آینده بازار ساخت‌وساز در ایران؛ صعودی یا نزولی؟

با توجه به نوسانات اقتصادی و سیاست‌های دولت، پیش‌بینی می‌شود که بازار ساخت‌وساز ایران در کوتاه‌مدت با چالش‌هایی روبرو باشد اما در بلندمدت، با ثبات نسبی، مسیر صعودی را طی خواهد کرد. این مقاله به بررسی دقیق عوامل مؤثر بر این بازار می‌پردازد و با ارائه تحلیل‌های کارشناسی، به شما کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری بگیرید.

• نویسنده: شکیبا جهانگیری
• 1404/05/29 - 12:43
• دانشنامه
• 0 نظر

ساخت‌وساز مسکن به عنوان مهره اصلی اقتصاد جهانی شناخته می‌شود که تحت تاثیر رشد اقتصادی، سیاست‌های دولتی، تحولات جمعیتی و تقویت زیرساخت‌ها قرار دارد و متقابلا بر رشد و توسعه، افزایش امکانات شهری و توسعه اقتصادی اثر می‌گذارد. در ایران هم بازار مسکن به‌طور قابل‌توجهی تحت تاثیر این عوامل است و به‌علاوه، پروژه‌های زیرساختی مثل ساخت جاده‌ها، سدها، توسعه شبکه حمل‌ونقل باعث پیشرفت بازار ساخت‌وساز می‌شوند. در سالی که پشت‌سر گذاشتیم، نسبت به سال قبل 73 تا 75 درصد افزایش قیمت مسکن را شاهد بودیم. نوسانات قیمت آهن در سال 1404، تغییرات قیمت میلگرد و نرخ تورم باعث شد قیمت مسکن در ابتدای سال 1404 رشد 30 تا 40 درصدی داشته باشد. اما جنگ 12 روزه به‌عنوان پرتنش‌ترین روزهای اخیر ایران به لحاظ اقتصادی و سیاسی باعث شد بازار مسکن نوسانات زیادی را تجربه کند. پس از اعلام آتش‌بس؛ کاهش حجم معاملات تا 40 درصد و خروج نقدینگی به سمت ارز و دلار، باعث شد هزینه ساخت‌وساز، نرخ مصالح مورد نیاز و قیمت نهایی مسکن با نوسانات زیادی همراه باشد. در ادامه قصد داریم عوامل موثر بر آینده مسکن را بررسی کنیم تا از این طریق تحلیل دقیقی از آینده بازار مسکن داشته باشیم.

چشم‌ انداز بازار مسکن در آینده

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، از اقدامات سرنوشت‌ساز است که موفقیت در آن تحلیلی دقیق از بازار مسکن و هزینه ساخت‌وساز را می‌طلبد. اگر پول سرمایه‌گذار طی یک فعالیت اقتصادی باز نگردد، نمی‌تواند پروژه جدیدی را آغاز کند. به همین دلیل پیش ‌بینی آینده بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران این حوزه ضروری است. به نظر کارشناسان، در هفته‌های بعد از جنگ، جهش 10 درصدی قیمت مسکن در مناطق پرتقاضا و کاهش 5 درصدی در برخی محله‌ها و مناطق اتفاق افتاد. بر اساس گزارش کارشناسان حوزه مسکن، صنعت ساختمان هم از نظر عرضه‌وتقاضا و هم قیمت تمام‌شده مسکن با مشکل روبرو است. از آنجا که نرخ عمومی تورم به‌طور مستمر در حال افزایش است، دستمزد کارگران، استادکاران و قیمت مصالح نرخ صعودی داشته و با توجه به بالا رفتن هزینه ساخت هر  متر مربع خانه در سال 1404، اعطای تسهیلات بانکی هم با مشکل مواجه شده و تمام این موارد ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن را با چالش‌های متعدد روبرو می‌کند. ما اینجا هستیم تا با پیش‌بینی‌ آینده بازار مسکن و پیش ‌بینی قیمت آهن تا پایان سال، چشم‌انداز روشن‌تری از روزهای آینده بازار مسکن ایران در اختیار شما قرار دهیم. 

سرنوشت بازار مسکن ایران

با توجه به شرایط جمعیتی ایران، در حال حاضر با بیشترین سهم جوانان در کشور روبرو هستیم که تا 20 سال آینده هم سهم زیادی از جمعیت کشور را به خود اختصاص می‌دهند؛ بنابراین بیشترین نرخ تقاضا در بازار مسکن از سال 1385 آغاز شده و هم‌چنان ادامه دارد. اما از سال 1430 به بعد، با توجه به افزایش نرخ سالخوردگی، با کاهش تقاضا برای خرید مسکن روبرو خواهیم بود. پس بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی بازه 1385 تا 1430 است.
بیایید تحلیلی از بازار مسکن در شش ماه گذشته داشته باشیم: قیمت ملک مسکونی در ابتدای سال 1404، نرخ افزایشی داشت اما با شروع جنگ در خرداد ماه، سقوط تاریخی در بازار مسکن ایران اتفاق افتاد. تورم ناشی از پیامدهای جنگ باعث توقف 15 درصد پروژه‌ها شد و سهم معاملات مسکن را به‌شدت کاهش داد. تاخیر در تامین مصالح پروژه‌های عمرانی باعث شد سرمایه‌گذاران با احساس ناامنی اقتصادی، سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کنند و روی بخش‌های دیگر اقتصاد متمرکز شوند. پس از اعلام آتش‌بس، قیمت‌ها ثبات بیشتری پیدا کردند. به عنوان مثال پیش ‌بینی قیمت آهن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر ماه با دقت بیشتری امکان‌پذیر بود. انتظار می‌رود با افزایش صادرات و سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف تولید، تا چند سال آینده رشد 4/3 درصدی مسکن را شاهد باشیم. اما عوامل بسیاری هزینه ساخت‌وساز و قیمت تمام شده مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند. از اصلی‌ترین عوامل موثر بر آینده مسکن و بازار ساخت‌وساز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

تاثیر قیمت مصالح بر آینده مسکن

همراه با افزایش تورم، نوسانات نرخ ارز، افزایش قیمت نفت و هزینه‌های حمل‌ونقل، تولید انواع مصالح ساختمانی هم با افزایش قیمت همراه خواهد بود که این امر مستقیما بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افزایش هزینه‌های تولید می‌تواند باعث توقف پروژه یا افزایش قیمت نهایی شود. اگر تولید مصالحی مثل سیمان، شیشه، فولاد و آجر که از اجزای اصلی ساخت‌وساز هستند، با هزینه بیشتر و نوسانات قیمتی زیاد همراه باشد، منجر به  تاخیر در تامین مصالح، کمبود عرضه و نهایتا ایجاد اختلال در اجرای پروژه‌های ساختمانی خواهد شد. برای مثال زمانی‌که قیمت پروفیل امروز با نرخ روز قبل و بعد تفاوت زیادی داشته باشد، عدم ثبات اقتصادی در بخش مصالح را نشان می‌دهد و سرمایه‌گذاران را از تزریق سرمایه به بخش ساخت‌وساز منصرف می‌کند. قبل از شروع جنگ در خرداد ماه، قیمت مصالح ساختمانی حدود 20 درصد افزایش پیدا کرده بود، که این امر با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و بالا رفتن قیمت هر متر خانه شد. بعد از اعلام آتش‌بس میان دو کشور، به علت عدم احساس امنیت اقتصادی بسیاری از سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را از بازار ساخت‌وساز خارج کردند و به بازارهای ارز یا فلزات گرانبها مثل طلا منتقل کردند. افزایش قیمت مصالح یک چرخه‌ی تقریبا ثابت است که هم از فاکتورهای متعدد تاثیر می‌پذیرد و هم از طریق تاثیر بر قیمت مسکن، بخش مهمی از اقتصاد را تحت تاثیر قرار می‌دهد. تغییرات عرضه‌وتقاضا، نوسانات اقتصادی، تنش‌های سیاسی، تغییرات اقلیمی و سیاست‌های تجاری موجب افزایش قیمت مواد اولیه خواهند شد.

تاثیر قیمت آهن بر آینده مسکن

همانطور که اشاره کردیم، نوسانات ارزی و افزایش نرخ تورم باعث بالارفتن قیمت مصالح مهم ساختمانی از جمله آهن می‌شود. از آنجا که قیمت آهن امروز جایگاه تعیین‌کننده‌ای در هزینه ساخت هر متر مسکن و بهای تمام شده پروژه‌های ساختمانی دارد، هرگونه بی‌ثباتی و پیش‌بینی‌ ناپذیری در بازار آهن، باعث ایجاد فضای نا امن در بازار مسکن می‌شود. انفجار یا سقوط یکباره قیمت آهن باعث می‌شود محافظه‌کاری بیشتر در سرمایه‌گذاری اتفاق بیفتد و فرار نقدینگی از بخش ساخت‌وساز را شاهد باشیم. قیمت آهن نسبت به سال گذشته، حدود 12 درصد رشد داشته که همین موضوع، افزایش هزینه ساخت و بالارفتن قیمت ملک را به دنبال داشت. پیش‌بینی قیمت آهن تا پایان سال این است که با شروع فصل سرما و کاهش تقاضا برای ساخت‌وساز و خرید آهن‌آلات؛ قیمت آهن نوسان زیادی را تجربه نخواهد کرد. 

تاثیر قیمت میلگرد بر بازار مسکن

میلگرد از مصالح پایه‌ای و جدانشدنی صنعت ساخت‌وساز است. انجام فعالیت‌های ساخت‌وساز از پروژه‌های مسکونی کوچک گرفته تا پروژه‌های تجاری یا صنعتی عظیم بدون استفاده از میلگرد امکان‌پذیر نیست. بنابراین افزایش قیمت مقطع حیاتی مثل میلگرد که سهم زیادی از هزینه‌های ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهد، تاثیر زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت. از آنجا که میلگرد در صنایع گوناگون به‌خصوص عمران نقش مهمی دارد، حتی نوسانات جزئی در قیمت این مقطع فولادی، می‌تواند به کاهش کیفیت ساخت، تعویق یا توقف اجرای پروژه‌ها و مشکلات اقتصادی در بازار مسکن در سطح کلان منجر شود. اگر نگاه کلی به روند تغییرات قیمت میلگرد در سال 1404 داشته باشیم، باید بگوییم: قیمت میلگرد در ابتدای سال 1404 افزایشی بود اما با بروز اتفاقات سیاسی مهم، رو به ثبات و کاهش رفت. از عواملی که باعث بروز نوسانات قیمت میلگرد بودند موارد زیر نقش زیادی داشتند:
•    تغییرات در عرضه‌وتقاضا
•    نوسانات ارزی و افزایش نرخ تورم
•    افزایش هزینه‌های تولید
•    سیاست‌های تجاری
•    وقایع مهم سیاسی مثل جنگ 12 روزه
•    ناامنی سیاسی و اقتصادی

تاثیر سیاست های دولت بر آینده مسکن

نقش دولت در تغییرات هزینه ساخت‌وساز بر کسی پوشیده نیست. دولت از طریق اعمال سیاست‌های مختلف می‌تواند در کنترل بازار مسکن و قیمت ملک نقش داشته باشد. برای مثال اجرای طرح اخراج مهاجران غیرقانونی افغان از کشور به‌خصوص در مناطقی که تعداد زیادی از این مهاجرین را در خود جای داده بودند، خالی شدن بسیاری از ملک‌های مسکونی را به‌دنبال داشت. از سیاست‌های مهم و سرنوشت‌ساز دولت به جهت در دست گرفتن کنترل بازار مسکن می‌توانیم موارد زیر را عنوان کنیم:
•    اجرای سیاست‌های حمایتی از سرمایه‌گذاران حوزه مسکن
•    نظارت بر تولید مسکن متناسب با زیرساخت‌ها و نحوه تامین انشعابات
س    تاکید بر سیاست‌های حمایتی از بخش خصوصی ساخت‌وساز
•    ایجاد رشد اقتصادی پایدار و امنیت اقتصادی
•    صدور پروانه و مجوزهای اقتصادی برای ساخت مسکن
•    اعطای تسهیلات کم‌بهره، ساخت مسکن انبوه برای کنترل قیمت املاک و کنترل قیمت زمین مسکونی

توصیه مهم به سرمایه گذاران و خریداران خانه

با بررسی نوسانات اقتصادی آینده، پیش‌بینی آینده بازار مسکن کار راحت‌تری خواهد بود. اما در هر شرایطی نکاتی هستند که با درنظر گرفتن آنها می‌توانید با درصد اطمینان بیشتری بازگشت سرمایه خود به همراه سود کافی را انتظار داشته باشید:
1.    پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده از آنجا که از حمایت دولت برخوردار هستند، فرصت‌های سودآوری خوبی خواهند بود.
2.    ساخت یا بازسازی ملک شخصی یکی از راه‌کارهای اقتصادی‌تر برای صاحب‌خانه شدن در شرایط فعلی بازار مسکن است.
3.    بررسی موقعیت جغرافیایی، امکانات و خدمات موجود در منطقه به شما کمک می‌کند ارزش ملک را بهتر تخمین بزنید. معمولا مناطق در حال توسعه، درحالی‌که آینده خوبی برایشان متصور هستیم، قیمت پایین‌تری نسبت به سایر مناطق دارند؛ پس گزینه خوبی برای سرمایه‌گذاری هستند.
4.    خرید ملک‌های نیازمند بازسازی که امکان ترمیم با هزینه اندک را دارند، اقدامی سودآور خواهد بود.
5.    با فروکش کردن هراس جنگ و با توجه به بحران آب، سرمایه‌گذاری در نقاط امن مثل شمال کشور پیشنهاد می‌شود.
6.    همواره بررسی و مطالعه روندهای اقتصادی و تحلیل آینده بازار مسکن را به‌یاد داشته باشید.
7.    با مشورت از متخصصین و کمک‌گرفتن از تامین‌کنندگان معتبر، برآورد مستمر هزینه‌ها و تعیین دامنه سود آسان خواهد بود.

چه سناریویی در انتظار بازار مسکن ایران است؟

تمام نکاتی که گفته شد، تحت تاثیر پارامترهای متعدد اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و جمعیتی کشور قرار دارد. ممکن است با تغییر در هر یک از این نهادها، تغییرات وسیعی در عرصه ساخت‌وساز رخ بدهد. این تغییرات چند حالت را رقم خواهد زد:
1.    در حالت اول با رکود بازار مسکن به صورت کوتاه‌مدت انتظار تثبیت قیمت ملک در شهرهای بزرگ و رونق بیشتر بازار املاک در حومه کلان‌شهرها را داریم.
2.    در حالت دوم با شدت تحریم‌ها، افزایش تورم و رشد قیمت در بازار مسکن؛ انتظار می‌رود قیمت خانه در مناطق لوکس مثل شمال شهر تهران افزایش پیدا کند. این سناریو برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، مطلوب‌ترین حالت ممکن خواهد بود.
3.    با بازسازی و رشد تدریجی بازار مسکن، افزایش اعتماد عمومی به آینده اقتصاد و رونق بازار املاک را پیش‌بینی می‌کنیم. در این سناریو، مشارکت بخش خصوصی برای تکمیل پروژه‌های ناتمام، افزایش میزان تقاضا برای خرید مسکن به‌خصوص در مناطق امن‌تر را به‌ دنبال خواهد داشت.
4.    در حالت چهارم مهاجرت و تمرکززدایی شهری باعث کاهش شدید تقاضا برای خرید ملک به‌خصوص درشهرهای مرزی خواهد شد.
5.    احیای بازار با جهش سرمایه‌گذاری خارجی همراه با عادی‌سازی روابط خارجی و رفع تحریم‌ها باعث ثبات نسبی در اقتصاد می‌شود که رشد ساخت‌وساز و افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت.
6.    در سناریو بعد در صورت تداوم ناامنی سیاسی و اقتصادی، بی‌ثباتی بازار مسکن و رکود تورمی را شاهد خواهیم بود. هم‌چنین کاهش ورود سرمایه خارجی و خروج سرمایه داخلی به این رکود دامن خواهد زد.
7.    احتمال آخر حاکی از شرایطی است که قیمت مصالح در اثر بی‌ثباتی اقتصادی و افزایش تحریم‌ها، زیاد شود. همین امر باعث اختلال در تامین مواد اولیه، کاهش تولید مصالح، رشد هزینه ساخت‌وساز و افزایش قیمت نهایی مسکن تا 50 درصد خواهد شد.

جمع بندی

به طور خلاصه اگر قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید، لازم است تحلیل‌های دقیقی از سیاست‌های آینده دولت، روند تغییرات قیمت آهن‌آلات و مصالح ساختمانی و نوسانات نرخ ارز داشته باشید. به این ترتیب محاسبه هزینه ساخت‌وساز و برآورد حاشیه سود امکان‌پذیرتر خواهد بود.
 

انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.