1395/10/26 - 09:33 109 دسته بندی: تحلیل بازار مسکن

گره بانکی ساخت مسکن ارزان


خلف وعده وام 4 درصدی برای پوشش 50 میلیونی هزینه نوسازی به تمدید رشد منفی آپارتمان‌سازی منجر شد. اگرچه مطابق با نظر کارشناسان در ابتدای سال جاری 1+5 ویژگی بافت فرسوده تحت تاثیر محرک‌های ساختمانی، هسته فرسوده پایتخت را به منطقه مستعد ساخت مسکن ارزان‌قیمت تبدیل کرده بود اما به علت وجود چهار مانع در مسیر اتصال سرمایه‌گذاران به محرک‌های تدارک دیده شده 

 ساخت‌وساز در بافت فرسوده، از رشد مورد انتظار برخوردار نشد.

اوایل سال جاری تحت تاثیر محرک‌های ساختمانی تعریف شده در محدوده بافت فرسوده تهران پیش‌بینی شده بود که امسال هسته فرسوده پایتخت به مبدا رونق ساخت‌وساز تبدیل شود به این معنی که تیراژ ساخت‌وساز مسکن پس از دو سال رکود، ابتدا در بافت فرسوده تهران رشد چشمگیری پیدا کند و پیرو آن در سایر مناطق شهری تهران استارت خروج از رکود زده شود اما آمارهای رسمی از روند صدور پروانه‌های ساختمانی از ابتدای امسال در محدوده بافت فرسوده مشخص می‌کند: در ماه‌های گذشته از سال جاری میزان رشد تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده به مراتب کمتر از رشد ساخت‌وساز در کل پایتخت است.

مناطق فرسوده پایتخت با سه شاخصه ریزدانگی، نفوذ ناپذیری و ناپایداری دارای 1+5 ویژگی هستند.

ویژگی نخست سکونت نیمی از کم درآمدها در محدوده 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده است. حضور دهک‌های درآمدی پایین که به نوعی بدمسکن نیز تلقی می‌شوند در این مناطق شهری سبب می‌شود تا کشش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بافت فرسوده بیش از سایر مناطق شهر باشد.

ویژگی دوم آنکه مناطق بافت فرسوده شهر تهران 5 درصد از مساحت پایتخت را تشکیل می‌دهد بنابراین دامنه جغرافیای محدوده بافت فرسوده برای ورود سرمایه‌گذاران گسترده و قابل توجه است.

سومین ویژگی هسته فرسوده پایتخت آن است که شهرداری و دولت از ابتدای سال جاری در یک همکاری مشترک هزینه ساخت‌وساز در بافت فرسوده را به‌طور متوسط بین 20 تا 25 درصد کاهش داده‌اند.

کاهش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز از یکسو به علت تخفیف 100 درصدی عوارض ساخت‌وساز و از سوی دیگر نصب انشعاب رایگان آب و فاضلاب برای پلاک‌های واقع در بافت فرسوده است. به گزارش دنیای اقتصاد، هزینه نصب انشعابات معادل 5درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود. ویژگی چهارم مناطق بافت فرسوده سطح پایین قیمت زمین در مقایسه با سایر مناطق شهری است. طبق اعلام رسمی مرکز آمار ایران متوسط قیمت زمین در مناطق 7 تا 12 و 14 تا 18 و 20 بین 40 تا 45 درصد ارزان تر از سایر مناطق شهری پایتخت است.

در حال حاضر متوسط قیمت زمین حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان برآورد شده است. ویژگی پنجم بافت فرسوده نیز امتیاز ویژه به مناطق بافت فرسوده برای پرداخت وام صندوق یکم است که جذاب‌ترین نوع وام خرید مسکن در مقایسه با وام اوراق مسکن است. این وام در محدوده بافت فرسوده بدون لحاظ شرایط خانه اولی برای تمام متقاضیان خرید مسکن در هسته فرسوده با سقف 160 میلیون تومان و نرخ سود 8 درصد قابل پرداخت است. بنابراین پرداخت این تسهیلات از یکسو تقاضای خرید در بافت فرسوده را افزایش داده است و از سوی دیگر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی یک نوع ضمانت وجود خریدار محسوب می‌شود که خودش می‌تواند باعث جذب سرمایه‌گذار باشد. اما ویژگی ششم مناطق بافت فرسوده که با مجموع پنج ویژگی اول قابل رقابت است پرداخت وام 4 درصدی با سقف 50 میلیون تومان به سازنده‌ها برای نوسازی بافت فرسوده است. ارائه وام ساخت‌وساز مسکن با سود 4 درصد از زمان طرح مسکن مهر به بعد سابقه نداشته است.

تصویب این وام در اواخر سال گذشته برای پرداخت در بافت فرسوده باعث شده در نیمه اول امسال سازنده‌ها به امید دریافت این وام نسبت به اخذ پروانه ساختمانی با تیراژی بیش از سال گذشته اقدام کنند اما خلف وعده در پرداخت وام 4 درصدی و ارائه تسهیلات با نرخ سود 18 درصد در عمل، در حال حاضر اثر معکوسی بر رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده پایتخت گذاشته است.آمارهای رسمی نشان می‌دهد: تابستان امسال تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده نسبت به تابستان سال گذشته 20 درصد رشد داشت. کارشناسان شهری معتقدند این رشد تیراژ واحدهای مسکونی در ابتدای سال به دلیل برداشت اولیه سازنده‌ها از دسترسی آسان به وام 4 درصدی بود اما پس از آنکه سازنده‌هایی که پروژه‌ها را به مرحله اول دریافت وام رساندند با مراجعه به بانک با توضیح آماده نبودن یارانه نرخ سود مواجه شدند روند رشد سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده در ماه‌های اخیر به حالت کما رفت.

نیمه دوم امسال در بافت فرسوده 3 درصد رشد تیراژ ساختمانی نسبت به نیمه اول سال جاری اتفاق افتاد اما تحت تاثیر «کما» از ابتدای سال جاری تا نیمه آذرماه 12 درصد نسبت به 9 ماه سال گذشته کاهش ساخت‌وساز در بافت فرسوده رخ داد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در سایر مناطق شهری پایتخت در نیمه اول سال جاری در مقایسه با نیمه اول سال 94 معادل 15 درصد کاهش تیراژ ساختمانی ثبت شده است. این روند در محدوده بافت فرسوده شهر تهران در همین بازه زمانی اگرچه کاهش 12‌درصدی را نشان می‌دهد اما این انتظار وجود داشت که شیب ساخت‌وساز با رشد مثبت در بافت فرسوده تحت تاثیر محرک‌های ساختمانی همراه باشد.

گزارش رسمی سازمان نوسازی شهر تهران درباره چهار مانع موجود در مسیر استفاده سرمایه‌گذاران ساختمانی از محرک‌های تدارک دیده شده در بافت فرسوده نشان می‌دهد: در حال حاضر بوروکراسی و کاغذ بازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تامین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌ای بانک‌ها در پرداخت مرحله‌ای اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی چهار مانعی هستند که امکان رشد تیراژ ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده را به رغم وجود محرک‌های نوسازی سلب کرده‌اند. همان‌طور که در بین 6 ویژگی بافت فرسوده، وام نوسازی با مجموع پنج ویژگی رقابت می‌کند در بین موانع چهارگانه نیز مانع مربوط به یارانه بیشترین نیروی دافعه را برای جذب سازنده‌ها در بافت فرسوده به وجود آورده است.

طبق مصوبه دولت، سهم کل کشور 55 هزار فقره وام نوسازی است. همچنین در توافق به عمل آمده بنا بود سازمان برنامه و بودجه معادل 200‌میلیارد تومان یارانه تسهیلات نوسازی پرداخت شود اما گزارش‌ها حاکی از آن است که تاکنون یک سال یارانه تعهد شده پرداخت نشده است. از این رو تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است.

کارشناسان معتقدند: این شکل وام‌دهی برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت در بافت فرسوده با واکنش منفی سرمایه‌گذاران و انصراف آنها از ساخت‌وساز همراه شده‌است.آمارهای رسمی نشان می‌دهد: از ابتدای سال جاری تاکنون اگرچه 7 هزار و 830 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند اما فقط سازنده‌های 3 هزار و 121 واحد مسکونی موفق به امضای قرارداد با بانک شده‌اند به این معنی که پرداخت تسهیلات 18 درصدی به آنها قطعی شده‌ است. بررسی‌ها درباره ناکامی سازنده‌های 61 درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده برای دریافت تسهیلات مشخص می‌کند که نرخ سود بالاتر از وعده دولت (18 درصد به جای 4 درصد) انگیزه دریافت تسهیلات و به تبع آن سرمایه‌گذاری جدید در بافت فرسوده را از سازنده‌ها گرفته ‌است.سازمان نوسازی شهر تهران رفتار سلیقه‌ای در پرداخت مرحله‌ای وام را از دیگر موانع جریان نوسازی در بافت فرسوده عنوان کرده است. طبق این گزارش اگرچه طبق ابلاغیه برخی مدیران بانک عامل پرداخت وام نوسازی باید پس از اتمام فونداسیون باشد اما برخی شعب پرداخت وام اولین مرحله را به اتمام اسکلت موکول کرده‌اند.ضمن آنکه حضور مکرر و پیگیری مالکان جزء جدانشدنی در فرآیند اخذ تسهیلات است که سبب تحمیل هزینه‌های زیاد به مالکان و سازنده‌ها شده است.

همچنین عباد‌الله فتح‌اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی معتقد است توزیع سهیمه وام نوسازی میان استان‌ها با توجه به موقعیت جایگاه استان تهران به لحاظ مساحت بافت فرسوده نیازمند بازنگری است.دو ضلع اصلی تامین‌کننده تسهیلات بانکی و مشوق‌های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران اگرچه در برخی مباحث مرتبط با نحوه جذب سرمایه‌گذاران اختلاف نظر دارند اما هر دو معتقدند: در مقطع فعلی که شرایط اولیه برای رونق ساخت در تهران به واسطه خروج خفیف معاملات مسکن از رکود فراهم شده و از آن مهم‌تر 1+5 ویژگی بافت فرسوده مسیر جذب سرمایه‌گذاری در این محدوده از شهر تهران به سایر مناطق مساعد کرده است در صورتی که اگر گره وام 4 درصدی از طریق تامین یارانه تسهیلات باز شود تیراژ ساختمانی در هسته فرسوده تا پیش از پایان سال جاری رشد چشمگیری را تجربه خواهد کرد. سازمان نوسازی شهر تهران در گزارشی نیازها و مسائل بافت فرسوده را در چهار محور اصلی تشریح کرده است که شامل تقاضای بالا برای نوسازی مسکن در بافت فرسوده، ضرورت و اهمیت نوسازی مردمی، لزوم حمایت از مالکان به دلیل توان اقتصادی پایین و ضرورت توزیع بهینه منابع در محدوده بافت فرسوده است.