1395/11/16 - 09:45 124 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

سهم وام مسکن از مصوبه سرمایه‌ساز بانک‌ها


برزخ اجرایی دو تبصره در بودجه 95 کشور که با هدف «تقویت توان وام‌دهی به بخش مسکن از طریق افزایش سرمایه بانک عامل» به تصویب رسید، باعث تاخیر در رونق بازار ملک شده است.قرار بود سرمایه بانک عامل بخش مسکن با «فروش بخشی از اموال غیرمنقول دولت»، 5 هزار میلیارد تومان و از محل «تسویه بخشی از طلب دولتی بانک»، 10 هزار میلیارد تومان افزایش یابد و در مجموع، رقم سرمایه بانک عامل حداقل 4 برابر شود عدم پرداخت منابع سرمایه‌ساز، امکان جبران 66 نارسایی در تسهیلات مسکن را گرفته است.

‌«انجماد اجرایی» سیاست مصوب برای تامین «سرمایه وام‌ساز» در بخش مسکن، امکان رفع 6 نارسایی بانکی در مسیر ورود بازار ملک به فاز رونق را سلب کرده است. مطابق مفاد دو تبصره از بودجه امسال کل کشور، قرار بود سرمایه بانک عامل بخش مسکن با هدف «افزایش توان تسهیلات‌دهی» 3/ 5 برابر شود اما فرجام این تبصره‌ها از عملیاتی نشدن برنامه تقویت منابع اولیه وام مسکن حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آنچه برای تحرک‌بخشی هدفمند به بازار ملک، در متن قانون بودجه سال 955 کل کشور گنجانده شده، حاکی است: دولت اجازه داشت طی سال جاری، در گام اول با فروش بخشی از دارایی‌های ملکی وزارت راه و شهرسازی (اموال غیرمنقول)،‌ میزان سرمایه بانک عامل بخش مسکن را 55 هزار میلیارد تومان افزایش دهد و در گام دوم، از محل یک حساب بانک مرکزی (حساب مازاد حاصل از ارزیابی خالص دارایی خارجی بانک مرکزی)، 45 هزار میلیارد تومان از مطالبات دولتی 12 بانک را تسویه کند که سهم بانک عامل بخش مسکن از این گام، 100 هزار میلیارد تومان تعیین شده بود.

این دو گام که به ترتیب در قالب تبصره‌های 19 و 35 در بودجه تعریف شده، به دنبال «اصلاح صورت‌های مالی» و «افزایش توان تسهیلات‌دهی» بانک‌ها است اما سهم بانک پرداخت‌کننده وام مسکن از این دو تبصره سرمایه‌ساز -که می‌توانست کل سرمایه بانک عامل را به حدود 18 هزار میلیارد تومان برساند- تا کنون، «صفر» بوده است. کمبود سرمایه فعلی بانک عامل بخش مسکن که حدود 3500 میلیارد تومان برآورد می‌شود، سبب شده از یک سو تسهیلات فعلی ساخت و خرید مسکن به‌صورت «ناکافی»، «گران»، «کم ‌تنوع» و البته «زمانبر با طول انتظار فراتر از نرخ طبیعی»، در اختیار متقاضیان و فعالان بازار ملک قرار بگیرد و از سوی دیگر، دامنهپوشش این بخش با تسهیلات بانکی، به کمترین حد 100 سال اخیر نزول کند. هر میزان افزایش سرمایه بانک، قدرت تسهیلات‌دهی در بخش مسکن را بر حسب نوع تسهیلات، حدود 5 برابر افزایش می‌دهد.

 در حال حاضر دسترسی به تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن –اوراق- از نظر وام‌‌گیرنده‌ها، «پرهزینه» توصیف می‌شود. تسهیلات ارزان‌قیمت مشمول سپرده‌گذاری نیز که علی‌القاعده برابر فرمول تعیین شده در صندوق پس‌انداز، باید ظرف یک سال در اختیار خانه‌اولی‌ها قرار بگیرد به دلیل ناتوانی افراد در عمل به الگوی مصوب سپرده‌گذاری (کف سپرده)، ظرف 18 ماه به ثبت‌نام‌کننده‌ها پرداخت می‌شود. در این میان، ناکافی بودن سقف تسهیلات برای گروهی از متقاضیان به‌خصوص آن دسته از تسهیلاتی که پرداخت آنها در مقطع فعلی می‌تواند بازار را از فاز پیش‌رونق ارتقا دهد، نارسایی سوم وام مسکن به حساب می‌آید که در کنار تنوع محدود تسهیلات دارای سقف متفاوت، از نفوذ تسهیلات مسکن به بازار تقاضا در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصادی وام‌گیرنده کاسته است.

دو نارسایی دیگر تسهیلات پرداختی از سوی بانک عامل بخش مسکن طی سال جاری، به طور مستقیم متوجه بازار ساخت و سازهای ارزان‌قیمت است که تحت تاثیر کمبود توان وام‌دهی ناشی از ناچیز بودن سرمایه بانک در مقایسه با تقاضای وام، بروز کرده است. در حال حاضر، مسیر پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت فرسوده و همچنین تسهیلات ساخت و عرضه مسکن اجتماعی –واحدهای مسکونی مخصوص حداکثر سه دهک اول جامعه- با چالش منابع و سود بانکی مواجه است. مجموع 6 نارسایی تسهیلاتی در بخش مسکن طی امسال، سبب شده سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی پرداخت شده طی 9 ماه اول، به 8 درصد نزول کند که پایین‌ترین سهم از سال 86 تا کنون برآورد می‌شود. در 9 ماه اول امسال از 382 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها به بخش‌های مختلف، 34 هزار میلیارد تومان نصیب بخش مسکن شد.

سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال‌های 86 تا 91 به‌طور متوسط حدود 20 درصد بود اما در سال 93 به زیر 12 درصد و در سال 94 به حدود 10 درصد کاهش یافت. در حال حاضر، سهم مسکن از تسهیلات در شرایطی 2 واحد درصد کاهش یافته که ابعاد بازار ملک به لحاظ حجم معاملات خرید، دست کم 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در این میان، سهم بانک عامل بخش مسکن در پرداخت تسهیلات که قرار بود در سال جاری حداقل به نصف کل تسهیلات پرداختی به این بخش افزایش یابد، در سطح کمتر از 50 درصد قرار دارد. وضع موجود سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی مشخص می‌کند: شرایط پرداخت و نوع  تسهیلات مسکن، با مختصات اقتصادی حجم قابل توجهی از متقاضیان وام –چه سازنده و چه خریدار- سازگار نیست که این نارسایی در صورتی که هدف مصوب دولت برای افزایش 2/ 4 برابری سرمایه بانک عامل این تسهیلات، محقق می‌شد می‌توانست با اصلاحات در وام مسکن، به حداقل برسد و زمینه رشد غیرتورمی بازار ملک فراهم شود.

هم‌اکنون مطابق آخرین سطح قیمت اوراق وام خرید مسکن، 15 درصد ارزش تسهیلات باید صرف خرید امتیاز تسهیلات بدون سپرده شود. در این شرایط، تعداد افرادی که سالانه از تسهیلات اوراق استفاده می‌کنند حدود 100 هزار نفر است که این میزان پوشش تقاضا معادل یک ششم کل خریداران مسکن در سال برآورد می‌شود. در صورتی که بانک عامل اوراق مسکن از طریق تجهیز منابع ناشی از افزایش سرمایه بانک، بتواند بخشی از این نوع تسهیلات را بدون لحاظ شرط خرید اوراق به متقاضیان ارائه کند، با کاهش قیمت خرید امتیاز، تقاضای موثر برای دریافت تسهیلات افزایش پیدا می‌کند و باعث رشد حجم معاملات خرید ملک می‌شود.

 در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» نیز چالش متقاضیان مصرفی به ناتوانی آنها در تامین مبلغ سپرده برمی‌گردد. طبق آخرین آمار اعلامی از وضعیت دخل و خرج این صندوق،‌ در فاصله خرداد سال گذشته که صندوق «یکم» شروع به کار کرد تا پایان دی ماه سال جاری، 1299 هزار نفر در این صندوق افتتاح حساب کرده‌اند اما متوسط مبلغی که این حجم ثبت‌نام‌کننده، در صندوق پس‌انداز کرده‌اند، حدود 21 میلیون تومان به ازای هر سپرده‌گذار است در حالی که، مطابق الگوی پس‌انداز در این صندوق، برای پرداخت متوسط مبلغ تسهیلات «یکم» در شهرهای کشور –میانگین وام 60 میلیونی- باید 30 میلیون تومان به مدت یک سال، سپرده‌گذاری انجام شود. این الگو به‌صورت پرداخت یک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه است.

بنابراین، با وضعیت فعلی منابع سپرده‌ای در صندوق یکم، خانه‌اولی‌ها به جای آنکه بعد از یک سال به تسهیلات مورد نظر دسترسی پیدا کنند، باید 18 ماه در صندوق انتظار بکشند. این افزایش اجباری طول انتظار، سبب شد از خرداد سال جاری تا دی ماه امسال، به جای آنکه ماهانه حدود 3 هزار نفر از کسانی که طی خرداد تا دی سال گذشته، در صندوق «یکم» افتتاح حساب و سپرده‌گذاری انجام داده بودند، بتوانند تسهیلات‌شان را دریافت و برای خرید آپارتمان اقدام کنند و ماهانه متوسط حدود 600 نفر موفق به دریافت تسهیلات «یکم» شوند. در مرداد ماه امسال 506 نفر در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، در کل شهرهای کشور، موفق به دریافت تسهیلات شدند.

در شهریور و مهر ماه امسال نیز به ترتیب 676 و 667 نفر از سپرده‌گذاران در این صندوق، موعد دریافت تسهیلات‌‌شان فرارسید و وام مورد نظر به آنها پرداخت شد. همچنین طی سه ماه اخیر نیز ماهانه حدود 715 نفر از این صندوق، تسهیلات دریافت کردند. این در حالی است که سال گذشته، در ماه‌های مشابه –خرداد تا دی 94- ماهانه حداقل 3 هزار نفر در هر ماه، در صندوق یکم، افتتاح حساب انجام دادند که اگر شرط ریالی سپرده، با توان سپرده‌گذاری این افراد تطابق داشت، در ماه‌های اخیر معادل همین تعداد، حجم معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کرد اما در ماه‌های اخیر فقط یک‌پنجم این افراد موفق به دریافت تسهیلات و انجام معامله شدند. الگوی پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن، در صورتی که از طریق به‌کارگیری بیشتر منابع بانکی ناشی از افزایش سرمایه در اختیار بانک تغییر کند امکان راه‌اندازی صندوق‌های جدید با شرایط مناسب و سازگار متقاضیان،‌ به‌وجود خواهد آمد.

 سال گذشته با تصویب بودجه سال 95 کل کشور و اعلام وعده دولت، قرار شد مطابق تبصره 19 بودجه، سرمایه بانک عامل بخش مسکن از طریق فروش دارایی‌های غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی، با 5 هزار میلیارد تومان افزایش به حدود 8500 میلیارد تومان برسد. از آنجا که این بانک، به نوعی ماموریت محوری و عمده در تامین مالی بخش مسکن به‌خصوص سیاست‌های حمایتی مد نظر  دولت همچون مسکن اجتماعی و بافت فرسوده را دارد، مقرر شده بود در سال جاری، دارایی‌های مازاد دولت به‌عنوان اهرم مالی در این بخش، در اختیار این بانک قرار بگیرد. متن تبصره 19 می‌گوید: به دولت اجازه داده می‌شود در سال 1395 اموال غیرمنقول دولتی را که بهره‌بردار آن وزارت راه و شهرسازی است و واگذاری آنها مشمول سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم(44)‌ قانون اساسی نیست و مصارف آنها نیز از مصادیق جزء(2) بند(د) سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم(44) قانون اساسی نیست با رعایت قوانین موضوعه کشور تا سقف 50 هزار میلیارد ریال به فروش رسانده و درآمد حاصله را برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص دهد.  این تبصره، هنوز به اجرا در نیامده و برای تحقق آن، باید آیین‌نامه اجرایی آن تدوین و واحد عملیاتی در دولت برای شناسایی دارایی‌های قابل فروش، شکل بگیرد.

از طرفی مطابق تبصره 35 موجود در قانون اصلاح قانون بودجه 95، به دولت اجازه داده شده برای «اصلاح صورت‌های مالی و افزایش توان تسهیلات‌دهی»، از محل حساب مازاد حاصل از ارزیابی خالص دارایی‌ خارجی بانک مرکزی،‌ 45 هزار میلیارد تومان از مطالبه بانک مرکزی از بانک‌ها را بابت تسویه طلب بانک‌ها از دولت و افزایش سرمایه دولت در بانک‌های دولتی،‌ صرف کند. در متن مصوبه تبصره 35، اسامی 12 بانک از جمله بانک مسکن قید شده که برای بانک عامل بخش مسکن، مبلغ 10 هزار میلیارد تومان بابت حداقل افزایش سرمایه دولت در بانک، تعیین شده است. اما در آیین‌نامه‌ای که دولت در سوم بهمن امسال،‌ برای اجرای این تبصره تدوین کرد، اسم بانک عامل حذف شده است به این معنا که پرداخت مبلغی که قرار بوده بابت افزایش سرمایه بانک‌ها از این محل، در اختیار بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن‌ قرار بگیرد به دلایلی نامشخص فعلا منتفی شده است.

در این میان، گفته می‌شود اولویت‌بندی بانک‌های درگیر تنگنای مالی، باعث شده افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک عامل بخش مسکن، از دستور کار خارج شود. برخی نیز می‌گویند، استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن مهر نزد بانک عامل بخش مسکن، علت عدم اجرای مصوبه تبصره 35 است. با این حال، متولی تامین مالی مسکن از آنجا که منابع حاصل از استمهال خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر را صرف افزایش سقف وام مسکن مهر و تعادل بخشی به منابع و مصارف صندوق یکم  کرده است، برای رفع نارسایی تسهیلات فعلی ساخت و خرید، نیازمند منابع جبرانی از جمله افزایش سرمایه است. بانک عامل بخش مسکن طبق گزارش‌هایی که به تایید سازمان حسابرسی رسیده است، حدود 14 هزار و 700 میلیارد تومان از دولت طلبکار است. این میزان طلب ناشی از پرداخت تسهیلات تکلیفی با سود یارانه‌ای، در سال 93 معادل 11هزار و 200 میلیارد تومان برآورد می‌شد. بخش قابل توجهی از این میزان طلب، در صورت اجرای کامل تبصره 35، قابل تسویه است.