۰۲۱-۵۴۱۰۳
پیش‌فروش ساختمان را شاید بتوان جزیی جدانشدنی از معاملات مسكن دانست. با توجه به كاهش قدرت خرید مردم و همچنین مشكلات اقتصادی و ركود حاكم بر بازار مسكن، بسیاری از افراد توان خرید مسكن را نداشته برای همین طی سال‌های قبل و در دهه 80 بازار پیش‌فروش مسكن داغ شد؛ به طوری كه پیش فروش واحدهای آپارتمانی جای خود را در میان معاملات دیگر باز كرد. هرچند كه در آن سال‌ها ...
پیش‌فروش ساختمان را شاید بتوان جزیی جدانشدنی از معاملات مسكن دانست. با توجه به كاهش قدرت خرید مردم و همچنین مشكلات اقتصادی و ركود حاكم بر بازار مسكن، بسیاری از افراد توان خرید مسكن را نداشته برای همین طی سال‌های قبل و در دهه 80 بازار پیش‌فروش مسكن داغ شد؛ به طوری كه پیش فروش واحدهای آپارتمانی جای خود را در میان معاملات دیگر باز كرد. هرچند كه در آن سال‌ها به دلیل عدم قانونی كامل در این زمینه بسیاری از افراد متضرر شده و به دنبال آن هم پول و سرمایه خود را از دست دادند و هم اینكه دست آخر صاحب خانه هم نشدند.
اما این روال تا مدت‌ها ادامه داشت و سودجویی و كلاهبرداری‌ها در زمینه پیش فروش مسكن تبدیل به معضل و رویه‌ای برای این گونه معاملات شده بود. در این زمینه با توجه به زیان‌هایی كه بسیاری از افراد جامعه متحمل شده بودند و همچنین پرونده‌های زیادی كه در این زمینه در محاكم مفتوح شده بود، مقنن سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان را تدوین و تصویب كرد. هرچند این قانون فقط در حد تصویب و نه اجرا در كتاب قانون باقی ماند و تا امسال هنوز به صورت كامل اجرا نشده است اما بسیاری از افراد و كارشناسان معتقدند كه در صورت اجرای درست، این قانون می‌تواند بسیاری از مشكلات را در این حوزه سامان بخشد. یكی از عواملی كه سبب شد طی شش سالی كه از تصویب قانون می‌گذرد خبری از اجرای آن نباشد، عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری است كه در این قانون مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است و بدین صورت كارشناسان نوك پیكان عدم اجرای قانون را متوجه مسئولان شهرداری می‌دانند. هرچند كه در آیین‌نامه اجرایی این قانون وظایف دستگاه‌ها و سازمان‌های مختلف مشخص شده است. اما طی این سال‌ها شهرداری‌ها هر بار با بهانه‌های مختلف از بار این مسئولیت شانه خالی كرده و شناسنامه فنی را صادر نكرده‌اند.
كه در این راستا شهریور ماه امسال وزارت راه و شهرسازی، مبادرت به ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان،كرد كه این دستورالعمل شهرداری‌ها را مکلف می‌كند در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.به عبارت دیگر مهم‌ترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. حال این سوال مطرح است كه این دستورالعمل تا چه اندازه می‌تواند شهرداری را ملزم به صدور شناسنامه فنی كند؟ در این زمینه «قانون» گفت‌وگویی با دكتر ابراهیم امینی حقوقدان و وكیل دادگستری انجام داده است كه از نظرتان می‌گذرد.
آقای دكتر امینی، مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها ملزم به صدور شناسنامه فنی برای ساختمان‌ها شدند. بفرمایید دلیل تاكید قانونگذار برای صدور شناسنامه فنی چیست؟
البته در اینجا ذكر این نكته ضروری است كه قبل از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، شناسنامه فنی و ملكی برای ساختمان‌ها درنظر گرفته شده بود و متولی آن نیز وزارت راه و مسكن (سازمان مسكن) بود كه با اطلاعاتی كه مهندسان طراح راجع به ساختمان ارائه می‌كردند و همچنین اطلاعاتی كه در زمان احداث ساختمان از سوی مجریان و ناظران پروژه‌های ساختمانی داده می‌شد، این شناسنامه فنی و ملكی تهیه می‌شد. البته شناسنامه فنی و ملكی زمانی صادر می‌شد كه ساختمان احداث شده بود. اما به دلیل سوءاستفاده‌ها و مشكلات زیادی كه هنگام پیش‌فروش پیش می‌آمد، قانونگذار قانون پیش‌فروش ساختمان را تصویب كرد و در این قانون صدور شناسنامه فنی برای ساختمان را در نظر گرفت كه این شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملكی كه در گذشته صادر می‌شد تفاوت دارد.
تفاوت این شناسنامه فنی و ملكی با شناسنامه فنی كه مقنن در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش بینی كرده است چیست؟
شناسنامه فنی كه در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش بینی شده مربوط به زمانی است كه هنوز ساختمانی احداث نشده و براساس اطلاعاتی است كه سازنده با توجه به متراژ بنا، تعداد واحدها، نوع امكانات ساختمان، نوع مصالح و... در زمان طراحی بنا قصد دارد آن را بسازد، صادر می‌شود تا در صورتی كه فردی مبادرت به پیش‌خرید یك واحد آپارتمانی می‌كند (قبل از ساخت) بداند كه این ساختمان از لحاظ متراژ، تعداد واحدها، مساحت و همچنین كیفیت ساخت و بسیاری از موارد دیگر به چه صورت است و با آگاهی كامل از مشخصات آن مبادرت به پیش خرید كند تا به دلیل مجهول بودن خصوصیات مورد معامله، آن قرارداد باطل نبوده یا موجبات تضرر او فراهم نشود. چراكه بسیاری ازسوءاستفاده‌ها در همین مقطع انجام می‌شود.
در گذشته بسیار اتفاق می‌افتاد كه هنگام پیش خرید ساختمان، سازنده طوری از واحد و ساختمان تعریف می‌كرد اما بعد كه ساختمان ساخته می‌شد با آنچه كه قرار بود ساخته شود و سازنده در موردش صحبت كرده بود، كاملا متفاوت بود. به دنبال این مشكلات قانونگذار در پی این بر آمد كه سازنده اطلاعات دقیقی از ملك، بنا و تعداد واحدها و سایر خصوصیاتی كه تاثیر در قیمت دارد در این شناسنامه فنی ذكر شود تا قرارداد پیش‌فروش نیز براساس این شناسنامه فنی صادر شود و باعث فریب خریدار نشود یا اینكه اصولا خریدار هم توقعی بیش از آن از فروشنده نداشته باشد.
طبق قانون، مرجع صدور شناسنامه فنی شهرداری‌ها هستند كه طی این سال‌ها شهرداری‌ها به این وظیفه خود عمل نكرده‌اند. به نظر شما عدم صدور شناسنامه فنی توسط شهرداری‌ها تخلف از قانون محسوب نمی‌شود؟
البته هنگامی كه قانونی تصویب می‌شود باید در خود قانون تكلیف اجرای آن نیز پیش‌بینی شود و اگر لازم است آیین نامه اجرایی برای آن تدوین شود. باید پیش بینی شود كه چه دستگاه یا سازمانی تنظیم و تدوین آن را به‌عهده دارد تا قانونی كه نوشته می‌شود به خوبی اجرایی شود. مطابق این قانون یكی از مدارك لازم برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، همین شناسنامه فنی است كه متاسفانه، شهرداری نتوانسته منویات قانونگذار را به موقع جامه عمل بپوشاند و خودش را با این قانون هماهنگ كند. لذا می‌توان گفت به دلیل اینكه شهرداری نتوانسته، زمینه‌های لازم برای تهیه شناسنامه فنی واحدها را مهیا كند و در اختیار آن‌ها قرار دهد، این قانون به درستی اجرایی نشده است. طبیعی است كه وقتی قانون تكلیفی را برای یك دستگاهی پیش‌بینی می‌كند و چندین سال از اجرای این قانون می‌گذرد اما تا به حال آن دستگاه به تكلیف خودعمل نكرده،تخلف محسوب می‌شود.
شهریور ماه دستورالعمل اجرایی شناسنامه فنی توسط معاونت راه و شهرسازی صادر شده است. به نظر شما آیا این دستورالعمل می‌تواند شهرداری را ملزم كند تا شناسنامه فنی را صادر كند؟
در این زمینه لازم است بگویم، دستورالعمل اجرایی، شیوه اجرا را مشخص می‌كند. به عبارت دیگر حكم همان آیین‌نامه اجرایی را دارد و طبیعی است كه برای اجرای قانون باید به این دستورالعمل توجه شود زیرا قطعا تحلیل وزارت راه و شهرسازی این بوده كه اگر تا به حال این قانون اجرایی نشده به این دلیل بوده كه در قانون، تكلیف اجرای آن پیش بینی نشده است و به دلیل عدم آیین‌نامه اجرایی، برای مثال هم شهرداری و هم افرادی كه در این زمینه مسئول هستند خود را موظف به اجرای این قانون نمی‌دانستند. حال وزارت راه و شهرسازی تدوین این دستورالعمل را لازم دانسته تا به نوعی اگر مشكل شهرداری یا سازمان‌های مسئول دستورالعمل اجرایی است كه شیوه اجرای قانون را مشخص می‌كند، با این دستورالعمل بدانند كه چگونه شناسنامه فنی قبل از احداث بنا و زمان طراحی بنا صادرشود. همانطور كه قبلا نیز گفتم شناسنامه فنی ملكی كه در گذشته رایج بود، بعد از اینكه پروژه اجرا می‌شد براساس واقعیت موجود ساختمان و واحدها صادر می‌شد اما مطابق قانون پیش‌فروش، شناسنامه فنی به صرف طراحی بنا، باید اطلاعات آن مشخص شود تا براساس اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی، معامله صورت بگیرد تا امكان فریب افراد وجود نداشته باشد. اصولا باید گفت مهم‌ترین اصل در قانون پیش‌فروش ساختمان همان صدور شناسنامه فنی است كه در حال حاضر صادر نمی‌شود.
آقای امینی، بسیاری از افراد اعتقاد دارند كه قانون پیش‌فروش ساختمان می‌توانست مانع بسیاری ازسوءاستفاده‌ها و كلاهبرداری‌ها در زمینه پیش‌فروش ساختمان شود. این در حالی است كه طی حدودشش سالی كه از تصویب این قانون می‌گذرد هنوز به درستی قانون اجرایی نشده است!
البته این بحث مفصلی است. اما نكته‌ای كه وجود دارد این است كه برخی از حقوقدانان به لحاظ قانونی، پیش‌فروش ساختمان را صحیح نمی‌دانند زیرا اعتقاد دارند ملك از نظر حقوقی، عین معین و جزو اموال قیمی محسوب می‌شود. فلذا باید مال موجود باشد تا بتوان نسبت به آن معامله كرد و ساختمانی كه هنوز احداث نشده به دلیل اینكه موجود نیست براساس قانون مدنی، معامله نسبت به آن باطل است. البته این نظری بود كه وجود داشت و دلیلش هم این است كه با توصیف از ساختمان نمی‌شود ارزش مورد معامله را مشخص كرد. برای مثال وقتی فردی قرار است منزلی را خریداری كند، خانه باید مشخص باشد تا خریدار با توجه به فاكتورهای زیادی مانند متراژ بنا، نوع ساختمان و خصوصیات ملك و... بتواند قیمت آن را مشخص كند و در مورد خرید آن ملك تصمیم گیری كند كه آیا به نفعش هست این معامله را انجام دهد یا خیر. در حالی كه این موضوع در مورد پیش فروش ساختمان صادق نیست زیرا هنوز بنایی احداث نشده كه فرد باید قیمت آن را تعیین كند. به عبارت دیگر یك واحد آپارتمانی كه فقط طراحی شده و احداث نشده است مورد معامله واقع می‌شود كه این بیع را غرری می‌گویند و به دلیل اینكه خریدار علم لازم را نسبت به مورد معامله نمی‌تواند پیدا كند و لذا طبق نظر برخی به دلیل اینكه پیش فروش خانه كه جزو اموال قیمی است و این مال در حال حاضر موجود نیست، چنین معامله‌ای باطل است. زیرا این گونه معاملات به ضرر خریدار منجر می‌شود.
در حال حاضر نیز این موضوع صادق است؟
خیر زیرا ضرورت‌های زندگی امروز این نظر را نمی‌پذیرد و به دلیل اینكه به لحاظ مشكلات اقتصادی برخی از افراد توان خرید یك واحد آپارتمان را ندارند مجبور به پیش خرید می‌شوند. به همین دلیل ضرورت صدور شناسنامه فنی بیشتر احساس می‌شود و در این زمینه نیاز به اطلاعاتی برای مورد معامله هست كه باعث فریب خریدار نشود كه در این راستا می‌توان یك سری اطلاعاتی را مطرح كرد تا براساس آن اطلاعات بدون ساخته شدن ملك یا واحد آپارتمانی موردمعامله واقع شود.
از بحث شناسنامه فنی بگذریم، برخی از افراد نقدهایی به خود قانون پیش‌فروش دارند. برای مثال انبوه‌سازان اعتقاد دارند منافع آن‌ها مورد توجه قانونگذار قرار نگرفته و مقنن بیشتر به دنبال منافع پیش‌خریدار و فروشنده بوده است. نظر شما در این زمینه چیست؟
انبوه سازان دنبال چه منفعتی بودند كه در این قانون نادیده گرفته شده است. انبوه‌ساز هم اگر به دنبال این باشد كه قبل از تكمیل پروژه سهم خود را پیش‌فروش كند مشمول این قانون خواهد شد. همچنین در این قانون پیش‌بینی شده است افرادی كه مالك زمین نبوده و به عنوان سازنده و انبوه‌ساز هستند و قرار است زمین فرد دیگری را بسازند، آن‌ها نیز می‌توانند واحدهای خود را پیش فروش كنند.
انتقاد دیگری كه به این قانون وارد است این است كه اختلاف میان خریدار و فروشنده به نهاد داوری ارجاع داده شده است در حالی كه طبق قانون اساسی افراد برای احقاق حقوق خود باید به دادگاه صالح مراجعه كنند. به نظر شما این ماده در تعارض با قانون اساسی نیست؟
در حال حاضر نهاد داوری در تمام دنیا پذیرفته شده و معمولا دعاوی حقوقی به مراجع قضایی ارجاع داده نمی‌شود، بلكه داوری مرضی‌الطرفین از سوی هردو طرف اختلاف كه وی را قبول دارند انتخاب می‌شود و این داور میان آن‌ها حكمیت می‌كند و نظر وی مانند نظر قاضی لازم‌الاتباع است. به نظر بنده به لحاظ روانی نیز اینكه فرد شخصی را به عنوان داور انتخاب كند كه اعتقاد دارد عاقلانه تصمیم می‌گیرد هم بر استحكام رای داور می‌افزاید و هم اینكه باعث خواهد شد ورودی پرونده‌ها به محاكم كاهش یابد و از اطاله دادرسی در دادگاه‌ها كاسته شود.
چه بسا بسیاری از افراد، سال‌ها برای اختلاف جزیی در محاكم رفت و آمد می‌كنند و این موضوع به نفع هیچ كس نیست. در این زمینه لازم است كه همه از نهاد داوری استقبال كنیم. در حال حاضر در دنیا نهاد داوری، بسیاری از دعاوی حقوقی را حل و فصل می‌كند. نكته دیگر اینكه معمولا این افراد (داورها) به مسائل ساخت‌و ساز آشنا بوده و اطلاعات خوبی در این زمینه دارند در حالی كه ممكن است قاضی دادگاه اطلاعات تخصصی و روز را در این رابطه نداشته باشد. به همین دلیل بنده اعتقاد دارم ارجاع اختلافات به نهاد داوری، یكی از نكات برجسته این قانون است و باید ترویج شود و باید در این زمینه فرهنگ‌سازی صورت گیرد تا بسیاری از اختلافات حقوقی از طریق ارجاع به داوری، هم سریع‌تر حل‌وفصل شود و هم اینكه توهم اعمال نفوذ و برخی از مسائل دیگر از بین برود و طرفین اختلاف بهتر نظر داور را بپذیرند.
البته خود قانون در مواردی نیز پیش‌بینی كرده كه در صورتی كه داور بر اثر بی‌توجهی یاعدم رعایت اصل بی‌طرفی رایی اشتباه یا نادرست صادر كند، این رای حتما قابل ابطال خواهد بود.
قانونی روبه جلو
دکتر مهدی روانشادنیا/ عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 تصویب شد، اما آیین نامه اجرایی آن با چهار سال تاخیر، یعنی در سال 1393 تدوین و ابلاغ گردید. این در حالی است كه اگر قرار باشد قانونی اجرایی شود لازم است كه بسترهای قانونی آن نیز فراهم باشد.
طی سال‌های قبل و پس از تصویب قانون پیش‌فروش، به دلیل اینكه بسترهای اجرای این قانون فراهم نبود پس عملا با عدم اجرای قانون مواجه بودیم. اما خوشبختانه در حال حاضر بسترهای اجرای قانونی فراهم شده است. به عبارتی هم آیین‌نامه اجرایی و هم دستورالعمل اجرای شناسنامه فنی ابلاغ شده و هم اینكه شهرداری تهران در اقدامی خوب قرار است از دی ماه امسال شناسنامه فنی ساختمان را كه طی این سال‌ها ومغفول مانده بود را صادر كند تا بدین وسیله از بروز مشكلاتی كه سال‌های قبل مردم با آن مواجه بودند جلوگیری كند.
افراد طی این سال‌ها در رابطه با پیش‌خرید آپارتمان به مشكلات زیادی بر می‌خوردند. اولا اینكه هنگام پیش‌خرید ساختمان اطلاعات موثقی از اینكه این ساختمان در چه زمانی و با چه شرایطی به اتمام می‌رسد، نداشتند. دوم اینكه در صورتی كه سازنده یا مالك به تعهداتش عمل نمی‌كرد، عملا تمهیدات قانونی كافی برای حمایت از مصرف‌كننده ساختمان یا افرادی كه ساختمان را پیش‌خرید كرده بودند وجود نداشت. مشكل دیگری اینكه افراد باید قرارداد پیش‌خرید ساختمان را در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌كردند و نه از طریق مشاوران املاك و ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی نیز مستلزم این است كه برای ساختمان سندی وجود داشته باشد و چون سند تفكیكی برای واحدهای آپارتمانی پیش‌فروش وجود نداشت، نیاز بود كه پیش‌سند صادر شود كه برای صدورپیش سند هم حتما باید شناسنامه فنی وجود می‌داشت كه این مشكل مانع بزرگی بر سر راه ثبت قرارداد پیش خرید ساختمان بود.
مشكلات بسیار دیگری وجود داشت و قانونگذار در قانون پیش‌فروش ساختمان سعی كرد این خلاهای قانونی را مرتفع كند. در حال حاضر در مقطع مهمی هستیم زیرا شهرداری تهران همت كرده تا به هر ترتیب شناسنامه فنی ساختمان را صادر كندكه تمام این موارد به واسطه صدور شناسنامه فنی توسطه شهرداری و اجرایی شدن قانون مرتفع خواهد شد. حال امروز كه قرار است شناسنامه فنی توسط شهرداری صادر شود و سازمان نظام مهندسی نیز تنسیق امور آن را بر عهده دارد، باید همگی دست به دست هم دهیم تا این اتفاق بیفتد. طبیعی است كه در شروع كار ممكن است مشكلاتی هم وجود داشته باشد كه با اقدامات و پیگیری‌های فراوان می‌توان آن‌ها را نیز رفع كرد تا شاهد مشكلات و زیان‌هایی كه مردم متحمل شدند نباشیم. كلاهبرداری و سواستفاده‌های زیادی در زمینه پیش خرید صورت می‌گرفت.
اولین مساله این بود كه یك واحد آپارتمان به چندین نفر فروخته می‌شد یا اینكه تاخیر در زمان تحویل بود كه به عبارت دیگر سازنده سر زمانی كه توافق شده بود آپارتمان را تحویل نمی‌داد و در این زمینه نیز پاسخگو نبود. یا اینكه نوع مصالح ساخته شده یا در بحث كیفیت ساخت مسائل جدی وجود داشت و حتی پس از ساخت متوجه می‌شدند این واحد آپارتمان اصلا قابل سكونت نیست و... كه همانطور كه در بالا هم ذكر كردم تمامی این موارد به واسطه قانون پیش فروش ساختمان و شناسنامه فنی مرتفع خواهد شد. هرچند كه هنوز بستر اجرایی این قانون در كل كشور فراهم نشده است كه متوجه شویم كه توانسته مانع جلوگیری از جرایم در زمینه پیش‌فروش ساختمان شود یا خیر اما آنچه در قانون مشاهده می‌كنیم اینكه تصویب و اجرای این قانون قدمی روبه جلو بوده و می‌تواند در حوزه ساخت مسكن بسیار مهم باشد.
انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.
نظرات کاربران (0)