بازار مسکن اکنون به دلیل پایین بودن درخواست وارد رکودی شده است که به نظر نمی رسد به زودی از آن خارج شود. اما در پس این سکوت اتفاقاتی در جریان است که می تواند منجر به انفجاری بزرگ در قیمت ها بشود! تورمی که در بازار مسکن ایجاد شده است، افزایش هزینه های ساخت با وجود جهش قیمت آهن، سیمان و سایر نهاده های ساختمانی را به دنبال داشته و عرضه واحد نوساز را با مشکل جدی مواجه کرده است. از طرفی پایین آمدن قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی، به بانک ها و موسسات مالی این فرصت را داده تا در سایه این رکود مشغول به خرید های سنگین باشند!
این شرایط بازار را به سمتی خواهد برد که بد از رکود و بازگشت سرمایه، که در صورت کاهش تنش های منطقه ای اصلا دور از ذهن نخواهد بود، افزایش بسیار بالایی در قیمت ها ایجاد خواهد شد و کسانی که به دنبال خرید خانه هستند، با مشکلات بسیار بزرگی روبرو خواهند بود. این موضوع مساله ای است که بیش از آنکه با درخواست و تقاضای بازار همراه باشد، نیازمند توجه بیشتر مراجع ذی صلاح است! در ادامه در مورد اینکه مشکل دقیقا از کجاست با هم بررسی خواهیم کرد.
فشار دو طرفه به بازار مسکن
در حال حاضر بازار مسکن درگیر فازی شده است که هم واحدهای نوساز کم عرضه می شوند و هم واحدهای موجود پیش از آنکه حال عرضه مناسب داشته باشند، توسط خریدارانی که نیازی به آنها نداشته و صرفا جهت سرمایه گذاری وارد این حوزه شده اند، جمع آوری می شوند. این موضوع موجب فشاری دو طرفه به بازار مسکن شده که در نهایت با کاهش واحد های در دسترس، افزایش قیمت واحد های موجود را به دنبال خواهد داشت. در ادامه تاثیری که هر یک از این دلایل می تواند روی بازار مسکن داشته باشد را بررسی خواهیم کرد:
دلیل افت ساخت و ساز چیست
رکود معاملات مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار ها، تبدیل به یکی از مهمترین دلایل کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به پروژه های جدید شده است. وقتی تقاضای موثر در بازار پایین باشد، سازنده با ریسک فروش واحدهای خود مواجه می شود و همین موضوع در کنار رشد هزینه های زمین، دستمزد، عوارض و مصالح ساختمانی، حاشیه سود پروژه را تحت فشار قرار می دهد. در این میان، آهن آلات نیز به عنوان یکی از اقلام مهم هزینه ساخت اهمیت دارند و نوسان قیمت میلگرد، تیرآهن و سایر مقاطع فولادی، پیش بینی هزینه نهایی پروژه را برای سازنده دشوارتر می کند.
از طرف دیگر، تامین مالی پروژه های ساختمانی نیز با چالش مواجه است و سازنده برای شروع یک پروژه باید سرمایه قابل توجهی را برای مدت طولانی درگیر کند؛ آن هم در شرایطی که مشخص نیست واحدهای ساخته شده با چه قیمتی و در چه زمانی به فروش می رسند! به همین دلیل، بخشی از سرمایه گذاران ترجیح می دهند به جای ورود به پروژه های جدید، سرمایه خود را وارد بازارهای کم جذاب تر کرده و دارایی هایی را انتخاب می کنند که نقدشوندگی بیشتری دارند.
نتیجه این وضعیت، کاهش ساخت واحدهای جدید و محدود شدن سمت عرضه مسکن است. در صورتی که این شرایط ادامه دار باشد، در آینده به شکل کمبود عرضه در بازار نمایان خواهد شد و فشار قیمتی بالایی را به بازار وارد می کند.
افزایش علاقه بانک ها به مسکن
در شرایطی که ساخت و ساز با رکود مواجه است، انباشت املاک توسط بانک ها می تواند فشار بیشتری به سمت عرضه بازار وارد کند. طبق اظهارات کارشناسان بازار مسکن، در حال حاظر حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملکی در اختیار بانک هاست و بخشی از املاک مازاد بانکی، برخلاف مصوبه های قانونی که از سال 98 لازم الاجرا بوده اند، به شکل موثر وارد بازار نشده است. به اعتقاد این کارشناس، ادامه بنگاه داری بانک ها و نگهداری املاک، به جای اینکه منابع را به سمت فعالیت های مولد هدایت کند، بخشی از دارایی های مسکن را از دسترس بازار خارج کرده و مصرف کننده واقعی را برای خرید خانه با قیمت بالاتری مواجه می کند.
مساله زمانی جدی تر می شود که بانک ها به جای عرضه املاک مازاد یا هدایت منابع خود به سمت تولید، از افزایش ارزش دارایی های ملکی نفع می برند! در این حالت بانک ها به جای فعالیتی سازنده در حوزه مسکن، با داغ کردن شدت گرانی، تنور خود را داغ می کنند؛ حالتی که فشار اصلی آن روی دوش مردم و مصرف کنندگان واقعی مسکن است.
قفل دو گانه بازار مسکن چطور باز می شود؟
اصلی ترین راه حل برای رفع این مشکل، بازگرداندن عرضه به بازار مسکن و از طرف دیگر رها سازی واحد های قفل شده است! همینطور باید روندی طظراحی شود که ساخت و ساز و تولید آنقدر برای بانک ها جذاب باشد، که سرمایه را به جای خرید و نگهداری واحد ها، به سمت افزایش تولید سوق دهد! بدیهی است که این کار نیازمند تسهیل فرآیند های ساخت، آرام کردن بازار آهن، ثبات نرخ ارز و طلا و به طور کلی تصمیماتی است که در سطح کلان اتخاذ می شود.
در صورتی که قانون گذار و مجری بخواهند برای باز کردن این گره اقدام کننده، بهترین کارهایی که می توان انجام داد، ازین قرارند:
1. وادار کردن بانک ها به عرضه واقعی املاک مازاد
هر چند این مساله روی کاغذ در حال اجرا است، اما برای واقعی بودن آن نیاز به نظارتی جدی تر و تلاشسی بزرگتر کاملا حس می شود! در برنامه هفتم توسعه نیز برای واگذاری دارایی های مازاد بانک ها تکلیف زمانی تعیین شده و حتی امکان انتقال دارایی های غیر قابل فروش به شرکت مدیریت دارایی های شبکه بانکی پیش بینی شده است. اما اجرای آن به درستی مشخص نیست و در فرآیندهای پیچیده اداری محسور مانده است!
2. ایجاد مشوق برای ساخت و ساز
یکی دیگر از مسائلی که می تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند، تسهیل ساخت و ساز است که روش های متعددی برای آن وجود دارد. مهمترین مواردی که در این خصوص می توانیم معرفی کنیم، از این قرارند:
- کاهش هزینه تامین مالی و گرفتن وام
- وام های واقعی و متناسب با هزینه های ساخت
- تسهیل صدور مجوز از نظر هزینه ها و شرایط اجرایی
- کاهش هزینه آهن، مصالح و کنترل قیمت نهاده های ساختمانی
- کاهش هزینه های جانبی ساخت
در صورتی که این موارد در دستور کار قرار گیرد و شرایط بهتر شود، علاوه بر سازندگان و فعالان این حوزه، بانک ها نیز به سمت اجرای پروژه های ساخت ترغیب خواهند شد!
3. تغییر نگاه بانک ها از بنگاه داری به تامین مالی تولید
به طور کلی می توان گفت که فروش املاک بانک ها به تنهایی مشکل رکود ساخت و ساز را حل نمی کند! بخشی از منابع آزاد شده باید به سمت تامین مالی پروژه های ساختمانی برود تا سرمایه دوباره وارد چرخه تولید مسکن شود. در این حالت بانک به جای اینکه صرفا مالک زمین و آپارتمان باشد، می تواند در تامین مالی پروژه های ساخت مشارکت کند و منابع را به سمت تولید واحدهای جدید هدایت کند.
4. تنبیه نگهداری طولانی مدت املاک مازاد
اگر نگهداری ملک برای بانک هزینه واقعی داشته باشد، انگیزه تبدیل آن به دارایی سرمایه ای کمتر می شود! در مقررات موجود نیز برای عدم واگذاری، ضمانت اجرا پیش بینی شده است، اما ورند اجرای آن هنوز مشخص نیست. لین ضمانت اجرا می تواند به صورت مالیات بالا یا جریمه نگهداری مازاد مطرح شود که این موسسات را به شرکت در ساخت و فعال کردن این سرمایه راکد تشویق کند.
جمع بندی
در مجموع می توان گفت که بازار مسکن امروز با دو مشکل همزمان مواجه است: رکود ساخت و ساز و انباشت املاک توسط بانک ها؛ از یک سو، کاهش قدرت خرید، رکود معاملات، هزینه بالای ساخت و نوسان قیمت مصالحی مانند آهن آلات، انگیزه سازندگان برای آغاز پروژه های جدید را کاهش داده و از سوی دیگر، نگهداری املاک مازاد توسط بانک ها بخشی از عرضه موجود را از چرخه بازار خارج کرده است! خروج از این وضعیت نیازمند واگذاری واقعی و شفاف املاک مازاد بانک ها، ایجاد هزینه و امتیاز منفی برای نگهداری دارایی های غیرمولد، هدایت منابع بانکی به تامین مالی ساخت و کاهش هزینه و ریسک تولید مسکن است؛ به گونه ای که هم واحدهای حبس شده آزاد شوند و هم سرمایه گذاری در ساخت واحدهای جدید دوباره توجیه اقتصادی پیدا کند.