکن ایران در ماه های گذشته درگیر روال افزایشی و رکودی بوده است؛ هرچند قیمت ها بالا رفته است، اما اثری از رشد در آن دیده نمی شود!

در شرایط فعلی ما شاهد رشد اسمی قیمت ها هستیم که در کنار کاهش قدرت خرید و افت معاملات باعث شده است این بازار با شرایطی بن بست گونه مواجه شود که راه حل های مختلفی برای رهایی از آهن ارائه می شود.

تلاش های زیادی برای فرار از این مشکل انجام شده که بازه وسیعی از فعالیت ها را، از کنترل قیمت آهن آلات و مصالح ساختمانی گرفته تا ورود مراجع ذی صلاح برای نظارت بر قیمت گذاری ها شامل می شوند؛ اما باز هم نتیجه ای که مطلوب باشد و بتواند شرایط بازار مسکن را بهبود بخشد حاصل نشده است.

به عقیده کارشناسان گره گشایی از این مشکل نه با کنترل قیمت میلگرد و تیرآهن انجام می شود، نه با توافق سیاسی و شرایط منطقه ای؛ اصلی ترین راه حلی که برای این مورد معرفی می شود، بالا بردن عرضه نسبت به تقاضا است، که می تواند انتظارات افزایشی فروشندگان را کنترل کرده و با ایجاد رقابت در این بازار، رونق را به آن بازگرداند. در ادامه با بررسی شرایط فعلی این بازار و تحلیل قیمت مسکن، بیشتر در مورد این مسئله صحبت خواهیم کرد.

بررسی افزایش قیمت مسکن و شرایط فعلی بازار

در صورتی که نگاهی به بازار مسکن این روزها داشته باشیم، می توان شرایط آن را ترکیبی از رکود معاملاتی و افزایش تدریجی قیمت ها توصیف کرد. اگر چه رشد قیمت مسکن نسبت به دوره های جهشی گذشته کندتر شده، اما کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده حجم معاملات همچنان پایین باقی بماند. در واقع، بسیاری از خریداران مصرفی به دلیل فاصله زیاد میان درآمد و قیمت خانه، از بازار خارج شده اند و همین موضوع باعث شده بازار با وجود افزایش قیمت ها، رونق قابل توجهی نداشته باشد.

از سوی دیگر بالا رفتن هزینه های ساخت، افزایش قیمت زمین، تورم عمومی و کاهش عرضه واحدهای جدید همچنان از عوامل اصلی فشار بر قیمت مسکن هستند. با نگاهی به آمارها و ارقام ارائه شده می توان این موضوع را به خوبی درک کرد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، رشد قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد بوده است که به نظر خیلی از کارشناسان آماری دقیق نیست. همینطور در صورتی که نگاهی به میانگین افزایش قیمت اعلام شده بر اساس میانگین قیمت مسکن که توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران اعلام شده است داشته باشیم، خواهیم دید که در فاصله دی ماه ۱۴۰۴ تا خرداد ۱۴۰۵، قیمت مسکن در حدود ۷۰ درصد افزایش داشته است!

طبق اعلام کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در ۲۰ روز ابتدایی خرداد ماه، معاملات مسکن تهران بیش از ۶۰ درصد نسبت به مدت مشابه کاهش داشته و در کل کشور نیز افت معاملات حدود ۳۲ درصد گزارش شده است. این وضعیت نشان می دهد که رشد قیمت ها نتوانسته موجب رونق خرید و فروش شود و بازار همچنان تحت تاثیر کاهش قدرت خرید و احتیاط خریداران قرار دارد.

سهم آهن آلات از گرانی مسکن چقدر است؟

یکی از موضوعاتی که همواره در بازار مطرح می شود، نقش فولاد و آهن آلات در قیمت نهایی مسکن است. با وجود افزایش قیمت محصولات فولادی در برخی دوره ها، بسیاری از کارشناسان معتقدند سهم فولاد در قیمت نهایی هر متر مربع مسکن کمتر از آن چیزی است که تصور می شود.

هر چند فعالان بازار در این خصوص نظارت متفاوتی دارند، اما کارشناسان به طور کلی بر این عقیده هستند که تاثیر فولاد در هزینه ساخت چندان بالا نخواهد بود! به عنوان مثال وحید یعقوبی، دبیر انجمن تولیدکنندگان فولاد ایران در مصاحبه ای با خبرگزاری فارس اعلام کرده است: «اگر قیمت نهایی فروش مسکن مبنا قرار گیرد، سهم فولاد کمتر از ۳ درصد است»؛ بر این اساس، اگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان باشد، سهم فولاد حدود ۲.۵ میلیون تومان خواهد بود؛ بنابراین حتی افزایش قابل توجه قیمت فولاد نیز تاثیر محدودیت بر قیمت نهایی مسکن خواهد داشت.

البته برخی برآوردهای فنی که تنها هزینه ساخت را بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه های مالی، سود سازنده و سایر هزینه های جانبی محاسبه می کنند، سهم فولاد را تا حدود ۱۴ درصد نیز برآورد کرده اند. این اختلاف به دلیل تفاوت در مبنای محاسبه است و به معنای تناقض در آمارها نیست. همینطور بالا رفتن قیمت آهن آلات می تواند هزینه های جانبی ای نیز در خدمات داشته باشد که در انتها هزینه های کلی را افزایش دهند، به عنوان مثال افزایش قیمت لوله داربستی می تواند هزینه نهایی کفراژبندی و داربست های ساختمانی را تا حد زیادی افزایش دهد.

همینطور قیمت ورق می تواند هزینه تولید قالب های بتن ریزی را افزایش دهد که در سازه های با اسکلت بتنی مساله ای مهم برای افزایش هزینه خدمات به شمار می رود. هزینه های نگهداری دستگاه ها و ماشین آلات و مواردی از این دست، نیز در انتها به آن اضافه خواهند شد.

در واقع، گرچه افزایش قیمت آهن آلات می تواند هزینه ساخت را بالا ببرد، اما عوامل مهم تری مانند قیمت زمین، هزینه تامین مالی، عوارض، مجوزها، دستمزد نیروی انسانی و شرایط کلی اقتصاد، نقش تعیین کننده تری در قیمت نهایی مسکن دارند.

راه حل اصلی برای کاهش قیمت مسکن چیست؟

براساس دیدگاه کارشناسان، کاهش محسوس قیمت مسکن تنها با ارزان شدن مصالح ساختمانی یا فولاد محقق نخواهد شد. مهمترین عامل کنترل قیمت ها، افزایش عرضه واحدهای مسکونی و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا است!

افزایش عرضه البته تنها به معنای ساخت واحدهای جدید نیست، بلکه مجموعه ای از اقدامات را شامل می شود که می توان آنها را به این صورت معرفی کرد:

• تسهیل فرآیند صدور مجوزهای ساختمانی: کاهش زمان و پیچیدگی دریافت پروانه ساخت می تواند سرعت آغاز پروژه های جدید را افزایش دهد.
• کاهش موانع ساخت و ساز: حذف محدودیت ها و هزینه های اضافی در مسیر ساخت، انگیزه سازندگان برای اجرای پروژه های جدید را بیشتر می کند.
• فراهم کردن روش های تأمین مالی مناسب: ایجاد ابزارهای مالی جدید و تسهیلات موثر می تواند سرمایه مورد نیاز پروژه های ساختمانی را تامین کند.
• افزایش دسترسی سازندگان به منابع مالی: کاهش مشکلات دریافت تسهیلات و تأمین سرمایه، امکان شروع پروژه های بیشتری را برای سازندگان فراهم می کند.
• ایجاد اطمینان نسبت به شرایط آینده بازار: ثبات اقتصادی و کاهش نا اطمینانی ها باعث می شود سازندگان با ریسک کمتری برای شروع پروژه های جدید مواجه باشند.
• تامین و مدیریت بهتر زمین برای ساخت و ساز: افزایش دسترسی به زمین مناسب، یکی از عوامل مهم برای کاهش هزینه تمام شده پروژه های ساختمانی است.
• بهبود شفافیت و اطلاعات بازار مسکن: دسترسی به داده های دقیق درباره معاملات، قیمت ها و نیاز بازار می تواند تصمیم گیری سازندگان و خریداران را بهبود دهد.

هر چند باید در نظر داشت که کاهش قیمت مسکن معمولا با سرعت زیادی اتفاق نمی افتد! بازار مسکن به دلیل ویژگی هایی مانند محدودیت زمین، تفاوت ارزش مناطق مختلف و چسبندگی قیمت ها، نسبت به کاهش قیمت مقاومت بالایی دارد. بنابراین، نتیجه افزایش عرضه در مرحله نخست می تواند به شکل کاهش سرعت رشد قیمت ها، افزایش تعداد معاملات و بهبود نقد شوندگی بازار نمایان شود و در صورت تداوم عرضه، امکان کاهش واقعی قیمت در برخی بخش های بازار فراهم خواهد شد.

نتیجه گیری

بررسی شرایط بازار نشان می دهد افزایش قیمت آهن آلات و سایر مصالح ساختمانی تنها یکی از عوامل مؤثر بر هزینه ساخت است و نمی توان آن را عامل اصلی گرانی مسکن دانست. در مقابل، عواملی مانند قیمت زمین، هزینه های تامین مالی، سیاست های اقتصادی، میزان عرضه و تقاضا و شرایط سرمایه گذاری، تأثیر بسیار بیشتری بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی دارند. در نتیجه، راهکار اصلی کنترل قیمت مسکن نه کاهش قیمت فولاد، بلکه افزایش عرضه، تسهیل ساخت و ساز، بهبود فضای سرمایه گذاری و ایجاد ثبات در اقتصاد است. در چنین شرایطی، بازار می تواند از رکود خارج شده و به سمت تعادل پایدار حرکت کند.